日前，上海社會(huì )科學(xué)院完成的一份研究報告顯示，上海住宅市場(chǎng)出現了前所未有的變化：住宅的價(jià)格上漲幅度已經(jīng)低于消費品價(jià)格上漲的幅度。
同時(shí)，上海商品住房?jì)r(jià)格指數預警表顯示，房?jì)r(jià)在連續6年持續上漲后首次出現下跌，供求關(guān)系出現逆轉，未來(lái)至少3年將出現供大于求的局面，空置量將持續上升。
房?jì)r(jià)回歸“正�！�
上海社科院研究報告課題小組成員張泓銘向《中國經(jīng)濟周刊》介紹，他們剛剛完成的一份名為《中國城市房地產(chǎn)發(fā)展評價(jià)和預警體系研究》報告(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報告”)顯示，經(jīng)過(guò)兩年的宏觀(guān)調控，上海房地產(chǎn)指數的增長(cháng)速度從2003年到達頂點(diǎn)后開(kāi)始放緩，與消費物價(jià)指數相比，房?jì)r(jià)上漲幅度正逐步回落，到2006年，房?jì)r(jià)指數高出消費物價(jià)指數6.2%，已經(jīng)進(jìn)入‘正�！秶�，顯示調控已經(jīng)奏效。
“歷時(shí)4年多，以上海市場(chǎng)作為局部運行的范本進(jìn)行示例，旨在‘構建國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險預警體系’的這份報告已經(jīng)通過(guò)有關(guān)部門(mén)驗收，一旦條件成熟，將在全國范圍推廣實(shí)行�！睆堛懻f(shuō)，“ 隨著(zhù)報告的正式公布，全國性的房產(chǎn)健康預警體系也可能相應建立�！�
分析人士指出，宏觀(guān)調控的效果之所以在上海更為明顯，是因為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通性相比其它地區更高，系統更加完整，得以讓政策作用的傳導速度更快，“藥效”從而發(fā)揮迅速，為全國城市房地產(chǎn)提供了成功范本。
3月27日，出席上海第一屆TOP50高峰論壇的上海市房屋土地資源管理局副局長(cháng)龐元發(fā)出了同樣聲音：上海在2006年住宅市場(chǎng)運行平穩，宏觀(guān)調控已基本到位；2007年將繼續這一走勢，房地產(chǎn)投資以及房?jì)r(jià)都將保持穩定狀態(tài)，宏觀(guān)調控的作用將全部顯現。
“今年上海商品住房?jì)r(jià)格也將總體穩定，或許在平穩中有極為微弱的升降。兩年來(lái)的調控尤其是2006年房地產(chǎn)轉讓營(yíng)業(yè)稅和轉讓所得稅的調升和開(kāi)征，使短期炒房客幾乎離場(chǎng)，長(cháng)期投資者則相當謹慎，剩下的住房需求主要是真實(shí)的使用者和有真實(shí)需求依托的投資者�！� 上海社科院研究報告課題小組成員張泓銘說(shuō)。
“國家宏觀(guān)調控的決心和后續出臺的政策，將會(huì )影響到消費者的觀(guān)望，開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)特別是資金壓力和銷(xiāo)售回款速度放慢的情況下，我估計今年下半年，還會(huì )在價(jià)格上有所松動(dòng)�！� 3月28日，中國指數研究院毛治博士接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“當然這僅是對上海的市場(chǎng)而言�！�
去年房?jì)r(jià)明“跌”暗“升” “臨界”拐點(diǎn)今年始至
“事實(shí)上，2006年上海房?jì)r(jià)并沒(méi)有下跌�！� 毛治博士告訴《中國經(jīng)濟周刊》，根據社科院報告對實(shí)際交易數據的統計，2005年，上海住宅銷(xiāo)售均價(jià)是7767元每平方米，2006年是8519元每平方米，“所以，上海去年的整體房?jì)r(jià)水平是上漲的�！�
而根據國家發(fā)改委、國家統計局的統計數據，在過(guò)去半年多時(shí)間里，上海新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格與上一年同期相比，幾乎一直處于下跌態(tài)勢，其中5次領(lǐng)跌全國，成為全國房?jì)r(jià)下降最為明顯的城市。
“社科院報告用的是上海中房?jì)r(jià)格指數，是一種叫價(jià)體系(asking price)，即成交多少就是多少，反映房屋交易的實(shí)際價(jià)格。在上海中房?jì)r(jià)格指數中，2006年并沒(méi)有下跌，根據發(fā)改委、國家統計局的數據反而是下跌了�！泵握f(shuō)。
根據上海中房?jì)r(jià)格指數，2007年1—3月，上海住宅銷(xiāo)售均價(jià)為8132，相比去年平均8519元/平方米的水平，直到今年一季度，上海首度發(fā)出了均價(jià)下跌的信號。
“以我對上海房?jì)r(jià)的研究和感覺(jué)，今年的上海房?jì)r(jià)到了止漲始跌的臨界點(diǎn)。毛治進(jìn)一步向《中國經(jīng)濟周刊》分析，“2006年房?jì)r(jià)均值超過(guò)2005年；預計2007年，上海房?jì)r(jià)將在穩定中有小幅下跌�！�
