記者近日采訪(fǎng)了解到，部分開(kāi)發(fā)商利用增高土地儲備量、增高商品房空置面積、頻繁推高房?jì)r(jià)來(lái)操縱市場(chǎng)對抗宏觀(guān)調控。有關(guān)專(zhuān)家認為，開(kāi)發(fā)商利用“三高”操縱市場(chǎng)正在人為擴大供需矛盾，加速透支購房者未來(lái)收入，同時(shí)又遏制真實(shí)的住房需求，加大宏觀(guān)調控的難度，應當引起高度重視。
房?jì)r(jià)直入“云端”夜晚卻成“空城”
記者采訪(fǎng)了解到，近兩年，南京樓市供需矛盾逐步緩解，房?jì)r(jià)整體平穩。但南京重點(diǎn)發(fā)展的河西新區——奧體中心周邊的房?jì)r(jià)卻在一些開(kāi)發(fā)商的助推下連年大幅攀升，引起許多市民的議論。
“奧體板塊的房?jì)r(jià)太高了！2006年，這里的房?jì)r(jià)從每平方米5100元，上漲到每平方米8000元左右，一年漲了2900元。目前，有的樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)到了9000元/平方米，大有趕超南京老城區的趨勢�！币荒昵叭胱『游餍鲁菂^的南京市民舒先生告訴記者。他說(shuō)，雖然這里銷(xiāo)售行情火爆，但有不少人屬于投機炒房。奧體中心周邊的樓盤(pán)入住率并不高，到了晚上像一座空城。
為了核實(shí)情況，記者日前數次到河西新城區采訪(fǎng)。記者晚上8點(diǎn)以前乘地鐵抵達奧體站時(shí)，本應是下班高峰期，但地鐵上的乘客總數僅有10人。出了地鐵口看到，除了街道兩旁的路燈發(fā)出的光外，在地鐵奧體站周邊的金瑪酈城、濱江奧城、紫鑫中華廣場(chǎng)等小區內黑黝黝一片，一些多層住宅整棟整棟無(wú)人入住，有些30多層的小高層，才僅有零星的幾戶(hù)亮燈。記者隨機統計，發(fā)現這些樓盤(pán)入住率還達不到五分之一。
記者了解到，奧體新城區的樓盤(pán)許多都是建筑面積超過(guò)十萬(wàn)平方米的大盤(pán)，第一期早已銷(xiāo)售一空，如今兩三年過(guò)去了，還是沒(méi)有人入住，造成大量資源的閑置。
“河西新城區入住率不高與這里投機性購房比例高有直接關(guān)系。這里的開(kāi)發(fā)商大量囤房炒房的現象很普遍，各類(lèi)違規手段無(wú)所不用其極。奧體板塊的房?jì)r(jià)連年猛漲，吸引了大量的投資投機者，甚至有政府機關(guān)來(lái)團購炒房的事件”，一位在河西“濱江奧城”、“西堤國際”等項目先后擔任銷(xiāo)售經(jīng)理數年的人士告訴記者。這位銷(xiāo)售經(jīng)理說(shuō)，2006年10月前后，奧體板塊的兩個(gè)樓盤(pán)聯(lián)手上調房?jì)r(jià)，每平方米一夜間增長(cháng)了1000元，也促使周邊房?jì)r(jià)競相攀高。
部分開(kāi)發(fā)商大量囤積土地和房源
據江蘇省統計局統計，2005年，全省開(kāi)發(fā)商購置的土地面積比當年開(kāi)發(fā)的面積多出1000萬(wàn)平方米，而2006年前11個(gè)月的差額則為900萬(wàn)平方米。有業(yè)內人士認為，這是部分開(kāi)發(fā)商在囤積土地。因為隨著(zhù)宏觀(guān)調控不斷深化，開(kāi)發(fā)商擔心自身利益受損，通過(guò)大量?jì)渫恋貋?lái)對抗調控。土地掌握在開(kāi)發(fā)企業(yè)手中，何時(shí)開(kāi)發(fā)由他們自己決定，他們會(huì )根據市場(chǎng)行情來(lái)加速或者推遲開(kāi)發(fā)進(jìn)度，最終目的還是為了炒高房?jì)r(jià)以獲取最大利潤。
在土地儲備大幅增長(cháng)的同時(shí)，這個(gè)省商品房空置面積呈現持續大幅增長(cháng)趨勢。2004年，江蘇省商品房的空置面積為490萬(wàn)平方米。到了2005年，全年空置面積達721萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)47%。而2006年的空置增勢則繼續保持較高的“水準”，截止到11月底，空置面積為900萬(wàn)平方米，增幅達58.5%。
江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)徐益民表示，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上形成了空置房面積不斷增加，老百姓購買(mǎi)稱(chēng)心如意的房子卻日益困難的尷尬局面。造成空置面積增加這一局面有幾個(gè)原因，一方面在于當前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需之間的結構性矛盾十分突出。有的區域以120平方米的大戶(hù)型為主，再加上高企的房?jì)r(jià)，普通老百姓根本買(mǎi)不起。另一方面的原因是開(kāi)發(fā)商留下不少朝向、戶(hù)型好的房子等待漲價(jià)。
居住功能弱化住宅異化為高檔奢侈品
“開(kāi)發(fā)商利用‘三高’操縱樓市遏制了市場(chǎng)真實(shí)需求，南京市一些區域的商品住宅已經(jīng)異化為高檔奢侈品，在什么地段擁有什么樣的房子成為身份的一種標志，而住宅的居住功能正在弱化，”江蘇省某大型國有房地產(chǎn)企業(yè)的一位高管告訴記者，隨著(zhù)房?jì)r(jià)不斷走高，潛在購房者也普遍變得焦慮和急不可耐，開(kāi)始提前透支購買(mǎi)力。
南京某房地產(chǎn)研究機構近日對5000名潛在購房者進(jìn)行調查表明，66%的潛在購房者判斷房?jì)r(jià)會(huì )上漲，72.3%的潛在購房者計劃一年內買(mǎi)房。此外，潛在購房者半年收入漲幅保持在5%左右，而他們對房?jì)r(jià)的總承受能力半年內上漲了12個(gè)百分點(diǎn)。這表明房?jì)r(jià)持續上漲一方面使潛在購房者對樓市未來(lái)有信心，另一方面又迫使他們急于買(mǎi)房。
針對部分開(kāi)發(fā)商操控樓市的做法，有關(guān)專(zhuān)家提出了兩點(diǎn)建議：
首先，要嚴格規范開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售行為。房管、物價(jià)等部門(mén)要對部分開(kāi)發(fā)企業(yè)公開(kāi)違反國家規定聯(lián)手漲價(jià)、囤積房源等現象要給予堅決懲處。
第二是增加“雙競雙限”地塊的供應。有關(guān)專(zhuān)家認為，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)熱衷囤積土地是因為看好未來(lái)房?jì)r(jià)增幅，認為兩三年之后僅賣(mài)土地就能賺錢(qián)。北京市國土部門(mén)近期推出了對房?jì)r(jià)和地價(jià)進(jìn)行雙競雙限的地塊，既能夠保證開(kāi)發(fā)企業(yè)有一定利潤，又能遏制周邊房?jì)r(jià)，如果在流通環(huán)節加強管理，將能夠為穩定房地產(chǎn)發(fā)揮積極作用。(施勇峰 鄧華寧)
