四、土地等別是如何確定的？《標準》為什么要與土地等別相掛鉤？
土地等別是制訂最低價(jià)標準的核心和基礎。該等別是國土資源部、財政部為適應新增建設用地土地有償使用費征收的需要，于1998年根據全國2864個(gè)縣、市(區)級行政單元的社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展水平、土地資源狀況、基準地價(jià)水平等因素，采用綜合評價(jià)法，按照評價(jià)分值的15個(gè)區間段確定的，將全國各縣、市(區)土地分成15個(gè)等別。2002年在征求各地意見(jiàn)后做了調整�，F行土地等別的劃分基本反映了各地的社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展狀況，體現了我國東、中、西部地區土地利用差異。如東、中部社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展較快地區主要集中在較高土地等別，而中、西部地區主要集中在較低土地等別�，F行土地等別在新增建設用地土地有償使用費的征收中發(fā)揮了重要作用，也得到了各地普遍認可。
為了發(fā)揮地價(jià)對土地利用的調控作用，我們在制訂最低價(jià)標準時(shí)，明確了最低價(jià)標準與土地等別相掛鉤的政策。本次在土地等別基礎上制訂的最低價(jià)標準，隨土地等別的降低呈現明顯的下降趨勢，最高等別(一等)相對應的最低價(jià)標準(840元/平方米)是最低等別(十五等，60元/平方米)的14倍，體現了區域土地利用政策。
五、《通知》在最低價(jià)標準的執行上做了哪幾方面的具體規定？
為了確保最低價(jià)標準能在各地得到切實(shí)貫徹執行，防止一些地方隨意修正最低價(jià)標準，變相達到低價(jià)出讓的目的，《通知》對最低價(jià)標準的實(shí)施做出了八個(gè)方面的政策規定。
一是明確了《標準》的性質(zhì)和適用范圍�！锻ㄖ返谝粭l明確規定《標準》是“市、縣人民政府出讓工業(yè)用地，確定土地使用權出讓價(jià)格時(shí)必須執行的最低控制標準”。有三層含義：一是《標準》的性質(zhì)是最低的控制性標準，是不可逾越的“底線(xiàn)”，各地出讓工業(yè)用地時(shí)確定的土地出讓價(jià)格只能比它高，絕不允許比它低；二是《標準》適用于國有土地，涵蓋了各市、縣(區)行政單元區域范圍內(包括村莊、集鎮)所有的國有土地；三是在一個(gè)行政單元區域范圍內，凡出讓國有土地用于工業(yè)項目用地的，都必須執行同一的最低價(jià)標準(即《標準》所列該行政單元所在土地等別相對應的最低價(jià)標準)，由于工業(yè)項目在同一區域內的準入“門(mén)檻”相同，就可促進(jìn)工業(yè)項目向區位、投資環(huán)境、基礎設施條件更好的區域集中，防止工業(yè)用地零散布局，“村村點(diǎn)火”、“戶(hù)戶(hù)冒煙”。
二是嚴格規定了《標準》的修正原則，增強了《標準》執行的“剛性”�！稑藴省肥菄栏癜凑諊l(fā)31號文件中“不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規定收取的相關(guān)費用之和”的要求，在廣泛調查和測算基礎上制訂的，充分考慮了不同土地等別的土地開(kāi)發(fā)程度、土地取得來(lái)源等各項因素，涵蓋了相應的成本費用，體現了各地工業(yè)用地成本的平均最低水平。因此《通知》第二條中不僅重申了工業(yè)用地必須采用招標拍賣(mài)掛牌方式出讓?zhuān)幎ㄆ洹俺鲎尩變r(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對應的最低價(jià)標準”，而且還明確規定各地國土資源管理部門(mén)“不得以土地取得來(lái)源不同、土地開(kāi)發(fā)程度不同等各種理由對規定的最低價(jià)標準進(jìn)行減價(jià)修正�！边@樣，一方面可有效防止一些地方在《標準》下發(fā)后，不按規范程序出讓工業(yè)用地，甚至以土地取得成本不同、開(kāi)發(fā)程度不同等各種理由修正最低價(jià)標準、減免或補貼地價(jià)款從而變相低價(jià)出讓土地，增強了最低價(jià)標準執行中的“剛性”，另一方面也有利于促進(jìn)地方進(jìn)行“熟地出讓”，有利于工業(yè)項目建設，有利于提高土地利用效率。
三是嚴格界定了特殊情況下《標準》的執行政策。按照《土地管理法》等法律法規的規定，工業(yè)項目必須依法申請使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內的國有建設用地。但是，在我國少數地區特別是西部地區，也存在一些情況比較特殊的工業(yè)項目，即因為選址、原材料等原因，確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，而且主要使用戈壁、沙漠、荒山、荒灘等國有未利用地的工業(yè)項目。為更好地使《標準》符合客觀(guān)實(shí)際，鼓勵這類(lèi)工業(yè)項目在用地時(shí)更少地占用耕地，《通知》第三條規定了相應的地價(jià)政策。同時(shí)，為防止一些地方鉆空子，對這類(lèi)工業(yè)項目也從選址、用地類(lèi)型、土地開(kāi)發(fā)主體等多方面進(jìn)行了非常嚴格的界定。
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