中新網(wǎng)12月13日電 “2006年中國樓市絕對是一個(gè)‘政策年’�！北本┬乓惶旆康禺a(chǎn)經(jīng)紀公司市場(chǎng)部經(jīng)理羅煜接受《中國經(jīng)濟時(shí)報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，在各類(lèi)相關(guān)政策頻頻出臺的環(huán)境之下，二手房市場(chǎng)受到了一定影響。自2002年二手房保持高額增長(cháng)率以來(lái)，今年增長(cháng)的速度明顯放緩，是近年來(lái)增長(cháng)幅度最少的一年，但是全年的成交量還是穩中有升。
06年二手房市增速放緩
“在調控政策之下，2006年各類(lèi)二手房的交易表現出不同的特征�！北本╂溂曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀公司市場(chǎng)總監金育松指出，再上市公房的房源供應存在極大的“瓶頸”，業(yè)主的“惜售”心理較濃，導致已購公房交易遭遇“滯漲”。
由于今年營(yíng)業(yè)稅政策的調整以及個(gè)人所得稅的征收、土地增值稅的征收，促使80%以上二手商品房的交易成本明顯增加，影響了買(mǎi)賣(mài)雙方交易預期，使得交易難度加大，從而使得二手商品房交易漲幅下降。
價(jià)格方面，由于受供需矛盾突出、交易環(huán)節的稅費征收導致“成本轉嫁”、中介市場(chǎng)存在的違規操作等因素的影響，二手房平均價(jià)格不僅處于高位行走，而且價(jià)格漲幅也明顯過(guò)快。其中，中低價(jià)位需求旺盛，供需結構性矛盾突出。
當北京二手房?jì)r(jià)格保持較快增長(cháng)的情況下，租賃市場(chǎng)的價(jià)格卻沒(méi)有呈現出明顯的增長(cháng)趨勢，從而導致了二手房的售價(jià)租金比出現擴大的趨勢，而且2006年北京的二手房售價(jià)租金比已經(jīng)接近國際公認的警戒線(xiàn)，這種狀況也為市場(chǎng)傳遞了一個(gè)需要警惕的信號。
07年二手房市七大看點(diǎn)
“2007年，北京的二手房市場(chǎng)將出現七大趨勢�！苯鹩煞治�，一是在交易環(huán)節的各項稅費政策對買(mǎi)賣(mài)雙方造成的影響在慢慢弱化的前提下，二手商品房的交易量將會(huì )得到大幅的提升，從而使得2007年的二手房交易量有望突破10萬(wàn)大關(guān)。
二是在經(jīng)歷了2006年的價(jià)格高速上漲之后，2007年的二手房?jì)r(jià)格漲幅將呈現回落的趨勢；但是，住房二級市場(chǎng)的供不應求狀況依然趨緊；同時(shí)，2008年奧運會(huì )的臨近，以及2007年多條軌道交通即將投入運營(yíng)等利好因素，都將吸引更多的消費者在2007年完成置業(yè)；另外，經(jīng)濟的持續增長(cháng)勢頭也在一定程度上支撐了消費者的旺盛購房需求。這些因素的促動(dòng)，將導致房產(chǎn)的價(jià)格不會(huì )出現下降，預計2007年的二手房交易價(jià)格將依然保持兩位數的增長(cháng)。
“第三，宏觀(guān)調控政策將進(jìn)一步加大和細化�！绷_煜表示，2007年的房地產(chǎn)業(yè)依舊不會(huì )保持平靜，尤其在2007年4-7月份，新的宏觀(guān)調控政策依舊會(huì )應聲出臺。
對此，金育松認為，監督相關(guān)政策的執行應該會(huì )是2007年的一個(gè)重點(diǎn)，2007年各項調控政策將會(huì )更加有針對性。
“第四是開(kāi)發(fā)商尋求資金突破，私募資金積極入場(chǎng)�！苯鹩芍赋�，由于受土地市場(chǎng)的清理整頓以及控制開(kāi)發(fā)商的信貸規模等調控政策的影響，2007年開(kāi)發(fā)商的資金壓力將會(huì )進(jìn)一步加大，而此時(shí)，私募資金就會(huì )以房地產(chǎn)基金的名義進(jìn)入，從而獲取高額的回報。
第五，二手房市場(chǎng)將進(jìn)一步規范，行業(yè)競爭將趨向于服務(wù)品質(zhì)的提升。2006年國家對于房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的一些違規操作行為提出了明確的整治措施，建設部以及北京市建委均在積極地制定相關(guān)行業(yè)操作標準，這些標準將在2007年逐步實(shí)現。
隨著(zhù)市場(chǎng)中成熟的經(jīng)紀人和經(jīng)紀管理人員的增多，將導致競爭進(jìn)一步加劇，各經(jīng)紀公司之間的競爭將不再停留在業(yè)務(wù)操作的表層，而會(huì )更加趨向于服務(wù)品質(zhì)的提升，以更加專(zhuān)業(yè)化的技能服務(wù)于買(mǎi)賣(mài)雙方。
第六，二手房貸將成為中外資銀行、中介、擔保機構爭奪焦點(diǎn)。2006年8月，銀監會(huì )出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》，明確提出要“穩妥發(fā)展二手房貸市場(chǎng)”，顯示了政策對二手房貸的傾斜性；同時(shí)，隨著(zhù)京城可開(kāi)發(fā)土地的減少，二手房交易必將成為房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的主導，二手房貸也將取代一手房貸而成為房貸市場(chǎng)的主流；在控制風(fēng)險方面，一手房貸的外部人為風(fēng)險較大，比如假按揭的屢禁不絕；而銀行在操作二手房貸時(shí)，可通過(guò)評估以及與經(jīng)紀公司的合作，分散及控制風(fēng)險。從政策導向、市場(chǎng)空間、風(fēng)險控制這三個(gè)方面來(lái)看，二手房貸市場(chǎng)的前景都非常廣闊。
目前為消費者提供按揭相關(guān)服務(wù)的機構包括中資銀行、經(jīng)紀公司以及擔保機構。但在2007年對外資銀行全面放開(kāi)之后，房貸業(yè)務(wù)作為銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一，肯定將成為中資銀行與外資銀行搶奪的重點(diǎn)；加上經(jīng)紀公司以及擔保機構，這四方對二手房按揭市場(chǎng)這一塊大蛋糕的爭奪肯定將更加激烈。
第七，本土企業(yè)將尋求地域領(lǐng)先、進(jìn)軍全國的戰略突破。2007年，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展趨勢將是品牌化、規�；�。在市場(chǎng)透明化、產(chǎn)品同質(zhì)化后，服務(wù)水平是經(jīng)紀公司競爭的法寶。同時(shí)，經(jīng)紀公司要做強，除了維護品牌，還要擴大規模。在市場(chǎng)愈加開(kāi)放的情況下，外地、外資企業(yè)的進(jìn)入以及相互滲透成為一種必然，在取得地域領(lǐng)先之后，經(jīng)紀公司進(jìn)軍全國市場(chǎng)將是一種必然的趨勢。（謝麗佳）