不過(guò)，令消費者困惑的是，據發(fā)改委、國家統計局3月19日發(fā)布最新數據，2月份上海新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格以0.1%的微弱漲幅，暫別持續多月的新房?jì)r(jià)格下滑。
供大于求局面呈現
“3月份的上海房展會(huì )，我們對購房者的需求做了一個(gè)專(zhuān)項調查，在120人的有效樣本中，只有28%的人在今年有購房的意向�！�3月26日，搜房網(wǎng)全球機構(上海)資訊有限公司負責人告訴《中國經(jīng)濟周刊》，“這預示，在今年，購房者的市場(chǎng)觀(guān)望氣氛依然濃厚�！�
根據上海市房屋土地資源管理局統計數據顯示，上海市商品住宅成交量“萎縮”。2月份，上海市商品住宅成交面積為99.1萬(wàn)平方米，與上月成交面積177.1萬(wàn)平方米相比，環(huán)比下跌了44%。其中，普通商品住宅成交面積61.1萬(wàn)平方米，較上月減少63.9萬(wàn)平方米，與2006年同期相比則上漲了15%。別墅類(lèi)項目本月成交7.2萬(wàn)平方米，成交面積較上月下降4.7萬(wàn)平方米。今年1月份，上海市共有16個(gè)項目推出新盤(pán)，僅為2006年12月份一半。
2006年，在宏觀(guān)調控的連續作用下，短期炒房者紛紛離場(chǎng)，長(cháng)期投資者也變得謹慎，只剩下有限的真實(shí)住房需求。上海商品住房供求關(guān)系開(kāi)始出現逆轉，商品住宅租售量(銷(xiāo)售面積與出租面積之和)占供應量(竣工面積與上年空置面積之和)的89.27%。這意味著(zhù)市場(chǎng)需求開(kāi)始小于供給，商品住房供應無(wú)法被全部消化。
此前，上海市政協(xié)所作的一項專(zhuān)題調研也指出，上海的商品住房未來(lái)供大于求的局面將會(huì )至少維持3年，供求比約為1∶0.72，商品房以婚房和改善性要求為主。
“2006年，上海房地產(chǎn)投資額1276億，比前一年上漲2.3%，低于全國20%左右房產(chǎn)投資漲幅，今年前兩月上海房地產(chǎn)投資額175.8億，預計今年投資總額1200億～1300億，與2006年基本持平�！睗h宇地產(chǎn)陸家嘴區域董事鄧洋說(shuō)，“這是‘無(wú)形的手’在起作用，穩定了供求失衡的房地產(chǎn)市場(chǎng)�！�
上海房?jì)r(jià)降還是升
“報告樣本分析反映了‘面上的’情況；實(shí)際上，扭轉上海房?jì)r(jià)的標準性事件尚未出現�！�3月27日，中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部經(jīng)理龔敏接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。
據上海市著(zhù)名的房產(chǎn)經(jīng)紀公司浩坤地產(chǎn)分析，盡管市場(chǎng)已經(jīng)傳出房?jì)r(jià)6年來(lái)首次下跌，回歸“正�！狈秶�；但是，從實(shí)際情況看，這個(gè)報告其實(shí)沒(méi)有太大的價(jià)值�！敖裉扉_(kāi)盤(pán)公寓，明天開(kāi)盤(pán)別墅，各種數據游戲，其實(shí)很難有準確的指導意義�！� 浩坤地產(chǎn)的研究員宋照夕說(shuō)。
事實(shí)上，業(yè)內對上海房?jì)r(jià)的底氣還是看好的。
“強勁的‘世博版塊’是上海房?jì)r(jià)最有效果的‘發(fā)動(dòng)機’，世博紅線(xiàn)區房?jì)r(jià)在近2年還會(huì )居高不下，同時(shí)，閔行磁懸浮、京滬高鐵等大工程也拉升上海房?jì)r(jià)�！� 宋照夕告訴《中國經(jīng)濟周刊》，“目前，上海7條地鐵在建設，從市區到嘉定松江南金山東南西北‘放射性’鋪開(kāi)，使房地產(chǎn)的‘梯度效應’削弱，上海房?jì)r(jià)整體盤(pán)面后勁十足�！�
根據上海市房屋土地資源管理局向《中國經(jīng)濟周刊》提供的資料，2006年，上海住房成交量為2554萬(wàn)平方米(其中包括500多萬(wàn)配套商品房)，同比下降11%，2007年1～2月份，成交量為273萬(wàn)平方米，預計今年全年成交總量也將保持平穩；2006年住宅供應結構逐步優(yōu)化，全部成交中，內環(huán)線(xiàn)以?xún)日?1%，內環(huán)到外環(huán)之間為32%，外環(huán)線(xiàn)以外57%，交易重心外移。
“從政府層面看，今后民生問(wèn)題將成為重點(diǎn)，普通老百姓的住房問(wèn)題仍然是政府最為關(guān)注的。所以，上海地區的房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，是市政府最重要的工作目標之一�！鄙虾Ｊ姓晃还賳T稱(chēng)。
這位官員透露，目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，存在政府與開(kāi)發(fā)商結盟現象，利益集團的搏弈，傷害了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康，政府會(huì )考慮整治，以確保廣大市民的利益。(張俊才)
