2月2日，北京市建委等部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規范境外機構和境外個(gè)人購買(mǎi)商品房的通知》，對境外個(gè)人以及機構在北京購買(mǎi)商品房作出一系列的明確規定。這是自2002年9月，北京取消對外籍人士購房限制、取消商品房銷(xiāo)售內銷(xiāo)、外銷(xiāo)限制后再次收緊針對外資購房的標準及要求。本周五，3月2日“外資限購細則”實(shí)施將滿(mǎn)一月，政策調控后期效應將陸續顯現。
自2002年之后的幾年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)逐步走熱的過(guò)程。從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據來(lái)看，2004年，北京商品房銷(xiāo)售均價(jià)為6178元/平方米，同比2003年的6438元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)降低了4%，而之后的2005、2006年銷(xiāo)售均價(jià)均呈兩位數的上漲，兩年的漲幅分別達到了22%和17%，至2006年，北京市的商品房銷(xiāo)售均價(jià)已達8792元/平方米。從2004年底開(kāi)始，海外資金開(kāi)始頻繁收購國內大型商業(yè)地產(chǎn)，對推高房?jì)r(jià)起到一定的作用。而自2004年起以“國六條”為標志的多輪宏觀(guān)調控政策陸續出臺，涉及到了市場(chǎng)、金融、稅收等各個(gè)層面，因此2006年7月建設部出臺的《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》的171號文和此次市建委出臺的限制外資購房的執行細則再次收緊了外資購房的閘門(mén)也就顯得順理成章了。
據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的數據顯示，目前外資購房的主要目標是高檔公寓、寫(xiě)字樓及商業(yè)，2006年外資購房的占比約為10%左右。從2006年的數據看來(lái)，相比呈現剛性特征的自住購房群體和國內投資客，外資購房客尚無(wú)法占據主導位置，限制外資購房對國內整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格下行調整作用有限。從不同業(yè)態(tài)看來(lái)，普通住宅的購房客戶(hù)多以自住需求為主。據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)旗下代理的北苑家園、華紡易城等普通住宅項目針對購房客戶(hù)的調查顯示，2006年以投資為目的的購房客戶(hù)占比約為19%，且近九成為國內客戶(hù)。
相比普通住宅，外資限購的規定對于京城的高檔住宅項目和商業(yè)地產(chǎn)的影響更為顯著(zhù)。由于高檔住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)項目所在位置多處于中心城區，隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加快，城區內有限的土地將很快被開(kāi)發(fā)殆盡，此類(lèi)項目的預期增值空間較高，因此也受到大量外資投資個(gè)人、機構的追捧。
據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心對于高檔公寓項目銷(xiāo)售情況的監測數據，去年下半年北京共有39個(gè)公寓項目入市，其中新開(kāi)盤(pán)項目18個(gè)，老項目后期21個(gè)，總供應面積147萬(wàn)平方米，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為13115元/平方米，總體成交均價(jià)為12825元/平方米，顯示出了市場(chǎng)對于高檔公寓項目的價(jià)格承受能力有限，無(wú)法按照開(kāi)發(fā)商預期價(jià)格成交。
在經(jīng)過(guò)了半年左右的銷(xiāo)售周期后，下半年開(kāi)盤(pán)的公寓項目的平均銷(xiāo)售率為58%，共有31個(gè)項目對開(kāi)盤(pán)均價(jià)作出了價(jià)格調整，價(jià)格總體上漲幅度為15%，其中有5個(gè)項目開(kāi)盤(pán)均價(jià)進(jìn)行了下行調整，占16%，平均降幅為7.4%。這5個(gè)項目分別在9~11月間開(kāi)盤(pán)，分布于各個(gè)環(huán)線(xiàn)區間，平均銷(xiāo)售率為42%，低于平均值16個(gè)百分點(diǎn)，可以看出，銷(xiāo)售情況不佳是這些項目作出開(kāi)盤(pán)均價(jià)下行調整的重要因素。中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理王述認為，銷(xiāo)售進(jìn)度過(guò)慢會(huì )影響開(kāi)發(fā)商的回款速度，輕則對后期項目的開(kāi)發(fā)造成阻礙，更加嚴重的后果是有可能導致資金鏈的斷裂，因此開(kāi)發(fā)商采用降低房?jì)r(jià)的方式以求得資金快速回籠，同時(shí)，前期對市場(chǎng)判斷不準確，開(kāi)盤(pán)價(jià)格制定過(guò)高而進(jìn)行二次調整以及“限外”政策導致的需求下降也是降價(jià)的原因之一。此外，在平均銷(xiāo)售進(jìn)程過(guò)半的情況下，僅有7個(gè)項目的實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)高于開(kāi)盤(pán)均價(jià)，平均溢價(jià)幅度為7.8%，而有24個(gè)項目的銷(xiāo)售價(jià)格低于開(kāi)盤(pán)價(jià)，平均幅度為13.1%�？梢韵胍�(jiàn)，在售的大部分高檔公寓項目受到了政策因素的制約，需求不足，無(wú)法達到預期售價(jià)。
“外資限購令”雖對高檔公寓項目的銷(xiāo)售、價(jià)格均產(chǎn)生了不同影響，但相對去年下半年同期開(kāi)盤(pán)的200余個(gè)項目，公寓項目?jì)H占兩成。王述認為，“限外令”對高檔住宅項目的影響尚無(wú)法作用到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對于整體市場(chǎng)的價(jià)格影響也極為有限，但隨著(zhù)自2004年以來(lái)的各項宏觀(guān)調控政策的落實(shí)、執行，保障性住房、廉租房、經(jīng)濟適用房、雙限房加快供應步伐，預計京城房?jì)r(jià)將在2009年后趨于平穩。(王芳潔)
