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細讀物權法房地產(chǎn)行業(yè)七大關(guān)注點(diǎn)
2007年03月22日 14:27 來(lái)源:北京商報


    3月20日,根據《中華人民共和國物權法》的規定,住宅用地70年期滿(mǎn)后自動(dòng)續期,業(yè)主有權更換物業(yè)、小區車(chē)位應首先滿(mǎn)足業(yè)主需要、國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統一登記等!吨腥A人民共和國物權法》自2007年10月1日起施行。 中新社發(fā) 黃正勝 攝


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  上周剛剛結束的十屆全國人大五次會(huì )議以高票通過(guò)了眾人矚目的物權法, “所有權為大”似乎瞬間成為了人們熱議的一句話(huà)。將于今年10月1日起正式施行的物權法,從1993年啟動(dòng)物權法起草工作至今,歷時(shí)14年的時(shí)間,終于實(shí)現了大家“對私有財產(chǎn)給予平等保護”的美好愿望。

  2889名代表中2799人投下贊成票,物權法的高票通過(guò)并不讓人意外。隨著(zhù)國內經(jīng)濟的高速、穩定發(fā)展,保護個(gè)人合法私有財產(chǎn)不受侵犯的呼聲日益高漲。特別是經(jīng)過(guò)此前兩年的熱議,“物權法出臺時(shí)機已經(jīng)成熟”成為社會(huì )各界的普遍共識,并最終在2006年被納入全國人大立法計劃中。

  對于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō),物權法出臺的意義似乎來(lái)得更深刻一些。面對近年來(lái)由于房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展引發(fā)糾紛不斷且有日益嚴重趨勢的問(wèn)題,物權法越來(lái)越被視為保護購房者合法權益不受侵害的有力手段。

  事實(shí)上,在10月即將施行的物權法中,除規定了平等保護公私財產(chǎn)并加大公有財產(chǎn)保護力度外,還對住宅建設用地使用權期滿(mǎn)如何續期,征地拆遷如何補償,小區車(chē)位、車(chē)庫如何確定歸屬等購房者關(guān)心的問(wèn)題以律法的形式明確,無(wú)疑是在給購房者配了一把“尚方寶劍”的同時(shí),給房地產(chǎn)行業(yè)又套了一個(gè)“緊箍咒”。

  安心

  住宅用地滿(mǎn)70年自動(dòng)續期

  建設用地使用權問(wèn)題一直是購房者關(guān)注的話(huà)題,特別是近兩年關(guān)于建設用地使用權到期后如何辦的討論日益熱烈。

  按照我國現行法律的規定,建設用地使用權的最高期限,住宅用地為70年,工業(yè)和綜合用地均為50年,商業(yè)用地則為40年;而對于到期后的各類(lèi)型物業(yè)該怎么辦卻沒(méi)有規定。作為“保護個(gè)人私有財產(chǎn)不受侵害”的一個(gè)重要體現,10月施行的物權法做出了這樣的明確規定,“住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的,自動(dòng)續期”。

  盡管物權法中并沒(méi)有對續期的土地使用費支付標準和續期年限,以及如何續期等細節問(wèn)題予以規定,但“自動(dòng)續期”意味著(zhù)自己擁有的房產(chǎn)不會(huì )在期滿(mǎn)后被收回,老百姓的心終于可以放下。

  疑惑

  非住宅用地期滿(mǎn)怎么辦

  令人遺憾的是,物權法雖然對住宅用地使用權期限屆滿(mǎn)后的執行辦法進(jìn)行了規定,卻對非住宅用地,即商業(yè)用地及工業(yè)、綜合用地使用權期限屆滿(mǎn)后的怎么辦沒(méi)有給出答案。相對于住宅用地,非住宅用地的年限較短,而目前又是商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等非住宅類(lèi)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的高峰階段,因此物權法的“避而不談”無(wú)疑將繼續讓開(kāi)發(fā)商和購房者摸不準脈。

  特別是,近年來(lái)京城不少商業(yè)地產(chǎn)用地被“移花接木”地建成住宅銷(xiāo)售,現在住宅受到了物權法的保護,商業(yè)地產(chǎn)卻沒(méi)有動(dòng)靜,勢必會(huì )給那些商業(yè)性質(zhì)用地建住宅項目帶來(lái)不利于銷(xiāo)售的影響,而購買(mǎi)了此類(lèi)房產(chǎn)的購房者恐怕也會(huì )在相關(guān)問(wèn)題明確前為自己的私有財產(chǎn)繼續擔著(zhù)心。

  放心

  物權登記防“一房多賣(mài)”

  根據物權法的規定,不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。未辦理物權登記的,不影響當事人之間訂立的不動(dòng)產(chǎn)物權的合同效力。此外,簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議,為保障將來(lái)實(shí)現物權,按約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經(jīng)預告登記的權利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權效力。

