《物權法》公布后廣州業(yè)主的第一樁維權行動(dòng)，正是《物權法》爭議最大且被認為留下最大遺憾的車(chē)庫歸屬引發(fā)的糾紛。在10月1日《物權法》正式實(shí)施前，業(yè)主如何依據現有法律與政策維權，包括能否阻止開(kāi)發(fā)商任意出售車(chē)庫，這一事件對全國的業(yè)主都具有示范意義。
而目前仍未止息的車(chē)庫權屬之爭，以及由此引發(fā)的連鎖性問(wèn)題諸如“優(yōu)先滿(mǎn)足權”等，正在制訂的最高院的司法解釋、地方性的法規都將作出更明確的界定，可以說(shuō)，圍繞車(chē)庫歸屬問(wèn)題的新一輪博弈已經(jīng)拉開(kāi)。
昨日下午，海印南苑小區的多名業(yè)委會(huì )成員帶著(zhù)剛剛公布的《物權法》，匆匆趕往廣州業(yè)主聯(lián)誼會(huì )籌委會(huì )，向前來(lái)征求意見(jiàn)的人大代表述說(shuō)開(kāi)發(fā)商神秘抵押全部地下車(chē)庫(159個(gè)車(chē)位共5239.41平方米)、繼而車(chē)庫又被拍賣(mài)導致業(yè)主痛失私產(chǎn)的可怕經(jīng)歷，尋求解決途徑。
1999年：開(kāi)發(fā)商承諾有地下車(chē)場(chǎng)供業(yè)主租用
據海印南苑業(yè)主許先生介紹，他們這里有1300多戶(hù)，平均八九戶(hù)才有一個(gè)車(chē)位。從1999年開(kāi)盤(pán)時(shí)開(kāi)發(fā)商就以各種形式承諾，這個(gè)小區擁有各種完善的公共配套設施，其中就包括大型地下停車(chē)場(chǎng)。
在業(yè)主出具的一份當年的廣告手冊中，我們看到，開(kāi)發(fā)商對海印南苑進(jìn)行了這樣的描述：“海印南苑占地4萬(wàn)平方米，其中綠化面積及公共配套項目1.4萬(wàn)平方米……并內設大型地下停車(chē)場(chǎng)等生活配套設施�！�
在該小區的住戶(hù)手冊里，再次確定里面擁有“大型地下停車(chē)場(chǎng)等生活配套設施”外，開(kāi)發(fā)商委托的物業(yè)公司負責對車(chē)庫的使用管理，并要求業(yè)主的“汽車(chē)、摩托車(chē)、自行車(chē)應當在指定地點(diǎn)停放”。
在車(chē)輛停放管理規定一項：“本小區設有室內小車(chē)、摩托車(chē)、自行車(chē)兩部分停車(chē)場(chǎng)。其中小車(chē)停放場(chǎng)設在高屋負一層；摩托車(chē)、自行車(chē)停車(chē)場(chǎng)設在6號樓負一層。停車(chē)場(chǎng)向業(yè)主(住戶(hù))提供長(cháng)期租用服務(wù)�！�
業(yè)主王女士介紹：“當時(shí)我買(mǎi)房時(shí)就問(wèn)開(kāi)發(fā)商，車(chē)庫能賣(mài)給我們嗎？他們當時(shí)很堅決，說(shuō)車(chē)庫不能賣(mài)，只能提供給業(yè)主一直租用�！�
2003年：開(kāi)發(fā)商悄然抵押地下車(chē)庫后失蹤，物業(yè)公司蒸發(fā)
正當業(yè)主心安理得地使用地下車(chē)庫時(shí)，事情正在悄悄發(fā)生變化——2003年9月，發(fā)展商把全部地下車(chē)庫全部抵押給了建設銀行城建支行，對此多名業(yè)主和業(yè)委會(huì )成員表示，當時(shí)他們毫不知情，直到兩年后他們把車(chē)庫全賣(mài)了，才如夢(mèng)初醒。
