10月27日，在北京市某未封頂樓盤(pán)的售樓處，記者發(fā)現，已經(jīng)不能像以前那樣隨便出入。該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商作出新規定，需要憑首付款發(fā)票才能入內。
本報26日刊發(fā)《未封頂樓盤(pán)不能辦個(gè)人住房商業(yè)貸款》的報道，在房地產(chǎn)界和金融界產(chǎn)生了巨大的波動(dòng)，消費者紛紛向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行咨詢(xún)，甚至抗議。
北京市銀監局為什么會(huì )突然重申人民銀行121號文件？為什么限制的是9家股份制商業(yè)銀行而不是所有的銀行？
到目前為止，北京市銀監局還沒(méi)有公開(kāi)對此事作出任何說(shuō)明，許多銀行工作人員也在進(jìn)行猜測。
據了解，今年8月，北京市銀監局曾對在京商業(yè)銀行進(jìn)行過(guò)一次個(gè)貸業(yè)務(wù)檢查，并稱(chēng)發(fā)現了很多不規范的做法，于是就有了9月27日“房地產(chǎn)貸款風(fēng)險情況通報會(huì )”。知情人士透露，在會(huì )上，北京市銀監局某處處長(cháng)曾這樣解釋叫停9家股份制商業(yè)銀行辦個(gè)人住房商業(yè)貸款的原因：因為這9家銀行抗風(fēng)險能力弱。
這似乎是一個(gè)冠冕堂皇的理由。在我國，股份制商業(yè)銀行共有12家，其中浙商銀行、恒豐銀行不在北京且實(shí)力弱小，交通銀行則被業(yè)內稱(chēng)為第五家國有商業(yè)銀行。從業(yè)務(wù)量上看，國有四大銀行的存款和貸款占整個(gè)市場(chǎng)份額的50%左右，再加上交通銀行，這個(gè)數字達到66%。從這點(diǎn)上看，9家股份制商業(yè)銀行的抗風(fēng)險能力確實(shí)沒(méi)有國有四大銀行和交通銀行強。
但北京市銀監局并沒(méi)有表示該項政策會(huì )對9家股份制商業(yè)銀行之外的其他銀行網(wǎng)開(kāi)一面。畢竟，121號文件針對的是所有商業(yè)銀行。
事實(shí)上，早在2003年，人民銀行就發(fā)布了121號文件，明確規定，為減輕借款人不必要的利息負擔，商業(yè)銀行只能對購買(mǎi)主體結構已封頂的住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。然而，3年后的今天，北京市金融機構才開(kāi)始實(shí)施這一規定。
沒(méi)有人解釋?zhuān)胄械倪@項重要規定，為什么3年前發(fā)出，今日才開(kāi)始執行。
央行報告：很多市場(chǎng)風(fēng)險和問(wèn)題都源自預售制度
2005年8月15日，人民銀行發(fā)布《2004中國房地產(chǎn)金融報告》稱(chēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，自籌資金主要由商品房銷(xiāo)售收入轉變而來(lái)，大部分來(lái)自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來(lái)自銀行貸款；“定金和預收款”中也有30%的資金來(lái)自銀行貸款。以此計算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。
該報告建議取消商品房預售制度，理由是“很多市場(chǎng)風(fēng)險和交易問(wèn)題都源于商品房的預售制度”。
此外，有數據顯示，2004年房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中僅有16%左右是房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，80%以上資金來(lái)自國內銀行貸款。從資產(chǎn)負債率來(lái)看，1997年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一直高達75%，北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均資產(chǎn)負債率甚至高達80%以上。
就在央行報告發(fā)布9天后，建設部新聞發(fā)言人就明確表態(tài)：商品房預售制度暫不取消。該新聞發(fā)言人稱(chēng)，商品房預售制度是《城市房地產(chǎn)管理法》確立的一項制度。從10多年的實(shí)踐看，這一制度與我國國情是適應的，目前還不能取消。
不僅如此，該新聞發(fā)言人認為央行發(fā)布此觀(guān)點(diǎn)并不是很謹慎，取消預售制度會(huì )造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，這與國務(wù)院的方針不符。他覺(jué)得，央行出臺此意見(jiàn)事先應與建設部商討一下。
也許是因為需要事先同建設部商討，人民銀行至今還未公布《2005中國房地產(chǎn)金融報告》。
但在今年3月，在十屆全國人大四次會(huì )議上，全國人大代表、中國人民銀行南寧中心支行行長(cháng)白鶴祥等33位代表聯(lián)名向大會(huì )提交議案，建議修改《城市房地產(chǎn)管理法》，取消商品房預售制度。
“從政策背后的理念、追求的目標和實(shí)際作用來(lái)看，央行和建設部的規定存在不相容的地方�！敝袊嗣翊髮W(xué)商法研究所所長(cháng)劉俊海說(shuō)，我們的宏觀(guān)調控在制度上有缺陷。
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