住宅用地收益補貼了工業(yè)用地
去年到今年的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策，把人們的注意力吸引到了住房市場(chǎng)上。但實(shí)際上，對土地的調控更加關(guān)鍵。
在業(yè)內人士看來(lái)，無(wú)論是針對房地產(chǎn)還是針對土地的宏觀(guān)調控政策，均會(huì )產(chǎn)生不同程度的影響。
11月20日，財政部、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)通知，規定從2007年1月1日起，新批準新增建設用地土地有償使用費征收標準，將在原有基礎上提高一倍。
“提高新增建設用地門(mén)檻，帶來(lái)的就是存量土地的走俏、合作開(kāi)發(fā)走俏�！痹�(jīng)與地產(chǎn)業(yè)關(guān)系密切的國際商務(wù)策劃師崔元星說(shuō)，很多開(kāi)發(fā)商都囤積了不少土地，有報道說(shuō)，近年來(lái)，就連一直被“地荒論”籠罩的深圳市，仍有3／4的住宅用地處在囤積未開(kāi)發(fā)狀態(tài)。
崔元星認為，今年還有一個(gè)政策很值得注意——“工業(yè)用地納入公開(kāi)出讓渠道�！苯衲�9月，國務(wù)院通知規定：工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準，不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規定收取的相關(guān)費用之和。工業(yè)用地必須采用招標拍賣(mài)掛牌方式出讓?zhuān)涑鲎寖r(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標準。也就是說(shuō)，工業(yè)用地出讓打破了過(guò)去協(xié)議出讓的規則。
表面看，工業(yè)用地與住宅用地并沒(méi)有什么直接聯(lián)系，工業(yè)用地公開(kāi)出讓似乎跟房產(chǎn)調控也沒(méi)有什么聯(lián)系，但實(shí)際上二者密不可分。
據崔元星介紹，不論工業(yè)用地還是住宅用地，其一級開(kāi)發(fā)成本相差無(wú)幾，一般在20萬(wàn)元／畝。但以前幾乎所有國家級開(kāi)發(fā)區的土地出讓價(jià)格，都在10萬(wàn)元／畝左右，一般開(kāi)發(fā)區的地價(jià)更低，有些地方甚至出臺了零地價(jià)招商的政策，“這些低于成本的虧空怎么補？用住宅用地收益來(lái)補”。
眾所周知，地方政府吸引投資商，往往會(huì )通過(guò)降低土地價(jià)格的方式。同時(shí)由于住宅用地是市場(chǎng)化的方式運作，政府基本掌控供求關(guān)系，可以無(wú)限拉高。所以住宅用地價(jià)格越高，地方政府越受益，不僅能夠把工業(yè)用地低價(jià)出讓的漏洞補上，還能夠通過(guò)后期的商品房契稅等手續獲得更多財政收入。開(kāi)發(fā)商也不愿意承擔此部分開(kāi)支，就會(huì )通過(guò)抬高房?jì)r(jià)的方式將高額住宅用地價(jià)格轉嫁給購房者。
崔元星認為，如果把工業(yè)用地放開(kāi)，地方政府就不會(huì )通過(guò)拉高住宅用地價(jià)格來(lái)補貼工業(yè)用地，從而就能夠抑制房?jì)r(jià)的上漲。
然而，工業(yè)用地公開(kāi)出讓的政策出臺之后，市場(chǎng)似乎并未呈現出該政策拉低住宅用地的情況。
在我國，土地經(jīng)營(yíng)由政府壟斷。崔元星告訴記者，一方面，政府需提供住宅、廠(chǎng)房、商廈用地來(lái)滿(mǎn)足居民居住及商業(yè)活動(dòng)需要�！斑@就要求土地價(jià)格越穩定、越低廉越好”。另一方面，土地出讓是土地增值和地租的來(lái)源，又是征稅的重要基礎。這個(gè)目標又要求土地價(jià)格最好能夠不斷上漲。
“地方政府一直處于兩難境地，是保證城市長(cháng)期利益和民眾的公共利益，還是獲取短期的財政收入提高現行管理政績(jì)？”崔元星說(shuō)，在很多情況下地方政府都選擇后者。從這一點(diǎn)來(lái)講，地價(jià)、房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)及土地違法行為的發(fā)生歸根到底與政府脫不了干系。
(來(lái)源：中國青年報 作者：李松濤）
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