自管的日子:
停車(chē)費公攤費垃圾費全面降價(jià)
平穩過(guò)渡后，豐景大廈業(yè)委會(huì )核對出的一份賬單讓人驚愕不已。 “在長(cháng)達5年的管理時(shí)間里，物管公司從來(lái)沒(méi)有公布他們的賬目，直到最后離開(kāi)的時(shí)候才不得不貼出了他們2004年8月、9月的賬目，賬上顯示物管公司每個(gè)月虧損1000多元�！敝芎茖幷f(shuō)。
作為業(yè)委會(huì )的主任，周浩寧算了一筆業(yè)委會(huì )接管大廈物業(yè)后與接管前對比的經(jīng)濟賬:停車(chē)費以前是一個(gè)車(chē)位300元～600元/月不等，業(yè)主接管后降到了150元～300元/月，停車(chē)費每月少收約7000多元;業(yè)主接管后，業(yè)主至少少繳了30%的電費公攤和10%～20%的水費公攤，這一項少收了近1萬(wàn)元;物業(yè)管理費以前是1.5元/平方米，現在是1元/平方米，豐景大廈的建筑面積約24000平方米，這一項又少了1.2萬(wàn)元。另外，現在免收了每戶(hù)8元的垃圾費，一個(gè)月又少收了近2000元。
“管理相同的物業(yè)，我們每個(gè)月總共少收了3.1萬(wàn)元。但每個(gè)月我們都還有6000元的純節余。以前物管公司管的時(shí)候，多收了3.1萬(wàn)元，還說(shuō)每月虧1000多元。每月有近4萬(wàn)元的差距，這就是一個(gè)灰色部分�！边@樣算來(lái)，豐景大廈的216戶(hù)業(yè)主一年就省下37萬(wàn)多元。
對于豐景大廈業(yè)委會(huì )公布的這個(gè)賬目，周鑒堯說(shuō):“物管公司管理和業(yè)主自己來(lái)管，在費用上是沒(méi)法可比的。物管公司來(lái)管，是作為一個(gè)公司來(lái)運作，成本肯定要高很多。我們請一個(gè)保安，一個(gè)月就要付1100元的工資，還給他們買(mǎi)社保，每人每月又要500多元。另外，公司還要繳超過(guò)5%的營(yíng)業(yè)稅。業(yè)主自管就不用繳這個(gè)稅了。當時(shí)我們收1.5元/平方米的物業(yè)管理費也是物價(jià)局定的�！�
三次維權:
業(yè)委會(huì )法律地位尷尬
在別人的眼里，豐景大廈的業(yè)主自管物業(yè)后似乎特別能折騰，總是“官司纏身”。
最近幾個(gè)月，豐景大廈的業(yè)主一口氣打了三場(chǎng)官司。2006年10月，他們首先是將以前的物管公司告上法庭，要求對方退還已收取的每戶(hù)500元的水電周轉金。今年1月8日，豐景大廈業(yè)委會(huì )又打贏(yíng)了一場(chǎng)某單位占用大廈機房位置進(jìn)行公司業(yè)務(wù)的官司，為業(yè)主成功收回了近10萬(wàn)元的租金收入。今年3月6日，越秀區法院一審判決豐景大廈一名業(yè)主勝訴。這名業(yè)主認為發(fā)證機關(guān)給大廈一樓車(chē)庫發(fā)房產(chǎn)證的行為觸犯了業(yè)主的公共利益，將發(fā)證機關(guān)告上了法庭。
“每當打官司的時(shí)候，業(yè)委會(huì )的地位就很尷尬，所以有時(shí)不得不以業(yè)主個(gè)人的名義去打官司。業(yè)委會(huì )不是經(jīng)濟實(shí)體和事業(yè)法人，沒(méi)有一個(gè)合法身份。香港的業(yè)主法團和國外的業(yè)主協(xié)會(huì )都是有獨立的法人地位的。我們最期望就是能夠給業(yè)委會(huì )一個(gè)法律地位�！�
這種業(yè)主“自治”的模式也引來(lái)了一片爭議。廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì )有關(guān)人員表示，他們并不贊同這種業(yè)主自管物業(yè)的做法。業(yè)委會(huì )并不是公司實(shí)體，從事經(jīng)營(yíng)行業(yè)，在稅收、開(kāi)具發(fā)票方面很難操作。業(yè)委會(huì )不是法人組織，如果業(yè)委會(huì )與業(yè)主發(fā)生糾紛，或者在業(yè)主自管物業(yè)的時(shí)候，某一戶(hù)業(yè)主的權益受到損害，往往就會(huì )帶來(lái)由誰(shuí)承擔賠償責任的難題，引發(fā)的糾紛難以解決。
對話(huà)
單體樓都可能走我們的模式
記者:當小區出現管理事故的時(shí)候，譬如確實(shí)由于管理責任造成業(yè)主家中被盜，如果有物業(yè)公司管理，可以要求物業(yè)公司賠償，業(yè)委會(huì )自管的話(huà)相當于需要全體業(yè)主承擔賠償，這個(gè)賠償是不是有些難？
周浩寧:業(yè)主委員會(huì )接管之后，大樓發(fā)生過(guò)兩戶(hù)被盜的情況。其中有一戶(hù)有意要求賠償，但是業(yè)委會(huì )并不能判斷究竟損失了多少，所以無(wú)法進(jìn)行賠償。對于住宅小區可能發(fā)生的刑事治安和其他意外事件，我們認為其責任不在業(yè)委會(huì )或物業(yè)公司，否則目前我國就不會(huì )強調綜合治理，齊抓共管了。作為小區管理者，我們的責任是教育小區居民如何保護自身和自身財物的安全，防范可能發(fā)生的安全事故，并盡全力履行小區公共安全防范責任。
如果業(yè)主就此和業(yè)委會(huì )打官司，業(yè)主勝訴的話(huà)，我們只能按照法院判決執行，從大廈物業(yè)收入盈余當中抽取金額進(jìn)行賠償。
記者:有人說(shuō)業(yè)委會(huì )不同于專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理公司，在物業(yè)維護方面缺乏長(cháng)遠規劃，不利于物業(yè)的保值增值？
周浩寧:物業(yè)公司在管理大樓的時(shí)候，它的保安、修理工也都是在外面聘請的。既然是聘請，為什么不直接由業(yè)主自己聘請而要再多通過(guò)一道程序呢？我們也可以向外界聘請保安和修理工。今后的單體樓都可能走我們的模式，不請物業(yè)公司，而是請專(zhuān)業(yè)公司，請保安公司做保安，請清潔公司做清潔。由于我們的主人公意識，我們是以服務(wù)為目的而不是以盈利為目的，我們可以比物業(yè)公司做得更專(zhuān)業(yè)。
記者:業(yè)主對業(yè)委會(huì )怎么監管？
周浩寧:現在有大事，都由業(yè)主大會(huì )開(kāi)會(huì )決議的，業(yè)主委員會(huì )是受業(yè)主大會(huì )監督的。我們現在一年一個(gè)總結，半年一個(gè)小結，一個(gè)季度一個(gè)報表，做到財務(wù)公開(kāi)透明。另外我們代表選舉是公平的，大廈住戶(hù)中有幾個(gè)單位的人比較集中，他們每個(gè)單位都有代表進(jìn)入了業(yè)委會(huì )，還有一些散戶(hù)，業(yè)委會(huì )中他們也有自己的代表。(何濤 杜安娜)
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