長(cháng)城證券最近發(fā)布了一份分析報告，以量化的方式計算了普通住宅開(kāi)發(fā)商在各個(gè)毛利率額度下土地增值稅對凈利潤的影響程度。報告指出，對于毛利率超過(guò)40%的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅對凈利潤的影響將超過(guò)17.4%。而上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售困境已經(jīng)成為普遍現象，這使得開(kāi)發(fā)商將稅收成本轉嫁到房?jì)r(jià)的可能性變得微乎其微。
從2月1日起，國家稅務(wù)總局對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅實(shí)行全面清算。對于上海數千家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，絕大部分房產(chǎn)企業(yè)家遠不如某幾位地產(chǎn)老總此前在媒體前表現出來(lái)的那般平靜。
開(kāi)發(fā)商凈利潤將“跳水”
長(cháng)城證券最近發(fā)布了一份分析報告，以量化的方式計算了普通住宅開(kāi)發(fā)商在各個(gè)毛利率額度下土地增值稅對凈利潤的影響程度。報告指出，對于毛利率超過(guò)40%的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅對凈利潤的影響將超過(guò)17.4%。報告稱(chēng)，“通過(guò)計算……按照相關(guān)的實(shí)施細則，普通住宅毛利率在40%以上的項目才需繳納土地增值稅，毛利率低于40%的項目是免稅的”；“毛利率為40%的項目被嚴格征收土地增值稅后對凈利潤的影響是17.4%，毛利率越高的項目征稅的影響越大”。
而從2006年前三季度房地產(chǎn)上市企業(yè)的利潤表可以看到，大部分上市公司的毛利率在30%至40%，部分企業(yè)如深長(cháng)城超過(guò)了50%；對于非上市公司來(lái)說(shuō)，平均利潤至少不會(huì )低于40%的平均值，而很多企業(yè)的毛利率水平應該更高。這意味著(zhù)對于大部分開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們將至少面臨17.4%的利潤損失。
企業(yè)面臨更大財務(wù)壓力
如果不進(jìn)行預先計提，收稅額度如此高的土地增值稅對任何一家房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈都將是巨大的考驗。大部分開(kāi)發(fā)商資金都是滾動(dòng)投入。當年順馳中國控股有限公司的資金調度情況被形容為“3個(gè)鍋蓋去蓋10口鍋”，類(lèi)似的情況是房地產(chǎn)行業(yè)資金模式的一種極端。但大部分開(kāi)發(fā)商即使資金實(shí)力再雄厚，也不太可能為10口鍋備足10個(gè)鍋蓋，資金永遠是在流動(dòng)中產(chǎn)生足夠的效益。
實(shí)際上，僅就上海而言，由于大部分稅種采用預征模式，房地產(chǎn)企業(yè)的交稅額實(shí)際上并沒(méi)有外界想象中的那么“高昂”。
據一家代理公司負責人介紹，每售出一套位于上海的商品房，售樓發(fā)票中包含的稅金接近房?jì)r(jià)的12%，包括：5.5%營(yíng)業(yè)稅＋15%×33%所得稅(預征)＋1%土地增值稅(預征)＝11.45%
也就是說(shuō)，一家年銷(xiāo)售額在百億元左右的開(kāi)發(fā)商，一年繳納的稅金為11.45億元左右，而這樣的繳稅額度已經(jīng)可以被當做依法納稅“典范”了。
除了土地增值稅部分是采用的預征方式之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繳納的所得稅同樣也是按照15%的利潤水平預征。
業(yè)內人士表示，15%只是目前社會(huì )全行業(yè)的平均利潤，一般來(lái)說(shuō)“明顯低于”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際利潤。而土地增值稅的清算與所得稅的清算模式類(lèi)似，都需要等到項目公司結束時(shí)進(jìn)行。
因此，一旦稅務(wù)部門(mén)對房地產(chǎn)企業(yè)各類(lèi)稅收進(jìn)行全面清算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)未來(lái)則將會(huì )面臨更大的財務(wù)壓力。
轉嫁房?jì)r(jià)幾乎不可能
銷(xiāo)售困局加上資金鏈壓力，這個(gè)冬天對于滬上開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，似乎寒意越發(fā)濃重。
一家有外資背景的房地產(chǎn)公司內部人士表示，公司目前還不需要面對土地增值稅清算的問(wèn)題。國稅局1月16日出臺的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》中規定，清算需要滿(mǎn)足三個(gè)條件，包括：已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項目可售比例85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余面積已出租或自用；取得銷(xiāo)售(預售)許可證滿(mǎn)3年仍未售完；納稅人申請注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續等情況。
“這三種條件我們一個(gè)都不符合�！边@家開(kāi)發(fā)商說(shuō)道。據悉，他們前幾年開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的項目公司已經(jīng)按照規定注銷(xiāo)，而今年銷(xiāo)售的樓盤(pán)“沒(méi)有一個(gè)達到銷(xiāo)售率85%的標準”。
上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售困境已經(jīng)成為普遍現象，這使得開(kāi)發(fā)商將稅收成本轉嫁到房?jì)r(jià)的可能性變得微乎其微。
據了解，作為非上市企業(yè)的開(kāi)發(fā)商所能想到的唯一對策就是將成本轉嫁。包括提高建安費用、廣告宣傳費用額度等等，換句話(huà)來(lái)講，就是盡量使得未來(lái)的扣除部分提高。
但是，幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)商想以抬價(jià)方式降低增值稅壓力。中原地產(chǎn)副總經(jīng)理唐振東表示，目前開(kāi)發(fā)商只有在降價(jià)的情形下才可能取得比較理想的銷(xiāo)售成績(jì)，漲價(jià)只可能導致樓盤(pán)滯銷(xiāo)。
分析人士認為，從目前上海市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)看，已經(jīng)出現供過(guò)于求的上海樓市已經(jīng)不具備將稅收再度轉嫁給購房者的能力，因此，寄希望于購房者為土地增值稅埋單的可能性幾乎沒(méi)有。
(來(lái)源：市場(chǎng)報 作者：劉秀浩）
