【策劃人語(yǔ)】
“深入整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，強化房地產(chǎn)市場(chǎng)監管，依法懲治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介等環(huán)節的違法違規行為。地方各級政府要對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控和監管切實(shí)負起責任�！眱蓵�(huì )期間，溫家寶總理在政府工作報告中專(zhuān)門(mén)強調政府對于維護房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的決心和措施。
可以預見(jiàn)，在連續兩年的整治措施強力出臺之后，今年的房地產(chǎn)調控仍將繼續貫徹“打黑”的重要工作，在房地產(chǎn)交易流程、土地源頭、金融信貸以及保障制度各大領(lǐng)域，這樣的違法違規行為仍將被一一曝光和嚴厲懲處，最終迎來(lái)“玉宇澄清萬(wàn)里�！钡囊惶�。
這個(gè)月的《上證·地產(chǎn)投資》愿為先行者，以業(yè)內的眼光、專(zhuān)業(yè)的角度和直言的態(tài)度，搶先打開(kāi)這些暗箱，為政策的進(jìn)一步落實(shí)，吹響新一輪進(jìn)攻的號角。
哄抬房?jì)r(jià) 價(jià)值的迷局
華南某大型開(kāi)發(fā)商近日正在為即將開(kāi)盤(pán)的幾處住宅項目做最后的營(yíng)銷(xiāo)準備工作，銷(xiāo)售代理公司策劃團隊將精心調研后形成的策劃書(shū)上交代理公司主管市場(chǎng)的副總裁，他只大致看了一遍策劃書(shū)就直接表示，將原定價(jià)格上調15%�！耙罁鞘裁�？”調研人員問(wèn)�！皼](méi)有依據，公司哪還有地了？”副總裁理直氣壯地說(shuō)。果然，調整后的策劃書(shū)拿到開(kāi)發(fā)商處，得到的評價(jià)居然是價(jià)格仍然趨于保守。
這是真實(shí)的一幕。房?jì)r(jià)，在過(guò)去幾年中，似乎真的已經(jīng)成了可以任由想象的數字游戲，開(kāi)發(fā)商和代理商打拼事業(yè)的基礎之一就是看誰(shuí)更有膽量叫出別人不敢叫的價(jià)格，甚至在宏觀(guān)調控已經(jīng)如此急風(fēng)驟雨的今天。
開(kāi)發(fā)商另一個(gè)哄抬房?jì)r(jià)的技倆是通過(guò)制造連夜排隊購房的熱銷(xiāo)假象，來(lái)證明高房?jì)r(jià)確有需求支撐。近年來(lái)，開(kāi)發(fā)商雇用“房托”排除購房的做法屢現報端，從雇用農民工排隊的低級表演發(fā)展到不同層次、不同類(lèi)型房托組織，以達到逼真效果。比如小戶(hù)型單身公寓要雇用大學(xué)生和青年白領(lǐng)做托，而大戶(hù)型住房就雇用三口之家甚至老少房托齊上陣。
浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華就曾分析，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的重要原因是供需矛盾，而所謂的旺盛需求實(shí)際上有很大部分是被“復制”出來(lái)的，并不是真實(shí)的狀況，這正是泡沫所在。這也就不難解釋為什么在過(guò)去幾年里，老百姓眼中的樓市已經(jīng)失去了理智。
但是，隨著(zhù)溫家寶總理在政府工作報告中對房地產(chǎn)市場(chǎng)的介紹再次體現“保民生、保資源”的大原則，專(zhuān)家認為，今年起房地產(chǎn)市場(chǎng)必然呈現一個(gè)以充足供給緩和供需矛盾的趨勢�！半m然政府沒(méi)有說(shuō)打壓房?jì)r(jià)，但廉租房等保障類(lèi)住房的推出將是房?jì)r(jià)最大的克星，進(jìn)而打破開(kāi)發(fā)商苦心營(yíng)造的買(mǎi)房預期�！鄙虾Ｒ婚_(kāi)發(fā)商表示。
