今后，新建經(jīng)濟適用房需要再上市的將由政府回購。
這是北京市規委正式出臺的《北京住房建設規劃(2006~2010)》中“經(jīng)濟適用房?jì)妊h(huán)”的精神內核。住宅規劃中因刪除了“經(jīng)濟適用房不得上市，由政府直接回購”的字樣，被媒體誤讀為政府由此放棄回購經(jīng)濟適用房。
而在日前北京市建委舉辦的通氣會(huì )上，北京市建委住宅發(fā)展與保障處處長(cháng)程建華表示: “北京未來(lái)新建經(jīng)濟適用房將封閉運作，不得上市交易，確需上市的由政府按原價(jià)收購�！倍硪晃恢饕撠熑诉�表示，目前經(jīng)濟適用房?jì)妊h(huán)具體運行細則正在進(jìn)行研究調整。
回購價(jià)浮動(dòng)上限20%
本報此前曾報道過(guò)，新舊劃斷成為以后經(jīng)濟適用房回購與否的重要標準。對既有經(jīng)濟適用房存量進(jìn)行提高補交土地稅辦法，抑制投資炒作。程建華表示，已購經(jīng)濟適用住房上市補交綜合地價(jià)款將從現在的3%提高到10%。而對新建經(jīng)濟適用房部分則重新啟用“內循環(huán)”即政府回購方式。
對于按原價(jià)回購，業(yè)內人士提出質(zhì)疑，因為經(jīng)濟適用房從買(mǎi)入到出售，會(huì )經(jīng)歷地段升值、個(gè)人房貸利息以及折舊等多項因素影響，如按原價(jià)收購并不科學(xué)，而是需要專(zhuān)業(yè)機構的重新綜合評估。
對此，相關(guān)負責人透露，考慮到綜合地價(jià)等因素的變化，主管部門(mén)也正考慮上浮回購價(jià)。不過(guò)，因為要取消其投資屬性，從根本上杜絕炒買(mǎi)炒賣(mài)的不良現象，滿(mǎn)足中低層收入人群的住房需求。因此，不可能把回購價(jià)格定得過(guò)高，目前把價(jià)格浮動(dòng)暫定為上浮20%。
此外，程建華在會(huì )上否認了取消經(jīng)濟適用房的說(shuō)法。早在今年調控開(kāi)始之初就傳出經(jīng)濟適用房“停售轉租”的消息。雖然至今這一政策并未發(fā)布實(shí)施，但也有知情人透露：建設部等主管部門(mén)對于經(jīng)濟適用房的態(tài)度是支持“租售并舉”。因而，有人預測北京目前的做法也許是為將來(lái)作準備。
事實(shí)上，目前北京經(jīng)濟適用房已經(jīng)實(shí)施封閉式管理：定向拆遷戶(hù)購買(mǎi)。位于朝陽(yáng)區的定福家園已經(jīng)暫停對外公售，轉為定向滿(mǎn)足拆遷戶(hù)；而朝陽(yáng)區的“弘善家園”項目從一開(kāi)始就被定位為服務(wù)于北京前門(mén)地區的拆遷戶(hù)。
不過(guò)，按照今明兩年每年300萬(wàn)平方米經(jīng)濟適用房的供應量，明顯無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)需要，只能首先安置拆遷戶(hù)實(shí)屬無(wú)奈。截至2005年年底，北京市共批準集中建設經(jīng)濟適用房項目52個(gè)。18萬(wàn)拆遷戶(hù)家庭已購得，還有12萬(wàn)家庭已通過(guò)資格審查，尚在排隊等待。
市場(chǎng)反應平淡
由于新增經(jīng)濟適用房將“內循環(huán)”，存量經(jīng)濟適用房將以無(wú)法復制的優(yōu)勢成為“香餑餑”。
但《第一財經(jīng)日報》從我愛(ài)我家等京城知名中介公司了解到：9月30日規劃公示稿中首次提出“回購”的內容后，經(jīng)濟適用房在短期內交易量和掛牌量都有不同程度的上升。而在政府明確不會(huì )回購既有經(jīng)濟適用房后，目前為止，交易量尚屬平穩。
據“鏈家地產(chǎn)”統計資料分析，11月9日~11月13日，天通苑、回龍觀(guān)兩大社區的經(jīng)濟適用房掛牌量環(huán)比上一周分別下降4%、6%，房源掛牌量出現略微下調；而天通苑、回龍觀(guān)的店面反饋，本周有關(guān)經(jīng)濟適用房政策的客戶(hù)咨詢(xún)量大漲，環(huán)比上期增加了40%以上，客戶(hù)的咨詢(xún)問(wèn)題主要集中在老經(jīng)濟適用房是否回購、今后經(jīng)濟適用房如何操作及走勢等方面。
不過(guò)，考慮到未來(lái)10%的綜合地價(jià)款比例的提高，可能會(huì )有部分業(yè)主考慮到收益下降而會(huì )在年底前繼續拋售。年底之前，二手經(jīng)濟適用房的交易量與以往年份相比會(huì )有小幅上升。如果北京今年整體二手房交易量是8萬(wàn)套的話(huà)，那么預計已購經(jīng)濟適用房的交易量會(huì )在5%左右。
目前市場(chǎng)上已經(jīng)有過(guò)萬(wàn)套的已購經(jīng)濟適用房通過(guò)二級市場(chǎng)上流通、轉售。我愛(ài)我家研究中心認為，新舊劃斷政策整體來(lái)講是比較明智和合理的。如果對已售的經(jīng)濟適用房的業(yè)主統一采取回購政策，則會(huì )產(chǎn)生一個(gè)政策上不公平的問(wèn)題。而目前的新舊劃斷則是對以往經(jīng)濟適用房政策的一個(gè)好的延續，采取回購的政策在性質(zhì)上能夠真正起到社會(huì )保障性住房作用。
�。▉�(lái)源：第一財經(jīng)日報 作者：許慧穎）
