收回閑置地 暗箱操作待除
在眾多土地新政中，閑置土地的清理是最被市場(chǎng)寄予厚望的新政之一。在房?jì)r(jià)一路上漲，新增建設用地指標控制日益嚴格的情況下，如何保證大量有效供給，又能夠不逾越土地占用的死線(xiàn)，國土資源部及各地土地管理部門(mén)不約而同地將目光聚集在閑置土地上。
根據國土資源部去年4月發(fā)布的國土資源公告，截至2005年初，全國城鎮規劃范圍內共有閑置土地107.93萬(wàn)畝，重啟這部分土地供給，將對緩和房地產(chǎn)供需矛盾起到至關(guān)重要的作用。
采訪(fǎng)中，多數業(yè)內人士認為地方政府有效調控樓市其實(shí)并不難，一是加大保障類(lèi)住房的供地，二是大力收回閑置土地，或利用高額閑置費督促開(kāi)發(fā)商早日開(kāi)工，保證住房供應量，緩解需求壓力。
但是，閑置土地的收回工作似乎也是在各地遇到阻力最多的政策之一。根據九部委新政，閑置2年以上的土地無(wú)償收回，閑置1年以上收取高額閑置費，以催促更多滯留在市場(chǎng)的土地入市�！拔覀冇行﹨^的土地閑置了何止2年，因為有外資的參與，區級地方政府根本無(wú)力回收�！敝貞c一家房地產(chǎn)上市公司相關(guān)人士告訴記者。
專(zhuān)家評價(jià)，只要地方政府加大土地收回力度，即不違反保護耕地要求，又在手中掌握足夠的可調配土地資源�！澳膫�(gè)開(kāi)發(fā)商擅自抬價(jià)，就可以適時(shí)推出新的供給，誰(shuí)還敢抬？”但是就算是這樣的政策，在一些地方政府“官商相護”的背景下，特別是一些中小城市，顯得寸步難行。
一邊利用招拍掛吸引外地開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地，既賺“地錢(qián)”又拉高房?jì)r(jià)，另一邊大量土地處于閑置或低價(jià)運作狀態(tài)，市場(chǎng)最終呈現了“房少價(jià)高”的畸形發(fā)展———曾經(jīng)的教訓要防止重演。
記者觀(guān)察
土地———不能走調的調控主音符
自2006年“國六條”吹響新一輪房地產(chǎn)調控的號角，嚴把“地根”便逐漸成為主音符。正所謂不破不立，中央正通過(guò)更多元、更細化、更嚴格的手段把控房地產(chǎn)的源頭，使本就令開(kāi)發(fā)商感到窒息的土地調控颶風(fēng)在2007年這個(gè)“政策落實(shí)年”里顯出愈演愈烈之勢。
在國家發(fā)改委有關(guān)2006年宏觀(guān)經(jīng)濟運行與2007年宏觀(guān)經(jīng)濟政策取向的報告中，去年的土地工作還是得到了肯定。主要是國務(wù)院在9月發(fā)布了《關(guān)于加強土地調控有關(guān)問(wèn)題的通知》，有關(guān)部門(mén)隨后相繼出臺具體措施，包括落實(shí)土地管理和耕地保護目標責任制；發(fā)布實(shí)施全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準；提高新增建設用地土地有償使用費收取標準和城鎮土地使用稅單位稅額；將國有土地使用權轉讓總價(jià)款全額納入地方預算；制定發(fā)布禁止用地、限制用地項目目錄等，并查處了一批違法違規用地行為。
不過(guò)，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀(guān)調控下呈現出積極變化，對于當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)運行，國家發(fā)改委認為還是存在不少困難和問(wèn)題，突出表現在穩定房?jì)r(jià)和調整結構的效果不夠明顯。其中，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控體系的不完善被著(zhù)重指出，在國家發(fā)改委看來(lái)，土地、稅收、金融及規劃等調控手段在2007年還需加強協(xié)調配套。
今年房地產(chǎn)調控繼續從緊的步調也恰好率先踏在“土地”上。
一是建立不久的國家土地督察制度提出要把最嚴格的土地管理制度落到實(shí)處。國務(wù)院副總理曾培炎已經(jīng)對國家土地督察機構提出了“嚴”字當頭的要求，目的就是督促地方政府落實(shí)中央關(guān)于土地管理的各項政令。
二是國稅總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》在市場(chǎng)掀起一陣巨浪。土地增值稅進(jìn)行清算式繳納的全面執行，將扭轉以預征為主的土地增值稅繳納現狀，也將使開(kāi)發(fā)商普遍面臨稅負、成本等方面的資金壓力。
三是國土資源部發(fā)出調整城市建設用地審批方式的通知，此前由國務(wù)院分批次審批的城市農用地轉用和土地征收，將從今年起調整為每年由省級政府匯總后一次申報。而這“一年一批”制也被視作是土地管理的一項重要改革，有利于加強土地調控，強化用地監管。
四是監察部強調今年將采取更嚴厲的措施查處土地違法違規案件。監察部副部長(cháng)陳昌智日前指出，當前土地管理特別是土地調控中出現了一些新動(dòng)向、新問(wèn)題，特別是違法違規用地、濫占耕地的現象屢禁不止，監察部將會(huì )同國土資源部等部委繼續加強對土地市場(chǎng)秩序的監督檢查。
“步步趨緊，表明我國房地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是土地市場(chǎng)的調控力度不僅不會(huì )有所松動(dòng)，而且將有針對性地推進(jìn)�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究所所長(cháng)李戰軍認為。然而，就這一輪的房地產(chǎn)調控來(lái)看，最初的調控根源在于土地市場(chǎng)，最大的調控阻力或許也在于此。在權利架構、利益分配等重新布局的形勢下，土地調控如何加強攻勢、克服障礙來(lái)開(kāi)展新局面，令人翹首期盼。
�。▉�(lái)源：上海證券報 作者：柯鵬 于兵兵 李和裕）
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