【策劃人語(yǔ)】
歲末年初，萬(wàn)象更新。2007年，已經(jīng)作為房地產(chǎn)調控的“政策落實(shí)年”，而被業(yè)內外人士寄予后望。
然而，政策沒(méi)有形勢跑得快，落實(shí)永遠是我們需要認真對待的問(wèn)題。2007年，無(wú)論是房地產(chǎn)的土地源頭、金融支柱、交易和保障層面，我們的調控“良藥”都面臨能否完全顯效的問(wèn)題，這也直接關(guān)系到調控的成敗與否。
這一個(gè)月的《上證·地產(chǎn)投資》依舊銳進(jìn)者不速退，愿意和您一起探討政策貫徹中可能的、或明或暗的掣肘，一起來(lái)謀劃解決的辦法。第一期，我們就從土地源頭出發(fā)，看看土地增值稅的全面清算、土地審批方式的變革、土地出讓金的改革以及閑置土地的收回這些曾經(jīng)震動(dòng)市場(chǎng)的重大決策，還有多少暗礁需要避開(kāi)，還有多少細則需要鋪展，還有多少“對策”需要解決……
權當一回憂(yōu)天之杞人吧。
土地增值稅 執行盲點(diǎn)仍在
“房地產(chǎn)宏觀(guān)調控是多個(gè)政策共同作用的結果�！泵鎸π鲁雠_的土地增值稅清算新政可能給市場(chǎng)帶來(lái)的巨大影響，國稅總局局長(cháng)謝旭人近日如是說(shuō)。
盡管眾多政府人士和專(zhuān)家在新政導致房地產(chǎn)股一片“慘跌”后紛紛表態(tài)，稱(chēng)土地增值稅清算不會(huì )給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)成本驟增，也不會(huì )直接引起房?jì)r(jià)上漲，但土地增值稅的嚴格清算無(wú)疑是今年第一個(gè)引爆的調控“火藥筒”，并由此引來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面盤(pán)整。
1月25日，國稅總局在官方網(wǎng)站上發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(下稱(chēng)《通知》)，成為此輪土地增值稅清算政策的開(kāi)端。
而因為采取累進(jìn)制度按增值額逐級遞增征收土地增值稅，一些拿地時(shí)間較早，地價(jià)便宜，而房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格較高的物業(yè)開(kāi)發(fā)商可能受到致命的打擊。
“如果嚴格征收，一個(gè)項目交上幾億土地增值稅也是可能的。因為是對增值部分交一定比例的稅收，開(kāi)發(fā)商無(wú)論怎么交還是有賺的。但是關(guān)鍵的問(wèn)題是一些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有想到會(huì )嚴格清算，大量獲利資金已經(jīng)用于其它投資領(lǐng)域。一旦征收可能導致資金鏈斷裂，甚至拋盤(pán)退市�！鄙虾Ｅd海房產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司副總經(jīng)理謝國亞表示。
正因為土地增值稅清算具有如此重大的影響，政策執行情況就成為保證效果的關(guān)鍵點(diǎn)�！耙驗椤锻ㄖ分性诤芏嗉毠澐矫鏋榈胤秸舫隽藦椥钥臻g，我們對清算效果仍存很大的質(zhì)疑�！庇惺袌�(chǎng)人士稱(chēng)。
例如，《通知》對“竣工85%”或“銷(xiāo)售3年以上”的項目稱(chēng)“可以要求清算”�！啊梢浴恰仨殹恼f(shuō)法其實(shí)很含糊�！敝x國亞稱(chēng)。又如，對于拒不出示納稅材料等情況，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規模和收入水平相近的當地企業(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅�！斑@些都有賴(lài)于地方細則做出詳細規定，不排除有些企業(yè)通過(guò)疏通關(guān)系規避土地增值稅�！币晃婚_(kāi)發(fā)商稱(chēng)。
此外，一些在國稅總局《通知》中沒(méi)有提及的執行瓶頸也在地方細則討論中出現，如在開(kāi)發(fā)成本界定方面，企業(yè)取得大量正規勞務(wù)費發(fā)票，如何確定其合理性；如果開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出來(lái)的房屋用做拆遷補償，項目收入如何確定等。
審批與出讓 權力尋租之憂(yōu)
