如果樓市拐點(diǎn)提前出現，個(gè)人住房貸款卻繼續萎縮，應當如何穩定住房需求？
中國社科院金融所日前發(fā)表的一份報告給出的政策建議是：在適當時(shí)機，如2008年下半年，出臺刺激住房需求的政策，包括下調房貸利率、放棄對房貸利率下限管制等。
樓市拐點(diǎn)或將提前？
我國住房市場(chǎng)目前還處在上行階段，但隨著(zhù)住房需求狀況的改變，住房市場(chǎng)逆轉的時(shí)間會(huì )不會(huì )提前？
在這份名為《中國住房市場(chǎng)和住房金融問(wèn)題》的報告中，社科院金融所專(zhuān)家表示，未來(lái)住房需求可能出現下降。
報告認為，改變需求的原因包括：前一階段高收入者的住房需求基本得到滿(mǎn)足；在房?jì)r(jià)高漲情況下中低收入者購房能力下降，無(wú)力購房只能租房；政府限制拆遷的政策減少了一部分需求；投資需求減少，原因包括股市分流資金等。
報告執筆人、社科院金融所汪利娜說(shuō)，“一旦市場(chǎng)出現逆轉特別是大幅度下跌，對其他行業(yè)會(huì )產(chǎn)生很大影響，因此政府應出臺一些穩定住房市場(chǎng)需求的政策�！眻蟾嫣岢�，政府應當在適當時(shí)機，比如2008年下半年，出臺刺激住房需求的政策，如下調利率、放棄對房貸利率下限管制等。
個(gè)貸增幅放緩彰顯矛盾
報告指出，2004年宏觀(guān)調控以來(lái)，個(gè)人住房貸款增幅持續下降，個(gè)人住房貸款余額占商業(yè)銀行全部貸款余額的比重、個(gè)人貸款余額占中長(cháng)期貸款比重等數字都在趨緩，個(gè)人住房貸款占住房銷(xiāo)售額的比重更是在2004年以后出現急劇下滑，“宏觀(guān)調控以前在50%左右，2005年一度下跌到15%�！�
報告分析了導致上述現象的三個(gè)原因。其一，中低收入者在高房?jì)r(jià)和高融資成本壓力下，買(mǎi)房越來(lái)越難，住房需求下降；其二，高收入者包括父輩有一定積蓄的貸款人，在加息之后提前還貸；其三，對投資者來(lái)說(shuō)，加息政策以及涉及房屋交易環(huán)節的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、土地增值稅等稅收政策的出臺，減少了房地產(chǎn)投資的獲利空間，進(jìn)而減少了投資需求。
而對商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房貸款卻是想盡辦法爭搶的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。汪利娜分析說(shuō)，“個(gè)人住房貸款是優(yōu)良資產(chǎn)，不良率只有1%多，有的還不到1%，大大低于其他貸款。特別是商業(yè)銀行改制之后，普遍面臨資產(chǎn)結構的調整”，“商業(yè)銀行紛紛爭搶個(gè)貸，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng )新，同時(shí)價(jià)格戰也愈演愈烈�！�
報告執筆人、社科院金融所殷劍峰分析，由于我國的城鎮化尚未完成，這種調整很可能是房?jì)r(jià)增速的放緩，而非房?jì)r(jià)的下跌，所以銀行信貸資金風(fēng)險不大。
個(gè)貸增幅放緩與銀行需求之間出現矛盾。并且，如果房?jì)r(jià)漲幅繼續超過(guò)居民收入增幅，個(gè)人住房貸款增幅則會(huì )繼續下滑�！拔覀兘o出的政策建議不是加息，而是下調住房抵押貸款利率，提高中等收入及中低收入家庭的購房能力�！蓖趵缺硎�，“降低首付比例只能影響到有還貸能力的人，而如果房貸利率下調至3%，那么中等偏下收入家庭也將有能力購房�！�(尚曉陽(yáng))