業(yè)主出示廣州市中級人民法院(2003)穗中法執字第001245、001246號《民事裁定書(shū)》：“廣州海印南苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司償還給建設銀行城建支行7500萬(wàn)元和5800萬(wàn)元及利息，法律文書(shū)生效后，無(wú)自覺(jué)履行義務(wù)，建設銀行城建支行于2003年9月12日向本院申請執行。雙方當事人同意以廣州海印南苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所有位于南苑街……建基路79—81號地下室(車(chē)位87個(gè)，建筑面積4376.59平方米)、海聯(lián)路62—66號負一層(車(chē)位72個(gè)，建筑面積862.82平方米)……房產(chǎn)、商鋪、汽車(chē)，合計作價(jià)138942809元抵押兩案債務(wù)�！�
這樣，開(kāi)發(fā)商就把承諾給業(yè)主使用的公共設施地下車(chē)庫，不聲不響全部抵償出去了。2003年12月9日，建設銀行城建支行取得了房屋產(chǎn)權證。
業(yè)委會(huì )成員回憶，那時(shí)，開(kāi)發(fā)商突然消失了，物業(yè)公司在11月初也隨之蒸發(fā)，還順手把小區的800多萬(wàn)元的物業(yè)維修基金和業(yè)主交的兩個(gè)月的水電費十幾萬(wàn)元卷了個(gè)精光。
2005年：神秘人物拍下全部車(chē)庫只售不租驅趕業(yè)主
2005年9月建行把車(chē)庫交給拍賣(mài)公司拍賣(mài)，10月20日，名為王仕貞的人拍得全部159個(gè)車(chē)位。
“2005年11月1日，噩夢(mèng)開(kāi)始。地下車(chē)庫門(mén)口突然貼出通知，停止辦理月保手續，如果業(yè)主要停車(chē)，就一定要買(mǎi)車(chē)位，不買(mǎi)，車(chē)就不讓停�！睒I(yè)委會(huì )成員說(shuō)。他出示了當時(shí)的價(jià)格表顯示，這些車(chē)位從9萬(wàn)元到14.5萬(wàn)元不等，并且任何人都可以購買(mǎi)。
維權行動(dòng)立即在業(yè)主中展開(kāi)，業(yè)委會(huì )也在風(fēng)雨飄搖中誕生�！安簧贅I(yè)主拒絕購買(mǎi)高價(jià)車(chē)位，不少汽車(chē)停在小區外的路上，導致多部汽車(chē)被盜、被損事件�！睒I(yè)主孫女士說(shuō)，“實(shí)際這個(gè)王仕貞就是前面突然走掉的物業(yè)公司總經(jīng)理李某的老婆，而這個(gè)物業(yè)公司總經(jīng)理李某又是開(kāi)發(fā)商的副老總�！�
2006年：房管局承認曾給開(kāi)發(fā)商地下室房產(chǎn)證
業(yè)委會(huì )成員說(shuō)，經(jīng)過(guò)艱苦查詢(xún)，2006年4月18日，廣州市房管局給小區的答復中稱(chēng)：市房管局分別于2001年和2002年先后兩次將海印南苑小區地下室房產(chǎn)核發(fā)房屋產(chǎn)權證給開(kāi)發(fā)商，又于2003年同意將這些房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給建設銀行。
業(yè)主拒買(mǎi)車(chē)庫
車(chē)庫部分地方改做臺球室
從海印南苑東邊的高層住宅乘電梯可以直達地下車(chē)庫，從電梯間進(jìn)入車(chē)庫的小門(mén)無(wú)人看守。記者進(jìn)入車(chē)庫觀(guān)察時(shí)，業(yè)委會(huì )成員一直等在樓道的電梯間里，業(yè)委會(huì )成員說(shuō)：“我們就不進(jìn)去了，免得讓他們的人看到，又要找我們麻煩�！币呀�(jīng)是晚上7點(diǎn)，記者看到寬敞的地下車(chē)場(chǎng)里空空蕩蕩，有許多空著(zhù)的停車(chē)位，稀稀拉拉停著(zhù)幾輛汽車(chē)。
