2月1日，土地增值稅清算的地方細則大多尚未出臺，開(kāi)發(fā)商在等待中度過(guò)“清算”第一天。市場(chǎng)預期，按四級超率累計稅率據實(shí)征收土地增值稅，會(huì )較大幅度削減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤已成定局，但要“算清”歷史也非易事。業(yè)內人士提醒，如何保證房源充足，以避免因行業(yè)洗牌、投資減少加劇供求緊張，導致價(jià)格繼續上行，可能比關(guān)注開(kāi)發(fā)商利潤削減幾多，更具現實(shí)意義。
“清算”削減利潤成定局，但“算清”歷史不容易
開(kāi)發(fā)商賺取超額利潤的“好時(shí)光”可能會(huì )因土地增值稅的清算而終結。長(cháng)城證券最新發(fā)布的相關(guān)分析說(shuō)，按四級超率累計稅率計算，毛利率超過(guò)40%的開(kāi)發(fā)項目被計征土地增值稅后，其凈利潤將至少減少17.4%；毛利率越高的項目，利潤削減額越大。而國內房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)毛利率普遍在40%以上，盡管其賬面數字往往要小得多。一旦土地增值稅嚴格據實(shí)征收，大部分開(kāi)發(fā)商的真實(shí)利潤可能會(huì )比以前削減17個(gè)百分點(diǎn)以上。
不過(guò)，業(yè)內人士判斷，這種削減可能更多針對的是2月1日以后清盤(pán)的項目，因為有兩方面的客觀(guān)情況決定了對待歷史問(wèn)題宜粗不宜細。
其一，當年每個(gè)項目已經(jīng)征收了33%的企業(yè)所得稅，其中的6成上繳到了中央，4成留歸地方使用�，F在清算、補繳土地增值稅，企業(yè)的所得就會(huì )減少，企業(yè)所得稅的應稅稅基就會(huì )相應變小，這意味著(zhù)當初多繳的企業(yè)所得稅現在需要退還。這不僅涉及到地方，也涉及到中央。上繳到中央的那部分所得稅究竟要清退多少？地方稅怎么退？核準退還耗時(shí)費力，程序復雜紛亂，說(shuō)易做難。
其二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)普遍采用項目運作制，房子賣(mài)完后，項目公司就注銷(xiāo)了，有些大的開(kāi)發(fā)企業(yè)母公司還存在，但也有很多投資者分了錢(qián)就走人了，現在要再將這些人找回來(lái)補交土地增值稅，難度大、成本高。
高房?jì)r(jià)動(dòng)力會(huì )削弱，供求緊張需提防
對于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，土地增值稅清算的最大“利好”可能在于開(kāi)發(fā)商炒高房?jì)r(jià)的動(dòng)力會(huì )有所減弱。
一家知名房地產(chǎn)上市公司的總裁說(shuō)，原來(lái)開(kāi)發(fā)商每多賣(mài)100元，完稅(33%的企業(yè)所得稅、1%左右的土地增值稅預征)后企業(yè)能得到66元；據實(shí)征收土地增值稅后，企業(yè)就只能得到40多元。如果土地囤積時(shí)間較長(cháng)，地價(jià)成本低，累進(jìn)稅率高，企業(yè)就只能得到二、三十元。這樣開(kāi)發(fā)商原來(lái)屢試不爽的高房?jì)r(jià)策略可能會(huì )改變。
但同時(shí)，“清算”可能引發(fā)房地產(chǎn)投資減少，供求可能趨緊。一方面，土地增值稅清算后，無(wú)論原先有無(wú)計提撥備，開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)資金都會(huì )減少，需要去籌集新的資金補充進(jìn)來(lái)才能開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)速度會(huì )放慢。另一方面，大量中小公司將或出讓股份或遭淘汰。投資少了，市場(chǎng)上新房供應量就會(huì )少；而需求不降反增，且在短時(shí)間內也不太可能大量分流到廉租房、經(jīng)濟適用房等保障領(lǐng)域中去。供求關(guān)系可能趨緊。在中小房地產(chǎn)企業(yè)的淘洗中，新入行者的門(mén)檻抬高，大開(kāi)發(fā)商的壟斷性會(huì )增強，海外基金購買(mǎi)內地房地產(chǎn)企業(yè)股權的機會(huì )也會(huì )增多。這也會(huì )成為促使房?jì)r(jià)上漲的因素。
業(yè)內專(zhuān)家指出，近兩三年來(lái)，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾一直很突出，整體上仍是供不應求，在北京、廣州、深圳等地供求緊張的情況還很?chē)乐�。土地供應不足，二手房市�?chǎng)不發(fā)達，交易環(huán)節稅收政策雖遏制了投機，但也增加了交易成本，二手房流動(dòng)不暢，更多的住房需求涌向新房市場(chǎng)。在此現實(shí)背景下，要防止土地增值稅清算間接導致房?jì)r(jià)上漲，特別需要注意保證房源的充足供應。地方需提前公布規劃，加快廉租房、經(jīng)濟適用房建設進(jìn)度，盡早投放市場(chǎng)。
(來(lái)源：經(jīng)濟參考報 作者：徐壽松 孔徙）
