3月16日，《中華人民共和國物權法》高票通過(guò)并將于10月1日起施行�！段餀喾ā吩谝虿粍�(dòng)產(chǎn)權利行使以及物業(yè)管理糾紛方面具有極大現實(shí)意義。該法的頒布，為廣大業(yè)主維權提供具體的法律依據。時(shí)報記者邀請有關(guān)法律專(zhuān)家，結合《物權法》細則對近年來(lái)發(fā)生在廣州的一些糾紛進(jìn)行分析，希望能給業(yè)主提供借鑒經(jīng)驗：以后碰到類(lèi)似個(gè)案，將可依法得到解決。
物管類(lèi)
業(yè)主有權更換物管
關(guān)鍵詞：物管打人
事件：業(yè)委會(huì )舊物管打群架
2007年3月4日早上8時(shí)，番禺區海濱花園小區業(yè)主委員會(huì )與俊邦物業(yè)管理公司因物管交接問(wèn)題起沖突，雙方發(fā)生群毆，兩名保安甚至毆打現場(chǎng)采訪(fǎng)的攝影記者。
小區業(yè)委會(huì )李先生告訴記者，舊物管俊邦物業(yè)管理公司答應把鑰匙移交業(yè)委會(huì )，但給的6把鑰匙中沒(méi)有一把能開(kāi)物管對外辦公房的門(mén)。據介紹，這兩間被舊物管“霸占”的房子沒(méi)有房產(chǎn)證，屬違章建筑，以前是房產(chǎn)商規劃的消防通道，后來(lái)蓋成了管理處辦公用房。
不過(guò)，俊邦物業(yè)管理公司尹主任表示，該公司2月14日零時(shí)已經(jīng)把管理權移交給業(yè)委會(huì )，并退還了2月13日后收取的管理費，只剩下兩間對外辦公房未交接。原因是兩間辦公用房是他們向房產(chǎn)商租的，不在交接范圍之內。
律師點(diǎn)評
廣東卓信律師事務(wù)所律師朱永勝分析稱(chēng)，《物權法》第八十一條規定：“對建設單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換�！�
更換物業(yè)管理公司是業(yè)主的法定權利，如果被更換的物業(yè)管理公司拒不辦理移交，可以由業(yè)主委員會(huì )起訴該物業(yè)管理公司，要求其移交與物業(yè)管理相關(guān)所有的資料和物業(yè)專(zhuān)用房產(chǎn)。
就該糾紛而言，如果屬于開(kāi)發(fā)商擅自改變了該2間房屋用地規劃用途的，可以向規劃行政主管部門(mén)舉報，要求予以拆除，恢復原狀。
小區車(chē)位類(lèi)
車(chē)位歸誰(shuí)要看合同
關(guān)鍵詞：車(chē)位歸屬
事件：小區取消月保臨保車(chē)位
自去年底開(kāi)始，江燕路南景苑沒(méi)有固定車(chē)位的私家車(chē)開(kāi)始被拒小區門(mén)外，于是“有車(chē)一族”下班后，都分秒必爭地往家里趕，街頭巷尾全成了“流浪車(chē)”苦覓的露宿點(diǎn)。
據了解，目前有不少小區開(kāi)始取消月保臨保，業(yè)主們認為這有逼買(mǎi)車(chē)位、炒賣(mài)車(chē)位的嫌疑，但物管表示，這是出于為了讓更多的業(yè)主可以享受更好的小區環(huán)境而作出的決定。
據了解，在去年12月底業(yè)主曾就小區恢復臨保等問(wèn)題與物管處交涉。物管處有關(guān)人士表示將在元旦后兩天內給予答復。但今年1月4日，該處的有關(guān)人士在業(yè)主投訴后，表示別的許多小區也是實(shí)行這種措施，此舉主要是考慮到更多沒(méi)車(chē)的業(yè)主的利益。因為之前發(fā)放的調查顯示，只有7%左右的業(yè)主愿意開(kāi)放小區道路為臨保車(chē)位，另外超過(guò)一半的業(yè)主認為開(kāi)放車(chē)位會(huì )有不便。
但業(yè)主質(zhì)疑該調查數據的真實(shí)性，他們認為是為了逼業(yè)主買(mǎi)車(chē)位才有這種措施出臺。據了解，該小區的車(chē)位達到16萬(wàn)～17萬(wàn)元/個(gè)，買(mǎi)了車(chē)位后每月還要交管理費。另外有業(yè)主透露，有部分業(yè)主在小區內購進(jìn)大量停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行炒價(jià)，最多的一家甚至買(mǎi)了10個(gè)車(chē)位，他們打算以每月600元～700元的高價(jià)進(jìn)行出租。業(yè)主認為，物管處在某些方面助長(cháng)了炒車(chē)位的風(fēng)氣。
律師點(diǎn)評
