日前，昆明市四位律師聯(lián)名上書(shū)昆明市政府和市人大，質(zhì)疑昆明市房管局二手房買(mǎi)賣(mài)合同“強制公證”，認為這一做法違反公證法中關(guān)于“公證自愿”的原則，涉嫌“強迫消費”。此舉在當地引起強烈反響。
四律師上書(shū)市政府質(zhì)疑“強制公證”涉嫌強迫消費
二手房買(mǎi)賣(mài)后，要辦理房屋所有權轉移登記，就是平常所說(shuō)的“產(chǎn)權過(guò)戶(hù)”手續。從1999年起，昆明市房管局要求所有的二手房買(mǎi)賣(mài)合同必須先行辦理公證，然后才能辦理過(guò)戶(hù)手續。否則，房管局就不辦理房屋所有權轉移登記，不給二手房購買(mǎi)人頒發(fā)新的房屋所有權證。
2003年，在制定《昆明市城市房屋權屬登記管理條例》時(shí)，昆明市房管局曾經(jīng)把“二手房買(mǎi)賣(mài)合同必須公證”的條款寫(xiě)進(jìn)去，但省人大常委會(huì )審查時(shí)認為，這一條款沒(méi)有相關(guān)依據，把這一條款拿下了。但昆明市房管局至今依然繼續要求所有二手房買(mǎi)賣(mài)合同必須公證。
作為提出質(zhì)疑的四名律師之一，昆明云輝律師事務(wù)所主任蔣天盛說(shuō)，目前我國沒(méi)有任何法律和行政法規規定，二手房買(mǎi)賣(mài)合同必須公證才真實(shí)合法，不辦理二手房買(mǎi)賣(mài)合同公證，就不能辦理房屋所有權轉移登記。昆明市人大常委會(huì )法制委員會(huì )寸東認為，對需要辦理公證的項目，國家法律有明確規定。房產(chǎn)繼承、為分房產(chǎn)設立遺囑、贈與房產(chǎn)和有關(guān)房產(chǎn)所有權轉移的涉外和港澳臺的法律事務(wù)，才需要去公證處辦理“繼承權公證書(shū)”“遺囑公證書(shū)”或“贈與合同公證書(shū)”等公證書(shū)，其他情況下，是由買(mǎi)賣(mài)雙方“自愿”選擇是否公證。
蔣天盛認為，二手房買(mǎi)賣(mài)合同“強制公證”，明顯違反公證法中關(guān)于“公證自愿”的原則，非法給二手房買(mǎi)賣(mài)當事人設置了不必要的義務(wù)。二手房買(mǎi)賣(mài)合同的公證費用，價(jià)值在50萬(wàn)元以下的，按房屋交易價(jià)格的3‰收取，這無(wú)疑增加了交易成本，加重了業(yè)主的購房負擔，是明顯的“強迫消費”。
云南省人大常委會(huì )法制委員會(huì )行政立法處處長(cháng)李永華表示，政府行政部門(mén)的具體行政行為如果違法，相應上級行政主管部門(mén)負有監管審查的義務(wù)。昆明市房管局的這個(gè)規定，與法無(wú)據，應當予以糾正。
巨額公證費用流向哪里
在昆明市房產(chǎn)交易中心二樓大廳，房屋權屬登記柜臺上方懸掛的“房屋權屬登記程序”，清楚寫(xiě)著(zhù)“買(mǎi)賣(mài)有房屋所有權證的房屋(二手房)，須提交經(jīng)公證處公證的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”。
在上前詢(xún)問(wèn)13柜臺身著(zhù)黑衣的女辦事人員后，記者被告知“不管你是精通法律，還是對此一無(wú)所知；不管是親屬間轉讓?zhuān)�是陌生人交易；不管是在律師指導下簽訂的合同，還是自己草擬按手印的協(xié)議，二手房買(mǎi)賣(mài)合同‘必須公證’，否則不給過(guò)戶(hù)”。
剛辦完產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記的媒體從業(yè)人員楊小姐一臉茫然地對記者說(shuō)，“親戚轉讓房子給我，我們沒(méi)有爭議，但也必須去公證。房子價(jià)值50萬(wàn)元，公證費交了1500元�！�
法律從業(yè)人員李云龍，不久前給父母買(mǎi)了套二手房，也被“強制公證”�！白隽硕嗄攴蓸I(yè)務(wù)，我還不知道自己簽訂的二手房買(mǎi)賣(mài)合同是否真實(shí)合法？但在辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)時(shí)，依然被‘強行’要求公證，并支付了近千元的公證費�！崩钤讫埇F在說(shuō)起這件事來(lái)，還異常憤怒。
采訪(fǎng)中，大部分辦理二手房過(guò)戶(hù)手續的市民，對房管局強制辦理公證的做法，都有著(zhù)不同程度的不滿(mǎn)。他們說(shuō)自己并非“自愿”對二手房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行公證，更不是“自愿”繳納這筆公證費。辦理公證，是基于對政府規定的信任，認為這樣的程序肯定是合理合法的，“我們相信政府，但是有關(guān)部門(mén)出臺這樣的違法‘行規’侵害了老百姓的利益，讓我們失望”。
