房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的“藥效”正在上海迅速發(fā)揮。上海東方早報記者日前從上海社科院拿到的一份由建設部立項、由上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心和上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會(huì )歷時(shí)4年多完成的報告顯示，經(jīng)過(guò)兩年宏觀(guān)調控，整個(gè)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了非常明顯的改變，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)各項數據正趨于正常。
這份名為《中國城市房地產(chǎn)發(fā)展評價(jià)和預警體系研究》的報告(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報告”)將上海市場(chǎng)作為局部運行的范本進(jìn)行示例，旨在“構建國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險預警體系”。報告全文長(cháng)達150頁(yè)，超過(guò)10萬(wàn)字，上海東方早報記者獲得的是上海社科院2006年12月完成的40多頁(yè)向建設部送審的核心本。
據悉，上海社科院這份由建設部委托進(jìn)行的研究報告已經(jīng)通過(guò)驗收，一旦條件成熟，則可以在全國范圍推廣實(shí)行。課題小組成員張泓銘表示，這份報告將在今年6月份正式公布，而全國性的房產(chǎn)健康預警體系也可能相應建立。
業(yè)內人士表示，宏觀(guān)調控的效果之所以在上海更為明顯，是因為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通性更高，系統更加完整，得以讓政策作用的傳導速度更快，“藥效”從而發(fā)揮迅速。
去年房?jì)r(jià)6年來(lái)首跌
根據報告，房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷共有7個(gè)指標可以參考，包括投入價(jià)值總量指標、投入土地指標、房屋開(kāi)發(fā)量指標、商品房供求平衡指標、房地產(chǎn)市場(chǎng)核心指標、房地產(chǎn)投入回報指標以及住宅結構指標。
報告中的價(jià)格指標研究顯示，上海房地產(chǎn)指數的增長(cháng)速度從2003年到達頂點(diǎn)后開(kāi)始放緩，與作為參照系的消費物價(jià)指數相比，上海房?jì)r(jià)上漲幅度正逐步回落，到2006年，上海房?jì)r(jià)指數高出消費物價(jià)指數6.2%，已經(jīng)進(jìn)入“正�！狈秶�。
而在另一項上海商品住房?jì)r(jià)格指數預警表中，上海住宅的價(jià)格上漲幅度已經(jīng)低于消費品價(jià)格上漲的幅度，2006年的漲幅為“-0.5%”，這一數據成為2000年以來(lái)的首次負值。
實(shí)際上，在過(guò)去半年多里，國家統計局統計的上海新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格與上一年同期相比，幾乎一直處于下跌態(tài)勢，其中5次全國領(lǐng)跌，成為全國房?jì)r(jià)下降最為明顯的城市。
供求關(guān)系出現逆轉
2006年，上海商品住房供求關(guān)系出現了明顯逆轉。
從樓市火爆期開(kāi)始，上海商品房幾乎一直存在供不應求的局面，2003年至2005年，上海商品房的需求基本與供應量持平，而2005年需求量甚至超過(guò)供應量。
這種情況在去年開(kāi)始改變，2006年的數據顯示，商品住宅去化量(銷(xiāo)售＋出租)占供應量(竣工面積＋上年空置面積)89.27%，供應無(wú)法被全部消化。
2006年7月，市政協(xié)組織的“上海房地產(chǎn)發(fā)展形勢分析及對策研究”課題組發(fā)布《促進(jìn)上海房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展的建議》研究報告指出，上海未來(lái)供大于求的局面將會(huì )至少維持3年，供求比例在1∶0.72左右。以預警體系的數據分析，這個(gè)數字正是比較合理的消化數字。
報告指出，由于過(guò)去兩年里土地供應量被控制在正常值范圍之內(占城市總面積0.08%～0.14%)，上海未來(lái)的供求情況將會(huì )保持合理狀態(tài)。
調整基本到位
報告顯示，從1999年至2000年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的偏弱狀態(tài)到2003年開(kāi)始超越正常值并到2004年達到峰值，而房地產(chǎn)調控也正是從此時(shí)開(kāi)始。進(jìn)入2006年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合指數已經(jīng)進(jìn)入正常值。
上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘指出，去年年底的上海房產(chǎn)市場(chǎng)，宏觀(guān)調控已基本到位；今年上半年的上海房產(chǎn)市場(chǎng)，宏觀(guān)調控的作用將全部顯現，目前上海房市正處于多年未見(jiàn)的平穩狀態(tài)。
張泓銘表示，今年上海商品住房?jì)r(jià)格也將總體穩定，或許在平穩中有極為微弱的升降。兩年來(lái)的調控尤其是去年房地產(chǎn)轉讓營(yíng)業(yè)稅和轉讓所得稅的調升和開(kāi)征，使短期炒客幾乎完全離場(chǎng)，長(cháng)期投資者則相當謹慎，剩下的住房需求主要是真實(shí)的使用者和有真實(shí)需求依托的投資者。
投資性物業(yè)拉響警報
當然，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在局部隱患。
住宅市場(chǎng)走向“冷靜”的同時(shí)，上海投資性物業(yè)市場(chǎng)卻拉響警報，根據這份預警系統的數據顯示，上海目前辦公以及商業(yè)物業(yè)等投資性物業(yè)供應明顯不足。
從2005年開(kāi)始，辦公以及商業(yè)物業(yè)的熱度持續不減。辦公樓消化量數據表顯示，辦公樓市場(chǎng)2004年開(kāi)始消化量與供應量比開(kāi)始進(jìn)入正常偏過(guò)區間，到2004年開(kāi)始進(jìn)入明顯供應不足的狀態(tài)。到2006年，辦公樓市場(chǎng)的供求關(guān)系已經(jīng)趨于惡化，上海出租/銷(xiāo)售的辦公樓數量已經(jīng)達到了新上市量的3.31倍，供應量嚴重不足的情形非常明顯。
由于供應不足，在過(guò)去3年中，上海市超甲級寫(xiě)字樓租金平均以每年超過(guò)15%的速度增長(cháng)。至2006年底，上海市超甲級寫(xiě)字樓的平均租金已由2003年底的每平方米每天0.78美元增長(cháng)至每平方米每天1.21美元。
而從商業(yè)物業(yè)來(lái)看，目前商業(yè)物業(yè)的消化量也已經(jīng)是上市量的兩倍左右，雖然目前這類(lèi)物業(yè)還是處于需求旺盛階段，但是至2005年達到峰值之后，隨著(zhù)大量商業(yè)物業(yè)的建成，2006年商業(yè)物業(yè)的消化量已經(jīng)出現回落。
報告的研究成員表示，未來(lái)還需要進(jìn)行一段時(shí)間的精細調控，鞏固成功之處，使得各項指標完全回到正常范圍之內。
附件:房產(chǎn)市場(chǎng)預警體系
上海東方早報記者了解到，一些發(fā)達國家已經(jīng)對房產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況有明確的預警體系。美國對于住宅周期體系的預警是通過(guò)其“住房周期指示器(housingcyclebarometer)”來(lái)體現，各個(gè)城市根據房?jì)r(jià)收入比以及按揭支付額與收入比兩項指標綜合，最后以“泡沫(bubble)”的形式體現，各個(gè)城市住宅市場(chǎng)分為三個(gè)級別，分別是大泡沫、小泡沫以及無(wú)泡沫。
目前我國所參照的是全國性房地產(chǎn)景氣指標——國房景氣指數，但這一指數還是很難直觀(guān)說(shuō)明市場(chǎng)的健康程度。(東方早報/劉秀浩)
