未來(lái)供給過(guò)剩壓力增大
盡管短期看住宅房地產(chǎn)增長(cháng)仍十分強勁，但市場(chǎng)存在內在調整的要求，房地產(chǎn)供給過(guò)剩的壓力增大，潛伏著(zhù)長(cháng)期低迷和價(jià)格明顯回落的風(fēng)險。
1、需求增長(cháng)減速趨勢明顯
首先，全國銷(xiāo)售面積平均增長(cháng)率持續下降，已降至1999年以來(lái)的最低點(diǎn)。1-9月全部商品房銷(xiāo)售面積和住宅銷(xiāo)售面積分別為35883.3萬(wàn)平方米和32320.7萬(wàn)元平方米，同比分別增長(cháng)10.5%和10.9%，分別比上年同期回落12.5個(gè)和12.2個(gè)百分點(diǎn)。住宅銷(xiāo)售面積在2002-2005年間，分別增長(cháng)19.6%、28.9%、13.7%和15.3%，四年平均增幅為了19.4%。銷(xiāo)售面積增幅的逐步回落，說(shuō)明高房?jì)r(jià)開(kāi)始對住房需求增長(cháng)產(chǎn)生抑制作用。在需求減速的情況下房?jì)r(jià)繼續大幅上漲主要是房地產(chǎn)商操縱供求關(guān)系的結果。
其次，銷(xiāo)售額增幅也在明顯放慢。1-9月全國商品房銷(xiāo)售額為12415.3億元，同比增長(cháng)18.0%，比上年同期回落15.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年全年增幅低8.9個(gè)百分點(diǎn)，2004年增幅為30.0%，即商品房銷(xiāo)售額的增長(cháng)在逐年放慢。其中1-9月累計住宅銷(xiāo)售額為10346.8億元，同比增長(cháng)17.8%，比上年同期回落17.1個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度更大。
值得高度關(guān)注的是北京、上海、浙江等重點(diǎn)地區銷(xiāo)售額(或銷(xiāo)售面積)增幅的明顯下降，都說(shuō)明高房?jì)r(jià)正在對住房需求產(chǎn)生抑制作用。
2、供給將逐步釋放，形成供大于求的壓力
供給增長(cháng)速度快于需求增長(cháng)速度，房?jì)r(jià)應是穩中趨降的，但受房地產(chǎn)商對供應量的操縱，短期供給小于需求增長(cháng)，因而造成房?jì)r(jià)的不合理上漲。但累積的供給能量遲早會(huì )釋放，中期看住宅供給將明顯大于需求，價(jià)格將回落，不僅增幅回落，不少城市絕對房?jì)r(jià)也會(huì )下降，靠地方政府托市所形成的房地產(chǎn)繁榮也會(huì )受到居民購買(mǎi)力的限制和宏觀(guān)調控政策的限制。
(1)雖然前幾年最終住宅供給增長(cháng)持續地慢于住宅需求增長(cháng)，但中前端供給增長(cháng)持續地快于需求增長(cháng)速度，預示經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后將出現住宅市場(chǎng)的供大于求局面。
中前端供給增長(cháng)主要是指住宅投資增長(cháng)和施工面積增長(cháng)。2001-2006年間(預計2006年增長(cháng)28%)，住宅投資年均增長(cháng)26.0%，住宅施工面積年均增長(cháng)20.5%(預計2006年增長(cháng)19%)，而住宅銷(xiāo)售面積年均增長(cháng)18.8%(2006年預計增長(cháng)12%)，5年來(lái)投資和施工面積增幅比銷(xiāo)售面積增幅分別快7.2個(gè)和1.7個(gè)百分點(diǎn)。
(2)由于存在一定比例的泡沫化需求，實(shí)際有效需求增幅比供給增幅更低，泡沫化需求使短期供求相對平衡，甚至出現供不應求，但中長(cháng)期看泡沫化需求將逐步被擠壓，這使住宅投資過(guò)剩更為明顯。實(shí)際的住宅需求增長(cháng)應包括城市化對住宅的需求、原有城市居民改善住房條件的需求，這部分需求增長(cháng)應不超過(guò)15%，即存在較大的泡沫化需求成分。因為高投資將形成高的供給能力，自1998開(kāi)始到2006年止，我國住宅投資連續9年保持20%以上的高增長(cháng)，年遞增率為27.7%。即供給增速比需求增速高10個(gè)百分點(diǎn)以上，所以過(guò)幾年住宅過(guò)剩是必然要出現的。
(3)預計未來(lái)一段時(shí)間住宅需求增幅將會(huì )繼續下降，主要是當前全國多數地區房?jì)r(jià)已經(jīng)偏高，過(guò)高的房?jì)r(jià)將對需求增長(cháng)產(chǎn)生越來(lái)越明顯的抑制作用，而供給增長(cháng)仍然沒(méi)有放慢的跡象。
以上因素共同作用的結果是：幾年以后，住宅市場(chǎng)將出現明顯的供大于求的形勢，從而導致住宅投資和消費出現較明顯的調整。我們預計中國房地產(chǎn)早則在2008年開(kāi)始，遲則到2009年，將進(jìn)入較為低迷的狀態(tài)。
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