從去年開(kāi)始的此輪房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，土地成為政策關(guān)注的重中之重，存在于中央與地方之間的土地利益分配和管理權限的調整，組成了土地新政的核心。然而，在利益與權限的再分配中，新的矛盾和問(wèn)題隨之產(chǎn)生。
去年9月，國土資源部發(fā)下文件，從規劃計劃、占用基本農田、征地程序、占補平衡等環(huán)節，對建設用地審批程序提出嚴格要求，以從嚴控制新增建設用地規模，抑制一些行業(yè)和地區固定資產(chǎn)投資增長(cháng)過(guò)快。
今年初，醞釀已久的城市建設用地審批方式作出重大調整。在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，由國務(wù)院分批次審批的農用地轉用和土地征收，調整為每年由省級人民政府匯總后一次申報。同時(shí)輔以全國土地督察制度，對農用地轉用和土地征收兩項審批事項是否符合法律法規規定的權限、標準、程序進(jìn)行合法性審查。
“對城市建設用地審批方式的調整是為了節省層層報批的時(shí)間，提高行政效率，但是，地方控制較多的情況下會(huì )不會(huì )引發(fā)新的尋租空間，這是我們擔心的重要內容�！北本┮患掖笮头康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)負責人稱(chēng)，“雖然有了土地督察制度的建立，但監管不到位是一個(gè)老問(wèn)題�！�
除了土地審批方式外，建設用地招拍掛制度也隨著(zhù)“住房保障工程”的啟動(dòng)有了新的特點(diǎn)�！耙驗橛小薜貎r(jià)限房?jì)r(jià)’的要求，招拍掛不會(huì )僅僅‘唯價(jià)高者得’，而實(shí)行‘綜合打分’。在此背景下，一些國有企業(yè)和有關(guān)系的企業(yè)，憑借良好的政府關(guān)系，可能受惠于新政�！鄙鲜霰本╅_(kāi)發(fā)商稱(chēng)。
“這是一個(gè)普遍的行政命題，即決策指標的量化與平衡原則之間存在矛盾�！狈康禺a(chǎn)專(zhuān)家解釋?zhuān)皟r(jià)高者得”是簡(jiǎn)單且透明的量化標準，而考慮到成本控制、開(kāi)發(fā)資質(zhì)等綜合指標，又不能完全做到。增加了地方政府決策土地供應的權限，也無(wú)疑增大了其出現尋租行為的風(fēng)險。這種矛盾，是目前土地管理新政的核心問(wèn)題。
土地出讓金 地方執行阻力
去年年底，醞釀多時(shí)的土地出讓金新政以國辦發(fā)《關(guān)于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》的形式下發(fā)，將國有土地使用權出讓收支納入地方預算，實(shí)行“收支兩條線(xiàn)”管理成為核心內容。
對此，業(yè)內普遍的評論是，新政根本目的在于遏制地方政府賣(mài)地沖動(dòng)�！罢呤呛玫�，關(guān)鍵是執行�！鄙虾Ｒ晃婚_(kāi)發(fā)商認為，“如果當地政府的行政考核體制不改變，招商引資與GDP增長(cháng)率仍然是彰顯政績(jì)的主要內容，地方的賣(mài)地沖動(dòng)仍然不會(huì )改變�！�
專(zhuān)家也表示，體制的建立有一個(gè)過(guò)程，土地出讓金作為地方政府“第二錢(qián)袋”，其利益的重新分配無(wú)疑是傷筋動(dòng)骨之舉。另外，如果將每年土地收益中的5%用于當地廉租房等保障類(lèi)住房的建設，各地的執行情況如何監管，也是市場(chǎng)擔憂(yōu)的內容之一。
土地出讓金收益與農民利益的不對接也是業(yè)內關(guān)于這一政策的討論焦點(diǎn)之一。土地出讓金指國有土地使用權出讓的收益，通俗地說(shuō)就是“地價(jià)”，而該收益又是中國土地批租制度下形成的特有的一類(lèi)收益�！氨举|(zhì)上講，高額土地出讓金取之于土地，也取之于原本在土地上生活和耕種的農民。將土地使用權轉讓后的部分收益還之于農，讓農民真正分享社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展成果，是需要政府考慮的深層課題�！睂�(zhuān)家表示。
此外，地方政府可以從土地出讓收入中安排一部分資金用于補助被征地農民社會(huì )保障支出�！斑@些規定都是框架性的，對地方政府違背規定的做法沒(méi)有切實(shí)的處罰措施，截留、擠占和挪用這些補償費用的情況需要細則來(lái)完全堵截�！睂�(zhuān)家表示。
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