【策劃人語(yǔ)】
今年“兩會(huì )”，房地產(chǎn)儼然成為最受關(guān)注的民生話(huà)題之一，各項議案、提案屢屢出現，其中最受關(guān)注和民生牽涉最多的，首推具有中國特色的住房保障制度的建設和完備工程。
必須指出的是，盡管已算是成績(jì)斐然，我們的安居工程還是難說(shuō)十全十美。特別是在個(gè)別地方，經(jīng)濟適用房、廉租房、限價(jià)房各有各的難處、各有各的缺陷，甚至各有各的暗箱和黑洞，大有淪為“雞肋”和反面教材的趨勢。
這一期的《上證·地產(chǎn)投資》，愿和您一起追問(wèn)住房保障制度的那些不完善面，一起探討解決之道。
經(jīng)濟適用房 怎成富人的資源？
經(jīng)濟適用房制度存在合理性的討論，觀(guān)點(diǎn)對撞從來(lái)都是異常激烈。
“經(jīng)濟適用房制度存在一些固有的缺陷，在實(shí)際操作過(guò)程中很難起到真正降低房?jì)r(jià)的作用�！比珖舜蟠�、中山大學(xué)MBA企業(yè)家商會(huì )會(huì )長(cháng)李永忠直言不諱。此前，也有專(zhuān)家曾提出取消經(jīng)濟適用房的建議。
對此，上海易居房地產(chǎn)研究院信息中心副總監陳嘯天表示，從房?jì)r(jià)來(lái)看，保障類(lèi)住房和商品化住房分屬兩個(gè)領(lǐng)域，價(jià)格的相互影響力不大。經(jīng)濟適用房制度不在于拉低房?jì)r(jià)，而在于切實(shí)實(shí)現住房保障，但是從實(shí)際操作而言，這一目標確實(shí)遠未實(shí)現。
業(yè)內人士的評價(jià)并非無(wú)據。人們不會(huì )忘了2005年年中，那場(chǎng)關(guān)于北京經(jīng)濟適用房變身“豪宅”的大揭底。一邊，當2000多位中低收入市民焦急又疲憊地排隊等待經(jīng)濟適用房放號時(shí)，另一邊，一個(gè)經(jīng)濟適用房小區已掛出售價(jià)115萬(wàn)的二手房，賣(mài)房者還介紹，60萬(wàn)元買(mǎi)來(lái)的180平方米經(jīng)濟適用房?jì)H裝修就花費了30萬(wàn)元。
“經(jīng)濟適用房的開(kāi)發(fā)商都很強硬，嫌價(jià)格高、質(zhì)量不好、物業(yè)有問(wèn)題，都可以退房，因為后面有無(wú)數人等著(zhù)買(mǎi)房�！北本┮晃挥徑�(jīng)濟適用房的吳先生無(wú)可奈何地告訴記者。
更令記者疑惑的是，就是這樣一個(gè)普通市民饑渴等待、可謂一房難求的經(jīng)濟適用房市場(chǎng)，購房門(mén)檻的設置條件是如此疏松�！拔矣袀�(gè)朋友能搞到經(jīng)濟適用房號，只要再有個(gè)當地的身份證就可以買(mǎi)房了�！币粋�(gè)大型城市的某媒體廣告部經(jīng)理稱(chēng)。十幾天之后，他成功借到了一個(gè)當地身份證，順利簽約購房�！皯�(hù)口主人是我親威，只要多給幾萬(wàn)元，再簽個(gè)轉讓協(xié)議就可以了�！倍鶕浾吡私�，這位開(kāi)著(zhù)自家車(chē)的廣告經(jīng)理人月薪應該在萬(wàn)元以上。
沒(méi)有家庭收入的嚴格評估、沒(méi)有對房號發(fā)放的嚴格管理，富人的介入、尋租的滋生就不可避免，當年開(kāi)著(zhù)豪華轎車(chē)進(jìn)出經(jīng)濟適用房小區的現象重演也就是必定無(wú)疑的事情。
廉租房 條件改善就做“老賴(lài)”?
