囤積房源 假熱銷(xiāo)的心理戰
簡(jiǎn)單地直叫天價(jià)當然不是開(kāi)發(fā)商能夠最后取勝的全部功力，為了讓房?jì)r(jià)不至于嚇退購房者，于是造成房子炙手可熱、需分秒必爭的假象，開(kāi)發(fā)商和代理商們的“功課”真是做絕了。
“銷(xiāo)控”是這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆發(fā)展時(shí)期新派生的營(yíng)銷(xiāo)術(shù)語(yǔ)，眾多富豪售樓員靠此發(fā)家。如今，“銷(xiāo)控”已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商最有效的營(yíng)銷(xiāo)手段。所謂的“銷(xiāo)控”也稱(chēng)“間歇式營(yíng)銷(xiāo)”，是指房地產(chǎn)商通過(guò)人為控制銷(xiāo)售進(jìn)度，同時(shí)配合價(jià)格的上調以制造銷(xiāo)售火爆、供不應求的效果。
本質(zhì)上，銷(xiāo)控是一種心理大戰�！耙话銇�(lái)說(shuō)，假如房子在5月份預售，開(kāi)發(fā)商通常在年初，甚至上一年的年尾就開(kāi)始做推廣工作，接受預訂。到了預售時(shí)，客戶(hù)已經(jīng)積攢了一定規模，當天即可造成熱銷(xiāo)甚至銷(xiāo)空的假象。人為造成一種供不應求的緊張氛圍�！币晃环慨a(chǎn)銷(xiāo)售人員介紹。
與銷(xiāo)控同時(shí)進(jìn)行的則必然是房?jì)r(jià)的上調。一般來(lái)說(shuō)，每一輪新房源推出都會(huì )伴有2%左右的房?jì)r(jià)漲幅�！盁o(wú)論房子賣(mài)得怎么樣，有時(shí)上調價(jià)格絕不是供不應求的結果，而只是開(kāi)發(fā)商為了制造氣氛而使出的花招�！笔袌�(chǎng)人士稱(chēng)。
去年9月，建設部、發(fā)改委、工商總局三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步整頓和規范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，對6種違規交易行為明令禁止，第一條即是囤積房源，捂盤(pán)不售。文件要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得預售許可證后的10日內必須開(kāi)始銷(xiāo)售商品房，以加快市場(chǎng)供給釋放節奏。
但是，開(kāi)發(fā)商自有方法。據記者了解，華東某大型樓盤(pán)已竣工1年以上，但開(kāi)發(fā)商以沒(méi)有預售許可證為名拒絕開(kāi)盤(pán)。知情人士稱(chēng)，因小區與今年年底建成的家樂(lè )福超市和明年建成的地鐵站相鄰，開(kāi)發(fā)商希望再等一段時(shí)間開(kāi)盤(pán)，以保證更高的價(jià)格和更好的銷(xiāo)售成果。
從網(wǎng)上公布的預售許可證發(fā)放情況看，這部分樓盤(pán)確實(shí)沒(méi)有獲得預售許可�！罢咧唤沽擞凶C不售的行為，但沒(méi)有說(shuō)明這種可辦理預售卻遲遲未辦的情況應該如何處理�！币晃毁彿空弑硎�。目前，該小區均價(jià)已經(jīng)接近10000元/平方米，但去年初第一期開(kāi)盤(pán)時(shí)，網(wǎng)上登記的均價(jià)只有8500元/平方米。
“70-90政策出臺后，開(kāi)發(fā)商對大戶(hù)型的捂盤(pán)惜售現象尤其明顯�！北本┮晃毁彿空哧惻勘硎�。去年年中，陳女士看好一套三室二廳的房子，但開(kāi)發(fā)商捂了兩周后新開(kāi)盤(pán)，房?jì)r(jià)已經(jīng)大幅度上漲。
中介作假 頑癥還需重藥醫
除了一手房交易中的那些不正當手段，二手房買(mǎi)賣(mài)中也存在不少的“貓膩”。其中，吃差價(jià)所造成的房?jì)r(jià)抬高應是購房者最深?lèi)和唇^的。
“前幾年樓市火爆、房?jì)r(jià)攀高，加上二手房市場(chǎng)透明度不夠，買(mǎi)家和賣(mài)家信息不對稱(chēng)，一些房產(chǎn)中介看到有機可乘，便在交易中欺上瞞下，賺取差價(jià)�！鄙虾＞眯缆蓭熓聞�(wù)所的一位律師告訴記者，他已經(jīng)代理過(guò)多起這樣因中介的欺瞞被戳穿，從而引發(fā)的法律糾紛。
據悉，最嚴重的一次，是一位溫州的購房者發(fā)現經(jīng)中介人員介紹而買(mǎi)下的一套位于上海浦東的商品房，最后成交單價(jià)竟是上家購買(mǎi)時(shí)的3倍多，再乘上面積的話(huà)，房屋購入價(jià)和賣(mài)出價(jià)之間的差額達到200多萬(wàn)元！
“雖然那個(gè)時(shí)候上海樓市確實(shí)處于較瘋狂狀態(tài)，溫州購房者也是沖著(zhù)投資目的去的，但也沒(méi)有上家才持有半年多，房?jì)r(jià)就翻兩個(gè)跟頭的。由于對上海樓市及交易流程并不熟悉，且基于幾次愉快的合作后而給予的輕信，讓中介人員鉆了大空子�！卑l(fā)現真相后，購房者惟有對涉嫌欺詐的房產(chǎn)中介采取法律行動(dòng)。
事實(shí)上，還有市場(chǎng)人士告訴記者，上述房產(chǎn)中介人員欺上瞞下吃差價(jià)的手段在全國二手房市場(chǎng)上都已司空見(jiàn)慣，不過(guò)如果讓二手房買(mǎi)賣(mài)雙方有接觸的話(huà)，很容易被揭破，所以有些中介干脆讓“自己人”直接買(mǎi)入上家的房屋，自己再以高價(jià)轉手，差價(jià)所得遠比傭金來(lái)得高。
所幸去年的“國六條”掀起新一輪房地產(chǎn)調控風(fēng)暴后，相關(guān)部委先后出臺了《關(guān)于進(jìn)一步整頓規范房地產(chǎn)交易秩序的通知》、《中國房地產(chǎn)經(jīng)紀執業(yè)規則》等針對性文件，刮起了一場(chǎng)房地產(chǎn)交易秩序的整頓風(fēng)，特別是明令禁止房產(chǎn)中介吃差價(jià)，并要求做好交易資金的監管。
不過(guò)，還是有業(yè)內人士指出，政府目前頒布的文件雖措辭嚴厲，但仍以指導為主，處罰力度還不夠，而且提出的有些措施還沒(méi)有細化執行標準，所以在地方落實(shí)方面可能帶來(lái)滯后反應。(柯鵬 于兵兵 李和裕)
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