虛假廣告 承諾與現實(shí)殘酷對立
根據建設部等三部門(mén)聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于進(jìn)一步整頓和規范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，未取得預售許可證發(fā)布預售廣告，廣告中承諾售后包租、返本銷(xiāo)售，有關(guān)項目的銷(xiāo)售信息內容虛假等被列入房地產(chǎn)廣告的整頓范圍。
許多開(kāi)發(fā)商認為，廣告與法律條款是兩個(gè)范疇的概念，房產(chǎn)宣傳資料的法律性質(zhì)屬要約邀請，主要是“廣而告知”。宣傳樓盤(pán)的風(fēng)格、設施以及性?xún)r(jià)比特有優(yōu)勢，以吸引消費者的眼球，然后通過(guò)洽談達成法律協(xié)議。因此廣告可以夸張渲染，而不用因欺詐負法律責任。于是，花花綠綠的房產(chǎn)廣告、亦真亦假的廣告詞就成了購房者被圈入其中的第一陷阱。
去年，有上海某樓盤(pán)的購房者向記者反映，該樓盤(pán)與相鄰的另一個(gè)樓盤(pán)其實(shí)原屬于同一房產(chǎn)證下的樓盤(pán)，因為開(kāi)發(fā)商后期脫離了母公司，便把最后一期房源以一個(gè)全新的名字推出，無(wú)論是售房廣告還是售樓處標識都全然一新。而購房者入住后才發(fā)現，小區與鄰近小區需要使用同一地下車(chē)庫，走同一個(gè)出口。由此引起了兩個(gè)小區居民曠日持久的糾紛和上訪(fǎng)事件。
專(zhuān)家表示，類(lèi)似開(kāi)發(fā)商的口頭承諾、宣傳語(yǔ)句等只有構成合同的一部分，才能對開(kāi)發(fā)商具有約束力。因此，購房者在看到廣告中關(guān)于房屋質(zhì)量、地段、附屬設施等信息的承諾后，一定要在合同中找到明確、肯定的陳述，以限定開(kāi)發(fā)商的法律責任。尤其是開(kāi)發(fā)商在宣傳廣告中介紹有關(guān)小區以外的未建基礎設施，如公園、地鐵、馬路等，都極有可能是不確定的規劃，購房者不要以此作為購房主要理由。
合同欺詐 玄機識破又奈何？
《關(guān)于進(jìn)一步整頓和規范房地產(chǎn)交易秩序的通知》中嚴禁的又一違規行為是合同欺詐。
如�？谀迟彿空呖春昧艘惶仔陆ㄉ唐贩�，當初合同約定的建筑面積為106.93平方米，其中套內建筑面積94.56平方米�？⒐で�，開(kāi)發(fā)商再次公布實(shí)建的建筑面積，結果多與合同上約定的相差2平方米，套內建筑面積也略有出入，但是均低于合同約定的3%的誤差。而當一些業(yè)主重新測量時(shí)卻發(fā)現，誤差遠遠大于開(kāi)發(fā)商公布的面積，其中套內建筑面積相差5平方米左右。
律師提醒，不少開(kāi)發(fā)商在面積中玩“貓膩”，特別是把面積誤差刻意控制在合同約定的3%內是一些企業(yè)的常用伎倆。因為業(yè)主重新測量的成本較高，耗時(shí)耗力，開(kāi)發(fā)商往往乘機謀利。
另一種情況是在小區配套和裝修房中的建材使用中，開(kāi)發(fā)商往往在合同中承諾一個(gè)明確品牌再附加“其他”字樣來(lái)做品牌備用。但實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商往往以此為依據選擇其他低成本品牌充數，而購房者一一求證過(guò)程的可能性不大。
然而，即便購房者都能看透玄機，主動(dòng)權仍在開(kāi)發(fā)商手中�！耙坏┛春昧朔孔�，開(kāi)發(fā)商又不允許加入附加條款，我們又能怎么樣呢？”不少購房者都有這樣的疑問(wèn)�！澳壳�，大多數購房合同都選擇了示范文本，但購房者在合同簽訂過(guò)程中的主動(dòng)權仍然十分有限�！北本┑囊晃宦蓭煼Q(chēng)，開(kāi)發(fā)商可以在示范文本之外的很多細節中占得上風(fēng)。
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