今年“兩會(huì )”期間，一個(gè)耐人尋味的細節是，關(guān)于完善廉租房和經(jīng)濟適用房制度的提案，壓倒金融改革、三農問(wèn)題、醫療保障、環(huán)境保護等多個(gè)經(jīng)濟大事，成為今年政協(xié)會(huì )議的1號提案。
據記者的初步統計，去年以來(lái)，中央方面提出的與廉租房制度建立健全有關(guān)的文件不下5個(gè)，這還不包括建設部等相關(guān)部門(mén)的負責人在多種場(chǎng)合多次強調地方建立廉租房制度的最后底線(xiàn)，以及強調廉租房在保障住房中的重要性。
然而，廉租房在運行過(guò)程中也存在一些不和諧的現象，如退出機制就是現在必須考慮清楚的問(wèn)題�！霸镜睦щy戶(hù)住進(jìn)廉租房后，就算條件改善了，也很難再自愿退出，還導致其他一些住房困難家庭只能‘在外苦候’，給廉租房管理和‘周轉’帶來(lái)困難�！庇袑�(zhuān)家指出。此外，不符合規定的人享受了住房補貼等暗箱操作行為也時(shí)有發(fā)生。
專(zhuān)家認為，與經(jīng)濟適用房相比，廉租房可以做到最大限度地保障最低收入者居住問(wèn)題，緩解此前經(jīng)濟適用房購房人多是中等收入甚至高收入人群的社會(huì )爭議。但政府在選擇廉租房的建設區域時(shí)，應該考慮困難群眾上學(xué)、工作、購物、就醫等眾多問(wèn)題，不能減少了困難群眾的房租，卻提高了其它方面的生活成本。同時(shí)，要明確責任，加強監管，保證應享受保障待遇的人群的住房問(wèn)題都能得到妥善解決。
而除了操作中存在的不良現象外，供應量小、覆蓋面窄等現實(shí)問(wèn)題依然存在�！叭绻f(shuō)廉租房制度在去年的宏觀(guān)調控中已經(jīng)實(shí)現了從無(wú)到有的全面制度覆蓋，接下來(lái)就是如何執行落實(shí)的問(wèn)題�！鄙虾７康禺a(chǎn)專(zhuān)家林戈表示，“此前，雖然各地也有廉租房制度，但因受惠群體甚微，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控效果基本沒(méi)有體現出來(lái)。各地更多地選擇出售經(jīng)濟適用房方式完成住房保障的任務(wù)�！�
業(yè)內人士介紹，地方政府不愿意建廉租房的原因有很多，最大的問(wèn)題是資金問(wèn)題。市政府把廉租房建設任務(wù)下放到區政府，區政府要么找地自建廉租房，這對于位置在中心城區的地方政府而言無(wú)異斷臂割肉之痛。
“廉租房關(guān)系到敏感的弱勢群體保護，建的不好，社會(huì )問(wèn)題更多。地方也擔心如果把中低收入者集中在一個(gè)地方容易引發(fā)區域治安問(wèn)題；如果分散在市區各地，則土地和管理的成本過(guò)高�！睂�(zhuān)家表示，廉租房執行困境的根本還是政府責任不清。
限價(jià)房 避不開(kāi)的地方潛規則?
除了建議完善廉租房和經(jīng)濟適用房制度外，政協(xié)1號提案同時(shí)提出了普通商品房的限地價(jià)與限房?jì)r(jià)問(wèn)題。
根據去年“九部委十五條意見(jiàn)”的要求，為保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用房)的土地供應，各級城市政府在土地規劃審批中優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應，土地供應應在限套型、限房?jì)r(jià)的基礎上，采取競地價(jià)、競房?jì)r(jià)的辦法，以招標方式確定開(kāi)發(fā)建設單位。
“雙競雙限房”的提出，無(wú)疑把政策性住房建設任務(wù)部分地推向了市場(chǎng)�！罢Ｍ诒ＷC地價(jià)的前提下壓低房?jì)r(jià)，減少政府的土地收益損失，又完成了房地產(chǎn)調控任務(wù)�！狈治鋈耸糠Q(chēng)。
這一初衷有一定可操作性。上世紀90年代，政府通過(guò)回購、限價(jià)等方式要求市場(chǎng)上的開(kāi)發(fā)商幫助完成住房保障任務(wù)的方法也曾執行了較長(cháng)時(shí)間�！暗菚r(shí)候政府完全控制開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)收益，開(kāi)發(fā)商只是代建角色，基本由政府完成劃撥土地、監理及銷(xiāo)售的全過(guò)程�！币晃辉鴧⑴c過(guò)此類(lèi)住房建設的開(kāi)發(fā)商介紹。
這一輪的限價(jià)房則顯然有所不同。從政策上看，到目前為止，政府除了限定較高地價(jià)和較低房?jì)r(jià)之外，并無(wú)其它職責分工。深圳從去年10月開(kāi)始在土地出讓中部分設有政府無(wú)償收回物業(yè)的條款，開(kāi)發(fā)商不同意可以不拿地。如果開(kāi)發(fā)商想打平損失，一方面可以提高售價(jià)，如果售價(jià)被限則可以通過(guò)壓縮成本的方式找回收益。
另外，限價(jià)房入市時(shí)的購房資格審查則遇到了與經(jīng)濟適用房類(lèi)似的問(wèn)題。有媒體報道，近日，福州首例限價(jià)房入市銷(xiāo)售，大量房源被“有關(guān)系的人”買(mǎi)走，主要原因正是當地政府在推出限價(jià)房時(shí)并沒(méi)有規劃認購人的資格。
對此，此次的政協(xié)1號提案建議，無(wú)論是經(jīng)濟適用房還是限價(jià)房，一定要先界定目標群體，明確受惠對象�！巴晟齐娮踊膫�(gè)人收入記錄，這是成功實(shí)現政府住房保障目標的關(guān)鍵�！碧岚阜Q(chēng)�！爱斦糠侄皇侨康爻袚Ｕ县熑�，勢必造成分工和奪利上的矛盾�！鄙钲谝患曳康禺a(chǎn)一評論機構負責人稱(chēng)。
同時(shí)，因為在土地招拍掛中增加了限房?jì)r(jià)、控房型等條款，簡(jiǎn)單以地價(jià)論結果的招投標開(kāi)始變得人性化很多。一些開(kāi)發(fā)商并不諱言地向記者表示，因為和地方政府關(guān)系良好，其在招投標中勝出的可能性無(wú)疑加大。同樣，由于“雙競雙限”政策的出臺，一些地方政府放地速度明顯放緩，“近期的土地供應量減少已經(jīng)成為不爭的事實(shí)，這可能導致供給矛盾進(jìn)一步加大�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院的分析師表示。（柯鵬 于兵兵）