業(yè)主汪阿姨說(shuō)：“自從他們占了車(chē)庫只賣(mài)不租后，我們維權，很多業(yè)主很有骨氣，就是不買(mǎi)。后來(lái)他們的生意不好，又打出招牌出租，停車(chē)每小時(shí)2.5元�？晌覀兊钠�(chē)不敢停在里面，怕有人破壞。這個(gè)地下車(chē)庫有7個(gè)出口，外邊的人很容易進(jìn)入�！�
在海印南苑西邊住宅的地下室里，昏昏暗暗，一部分被隔成了物業(yè)公司的辦公室，還有兩間用玻璃隔成的臺球室，里面的臺球桌布滿(mǎn)灰塵。
業(yè)主：房管局給開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)證是違法
《物權法》實(shí)施后將起訴
業(yè)主李先生說(shuō)，他們與發(fā)展商的《商品房預售合同》約定，“乙方(業(yè)主)在商品房使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部分和設施；甲方(開(kāi)發(fā)商)不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共設施、公共用地的性質(zhì)�！庇旨s定“自該商品房交付之日起，甲方與廣州市國土房管局簽訂的穗建開(kāi)合(92)164號的補充之3號土地使用權出讓合同規定的甲方權利、義務(wù)和責任隨之轉移給乙方”。
一位香港業(yè)主出示的當時(shí)的售樓合同里，我們看到也有同樣的內容，但在合同里開(kāi)發(fā)商沒(méi)有與業(yè)主明確地下車(chē)庫歸誰(shuí)的字眼，卻保證這些公共設施交付使用的時(shí)間是“2001年5月1日”。
業(yè)委會(huì )成員表示，難道這些證據還不夠明確嗎？廣州市房管局把海印南苑小區地下室房產(chǎn)房屋產(chǎn)權證核發(fā)給開(kāi)發(fā)商，是違法行政，也是造成今天矛盾的根源之一，這也和《物權法》的精神與規定相違背。業(yè)主要求市房管局更正。同時(shí)，一旦10月《物權法》實(shí)施，業(yè)主將不排除通過(guò)法律途徑追討，為全體業(yè)主討個(gè)公道。
驚人發(fā)現
車(chē)庫原是政府人防工程不得出售
業(yè)委會(huì )成員介紹，2005年11月，經(jīng)過(guò)查詢(xún)，竟然有了驚人的發(fā)現。原來(lái)這些地下車(chē)庫屬于人防工程，于2001年10月經(jīng)廣州人防辦公室驗收，并頒發(fā)了《人防工程平時(shí)使用證》，作為車(chē)庫的使用證，有效期到2007年8月4日。
《廣州市人民防空工程建設和使用管理實(shí)施辦法》第三十七條規定，“凡建設費用列入商品房綜合開(kāi)發(fā)成本，按規劃統一建設的人防工程，均列入本市公共人防工程管理，作為國家的人防戰備設施。開(kāi)發(fā)建設單位不得出售，并按開(kāi)發(fā)建設單位的隸屬關(guān)系，移交市、區人防辦統一管理和使用�！�
接著(zhù)業(yè)主又注意到，該小區的配電房、變電房、水泵房、食用水池、發(fā)電房等公共設施與車(chē)庫全部在地下，并連為一體。后來(lái)業(yè)委會(huì )成員和業(yè)主對這些公共設施進(jìn)行檢查，竟然遭到一伙看守車(chē)庫的人的阻攔，有的業(yè)主被打傷。
可開(kāi)發(fā)商怎么就把納入人防管理的地下車(chē)庫給賣(mài)了呢？(陳文)