接受記者采訪(fǎng)時(shí)，昆明市房地產(chǎn)產(chǎn)權交易管理處處長(cháng)陳彪一再強調“我們是‘倡導公證’，對那些堅持不公證的二手房買(mǎi)賣(mài)當事人，也能夠辦理產(chǎn)權變更手續”。但被問(wèn)及每年有多少人不公證就進(jìn)行了產(chǎn)權過(guò)戶(hù)，得到的回答是“不到十起”。
據陳彪介紹，2006年昆明二手房交易量為36000多套，交易金額104億多元。近3年來(lái)，昆明每年二手房交易量為3萬(wàn)到4萬(wàn)套，每年交易金額都超過(guò)100億元。按照普通價(jià)值50萬(wàn)元以下二手房買(mǎi)賣(mài)合同的公證費用3‰計算，每年僅公證費用就達3000多萬(wàn)元。
當記者問(wèn)及“每年二手房強制公證產(chǎn)生的3000多萬(wàn)元公證費是怎樣花的”時(shí)，昆明市房地產(chǎn)交易產(chǎn)權管理處一位姓楊的副處長(cháng)當即起身表示“你要問(wèn)這個(gè)的話(huà)，我們沒(méi)什么好談的了”。
二手房買(mǎi)賣(mài)合同“強制公證”轉移了房管局的審查義務(wù)
根據國家法律規定，房屋買(mǎi)賣(mài)必須要經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)即房管局辦理房屋所有權轉移登記。而房管局在辦理二手房所有權轉移登記的時(shí)候，應當對轉讓合同的標的物、轉讓的真實(shí)性和合法性進(jìn)行審查，這是法律賦予房管局的權力，同時(shí)也是房管局的義務(wù)。
蔣天盛說(shuō)，對房產(chǎn)轉讓合同進(jìn)行審查的責任主體，是房管局，而不是公證處。房管局要求二手房買(mǎi)賣(mài)合同強制公證，實(shí)際上是以公證審查替代行政審查，房管局有推卸責任之嫌。
昆明市明信公證處主任段偉承認，對房產(chǎn)轉讓合同進(jìn)行審查的責任主體，是房管局，“但是這個(gè)工作真要由房管局來(lái)完成，則房管局必須增加人員編制，加大政府機關(guān)運營(yíng)成本，而對于買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，即便按照現行法律的規定，審批周期也將是漫長(cháng)的，有可能達到一個(gè)月以上”。
陳彪說(shuō)，如果不公證，房管局將要求當事人到公安部門(mén)辦理真實(shí)的身份證明，到民政部門(mén)辦理真實(shí)的婚姻證明，到戶(hù)籍部門(mén)辦理真實(shí)的戶(hù)口證明……所有證明文件完全真實(shí)后，才能辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)。
“設想一下，一個(gè)人為了買(mǎi)套二手房，不得不請假一個(gè)禮拜甚至更久去辦各種手續，還要隨時(shí)準備應付各種訴訟與糾紛，我想他最后還是愿意來(lái)找公證機構代辦這些煩瑣的手續�！倍蝹フf(shuō)。
蔣天盛說(shuō)，如果房管局把自己的審查義務(wù)可以委托給公證處來(lái)代為完成，但公證處既然是在為房管局完成審查義務(wù)，那么由此產(chǎn)生的公證費用，應該由房管局自行支付，而不應該由房屋買(mǎi)賣(mài)當事人來(lái)承擔。
“但這筆費用轉嫁到房屋買(mǎi)賣(mài)當事人身上。每年光二手房買(mǎi)賣(mài)，公證處就從中獲益數千萬(wàn)元，房管局把這樣一個(gè)‘肥差’交給公證處辦理，難道他們存在利益分成？”一位接受記者采訪(fǎng)的房屋買(mǎi)賣(mài)當事人說(shuō)。
陳彪說(shuō)，房管局要求公證，主要是從防止老百姓上當受騙和方便交易、減少訴訟糾紛等角度來(lái)考慮�！�1999年以前，每年有100多件訴訟，但現在每年11萬(wàn)至12萬(wàn)件各類(lèi)房產(chǎn)的交易量，沒(méi)有發(fā)生一起錯辦的糾紛和爭議”。但國信公證處工作人員回答記者提問(wèn)時(shí)則說(shuō)：“我們也不能確保公證就完全沒(méi)有差錯，公證了的二手房買(mǎi)賣(mài)合同就不會(huì )引起訴訟了。每年大約有萬(wàn)分之二的差錯吧，我們碰到過(guò)這種情況�！�
蔣天盛認為，通過(guò)公證來(lái)防止老百姓上當受騙出發(fā)點(diǎn)是好的，但一年近4萬(wàn)套的二手房買(mǎi)賣(mài)，如果因為極少數的詐騙可能性就讓絕大多數二手房買(mǎi)賣(mài)當事人被迫接受公證服務(wù)，支出公證費，這對誠實(shí)的二手房買(mǎi)賣(mài)當事人很不公正。
“公證處所做的公證，只起證明作用”，蔣天盛認為，二手房買(mǎi)賣(mài)合同的真實(shí)性和合法性，并不由公證來(lái)決定�！氨緛�(lái)就不真實(shí)不合法的二手房買(mǎi)賣(mài)合同，不會(huì )因為公證了就變得真實(shí)合法，本來(lái)就真實(shí)合法的二手房買(mǎi)賣(mài)合同，也不會(huì )因為不公證就變成不真實(shí)不合法�！�(伍皓 劉娟)