  同時(shí),權利人、利害關(guān)系人認為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的,利害關(guān)系人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起15日內不起訴,異議登記失效。

  有了嚴格的物權登記規定,開(kāi)發(fā)商想要“一房多賣(mài)”基本沒(méi)戲,而購房者在產(chǎn)權登記的保護下,無(wú)疑將大大地避免私有財產(chǎn)受到侵害。而另一個(gè)細節就是,物權法中規定,不動(dòng)產(chǎn)登記費按件收取,不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)額的比例收取,具體收費標準將由國務(wù)院有關(guān)部門(mén)會(huì )同價(jià)格主管部門(mén)規定。

  滿(mǎn)意

  小區車(chē)位不再全聽(tīng)開(kāi)發(fā)商

  小區停車(chē)位問(wèn)題一直困擾著(zhù)很多新建小區,開(kāi)發(fā)商為了多賺取利潤,將原本應該滿(mǎn)足社區內業(yè)主停車(chē)需要的車(chē)位出售或租賃給社區外的業(yè)主使用。對此,在物權法中,明確規定了建筑區劃內,規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區劃內,規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬,由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。

  同時(shí)還規定,占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位,屬于業(yè)主共有。對此業(yè)內人士認為,如果開(kāi)發(fā)商對業(yè)主共有的道路或車(chē)位進(jìn)行相關(guān)車(chē)位收費,則必須在扣除必要的管理費后,與全體業(yè)主共同分享利益。

  開(kāi)心

  以物權法向黑暗說(shuō)“NO”

  近年來(lái),因為樓間距過(guò)密、樓座布局不合理等原因造成建筑通風(fēng)、采光不良的新建住宅項目屢見(jiàn)不鮮。而造成這一現象的重要原因就是部分開(kāi)發(fā)商為了謀取高利潤、擅改規劃,導致小區內樓座數增加、樓層數過(guò)高、密度過(guò)大。在此前景下,“陽(yáng)光權”這個(gè)聽(tīng)上去有點(diǎn)新鮮的問(wèn)題不斷出現在開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的糾紛事件中。

  因此,在此次出臺的物權法中特別對相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照做出了明確規定,要求建造建筑物,不得違反國家有關(guān)工程建設標準,妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。同時(shí)規定,不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關(guān)系。法律、法規對處理相鄰關(guān)系有規定的,依照其規定;法律、法規沒(méi)有規定的,可以按照當地習慣。

  信心

  業(yè)主權利被法律肯定

  盡管物業(yè)管理條例的出臺,使業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )在小區中發(fā)揮的作用日益明顯,并成為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司或開(kāi)發(fā)商解決糾紛的重要溝通橋梁,但由于業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )的權利僅受行政條例保護,并未上升到法律高度,因此在處理和決定某些社區問(wèn)題時(shí)常常出現雖有權利卻無(wú)力度的情況。

  對此,物權法明確規定,業(yè)主可以設立業(yè)主大會(huì ),選舉業(yè)主委員會(huì )。地方人民政府有關(guān)部門(mén)應當對設立業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )給予指導和協(xié)助。而包括制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則;選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項等相關(guān)事項必須由業(yè)主共同決定。

  同時(shí),業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定,對業(yè)主具有約束力;但當業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )做出的決定侵害業(yè)主合法權益時(shí),受侵害的業(yè)主也有權請求人民法院予以撤銷(xiāo)。

  懸念

  物業(yè)稅開(kāi)征即亮“綠燈”

  與物權法一樣,近年來(lái)呼吁盡快開(kāi)征物業(yè)稅的聲音也是年年高漲。而穩步推進(jìn)物業(yè)稅工作已經(jīng)是“十一五”期間國家稅務(wù)總局的重要工作之一。此前,業(yè)界對物業(yè)稅之所以遲遲不能開(kāi)征的阻礙均歸于物權法出臺的一拖再拖。畢竟,物業(yè)稅的開(kāi)征必須要以物權法出臺為前提,只有在所有權和與財產(chǎn)所有權有關(guān)的財產(chǎn)權理清并納入法律框架后,物業(yè)稅的事實(shí)才有根本的法律依據。

  事實(shí)上,雖然物業(yè)稅由于相關(guān)配套政策的不完善而無(wú)法全面開(kāi)征,但自2003年國家在出臺的《關(guān)于完善市場(chǎng)經(jīng)濟體制若干問(wèn)題的決定》中提出,在條件具備的時(shí)候對不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統一規范的物業(yè)稅的要求后,開(kāi)征物業(yè)稅的步伐明顯加快。截止到2006年底,征收物業(yè)稅已經(jīng)在全國6個(gè)城市和地區進(jìn)行了試點(diǎn),積累了一定的實(shí)際操作的經(jīng)驗。如此一來(lái),物權法在今年10月的正式施行似乎意味著(zhù)物業(yè)稅開(kāi)征已經(jīng)亮起“綠燈”。(仰靜)

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