廣東君和政通律師事務(wù)所的黃海波律師認為，出現上述情況，首先業(yè)主可以到相關(guān)部門(mén)去查閱該小區的車(chē)位所屬權到底是小區業(yè)主還是發(fā)展商。如果當初立項規劃和出售房子的時(shí)候小區的車(chē)位已經(jīng)作為公共分攤面積出售，那么發(fā)展商和管理公司這樣的做法是絕對違背了新出臺的《物權法》。而如果該小區的車(chē)位當初一直都是單獨劃分出來(lái)，而在售樓的時(shí)候發(fā)展商也并沒(méi)有把車(chē)庫作為公共分攤面積出售，那么發(fā)展商重新出售車(chē)位的做法就是屬于合理合法的。
但是，這也并不代表某些業(yè)主在購買(mǎi)多個(gè)車(chē)位以后可以隨意抬高價(jià)格向其他業(yè)主出租，黃海波表示任何的公開(kāi)經(jīng)營(yíng)都必須有資質(zhì)認可，同時(shí)需要嚴格按照物價(jià)部門(mén)的規定的價(jià)格范圍收費，如果此兩方面任何一方面欠缺，業(yè)主可以向物價(jià)部門(mén)投訴。
而關(guān)于小區道路是否能作為臨時(shí)停車(chē)之用，黃海波認為，小區道路作為業(yè)主購樓時(shí)的公共分攤，業(yè)主在不影響其他業(yè)主以及消防等的情況下確實(shí)有權作主變更為適當用途，包括作為臨時(shí)停車(chē)之用。但是這個(gè)用途的變更就必須要通過(guò)業(yè)主委員會(huì )，然后有大部分業(yè)主的同意后經(jīng)由業(yè)委會(huì )與發(fā)展商和管理公司溝通。如果管理公司堅決不同意，在絕大部分業(yè)主同意的情況下，業(yè)委會(huì )甚至有權更換管理公司。
建筑所有權類(lèi)
道路變車(chē)場(chǎng)收益歸業(yè)主
關(guān)鍵詞：小區道路經(jīng)營(yíng)權
事件：小區道路變收費車(chē)位
海珠區英豪花園有業(yè)主投訴，一年多前，該樓盤(pán)物業(yè)管理公司在沒(méi)有征得小區業(yè)主同意的情況下，將小區原本用作車(chē)輛通行的道路劃作停車(chē)場(chǎng)，并進(jìn)行收費。在收費很久之后，物業(yè)管理公司才正式向有關(guān)部門(mén)申請設立收費停車(chē)場(chǎng)的許可證。自從在小區道路上設立停車(chē)場(chǎng)以來(lái)，已發(fā)生了多起小車(chē)撞人交通事故，而且由于120急救車(chē)在小區道路上遇到車(chē)輛阻塞，不能靠泊在一位高血壓和冠心病危重病人的住處下，以致阻延了對病人的搶救。
律師點(diǎn)評
廣東博厚律師事務(wù)所詹禮愿律師表示，新的物權法明晰了類(lèi)似公共道路、綠地、車(chē)庫等部分的產(chǎn)權�！段餀喾ā返谄呤龡l指出，“建筑區劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共道路的除外�！钡谄呤臈l第三款指出，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有�！�
目前廣州停車(chē)緊張的情況普遍存在，為緩解停車(chē)難的問(wèn)題，不少小區將公共通道劃作停車(chē)位。新物權法第七十四條暗含允許這一情況存在的意思。但需要指出的是，道路劃為停車(chē)位必須以不影響小區居民的安全通行為首要原則，此外，物管占用小區道路用作收費停車(chē)位所取得的收益歸全體業(yè)主所有。如果物管以承包或報酬等方式經(jīng)營(yíng)道路停車(chē)位，則扣除物管成本后的收益歸業(yè)主所用；如果物管經(jīng)營(yíng)道路停車(chē)位的成本來(lái)自小區物業(yè)管理收取的管理費，則收益無(wú)條件歸業(yè)主所有。
小區道路屬業(yè)主共有
關(guān)鍵詞：小區道路歸屬
事件：小區道路或被改為市政路
2005年9月2日，祈福新村物業(yè)管理部門(mén)通過(guò)小區內部電視向所有業(yè)主發(fā)布公告，稱(chēng)有關(guān)部門(mén)要將小區的福怡路和祈福大道兩條道路改作市政交通要道。后經(jīng)業(yè)主了解，改建的市政路是一條準高速公路，原本封閉的小區環(huán)境將被肢解。
律師點(diǎn)評
廣東博厚律師事務(wù)所詹禮愿律師認為，新《物權法》第七十三條指出，“建筑區劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共道路的除外�！毙^道路是否能被劃作市政路，這要視乎樓盤(pán)規劃書(shū)中是否已指出部分道路屬于市政道路，全體業(yè)主是否已經(jīng)為這些道路支付地價(jià)等，這些都是很重要的因素。如果小區路已經(jīng)列入買(mǎi)地合同的出讓面積范圍，那么這些小區道路所有權屬于業(yè)主，不可能再被劃作是市政路。
