1個(gè)電梯轎箱廣告1年800元，一般一個(gè)小區都有十幾部電梯，這一年就是上萬(wàn)塊……隨著(zhù)物權法在兩會(huì )上通過(guò)，小區公共區域產(chǎn)權歸屬問(wèn)題塵埃落定，這些公共區域的經(jīng)營(yíng)所得如何分配成為業(yè)主關(guān)注的熱點(diǎn)。有業(yè)內人士指出，如果沖抵物業(yè)費，經(jīng)營(yíng)得好，“零物業(yè)費”是有可能的。
公共部位商機多
據北京市首旅酒店物業(yè)管理有限公司副總封波介紹，公共場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)收入主要來(lái)自于人防工程臨時(shí)停車(chē)位，廣告收益、公共部位商業(yè)等，比如華遠·盈都大廈把人防工程車(chē)位出租給沃爾瑪每年80萬(wàn)元；電梯、樓體廣告每年進(jìn)項20萬(wàn)元左右；在大堂設了一個(gè)咖啡吧1個(gè)月6000元；再加上一些臨時(shí)的展覽、展示，一年100多萬(wàn)元沒(méi)問(wèn)題。但并不是所有的小區都這么“生財有道”，目前，一般小區的主要公共部位經(jīng)營(yíng)收入從幾千元至幾萬(wàn)元不等，能達到6位數相當不容易。
“零物業(yè)費”有望實(shí)現
據市介紹，“業(yè)全分配”已在本市華遠的項目上試行。據介紹，2003年，華遠“業(yè)權”研究成果經(jīng)過(guò)北京市小區辦的認可，批準在華遠·尚都國際中心、華遠·盈都大廈這兩個(gè)寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓綜合項目試行。
這兩個(gè)項目入住前，華遠地產(chǎn)與業(yè)主簽署補充協(xié)議，明確提出:項目?jì)人泄苍O施設備的收益全部屬于業(yè)主，“業(yè)權”收益在一年后結算分配，用以沖抵下一年度的物業(yè)管理費。據了解，2005年兩項目首年入住，兩個(gè)項目的廣告經(jīng)營(yíng)、場(chǎng)地租賃等“業(yè)權”收入達到了115萬(wàn)元；2006年，業(yè)權收益和物業(yè)費結余共計437萬(wàn)元，根據“業(yè)權分配”原則，這兩個(gè)項目的業(yè)主在2007年需要繳納的物業(yè)費要比往年減免很多。
有過(guò)實(shí)踐經(jīng)驗的首旅酒店物業(yè)公司的封波說(shuō)，如果經(jīng)營(yíng)管理得當，“業(yè)權”經(jīng)營(yíng)收入會(huì )逐年增加，“物業(yè)費為零”完全可以實(shí)現。
業(yè)主公約是“零物業(yè)費”關(guān)鍵
小區公共部位有了收入，沖抵物業(yè)費是件好事，但也有業(yè)主不同意這么做，認為小區公共區域經(jīng)營(yíng)所得應該直接分紅。提出這種觀(guān)點(diǎn)的人士是因為擔心物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降�！叭绻压矃^域經(jīng)營(yíng)所得直接沖抵物業(yè)費，物業(yè)公司沒(méi)有收費不上來(lái)的擔心，服務(wù)質(zhì)量或許更加差�！�
對于公用部位經(jīng)營(yíng)收益分配，在網(wǎng)上爭論得十分激烈。目前，正在網(wǎng)上公示的《業(yè)主臨時(shí)公約》示范文本規定，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的同意，按規定辦理有關(guān)手續，所得收益主要用于補充專(zhuān)項維修資金。
對于這一規定，北京市華堂律師事務(wù)所楊兆全說(shuō)，這個(gè)規定只是示范、引導作用，不是強制執行。一些業(yè)內人士表示，目前討論“業(yè)權收益”分配的方法還為時(shí)尚早。第一，完全通過(guò)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司主要來(lái)進(jìn)行物業(yè)項目“業(yè)權收益”的分配是不現實(shí)的，還需要依靠政府有關(guān)部門(mén)通過(guò)法律、法規來(lái)引導、推廣。第二，“公共部位的業(yè)權界定”分歧還很大，以前業(yè)主沒(méi)這方面意識不計較，以后有這方面意識了，公共部位能不能有收益單說(shuō)，可能還會(huì )有許多糾紛。但不管如何，隨著(zhù)10月1日物權法的實(shí)施，公共部位業(yè)權收益分配問(wèn)題將成為購房人、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司要面對的熱點(diǎn)問(wèn)題�！ �
鏈接
物權法有關(guān)規定
《物權法》第六章“業(yè)主的建筑物區分所有權”規定，屬于業(yè)主共有的公共部位有:
一，住宅建筑內的人防工程，根據《人民防空法》，規定國家享有規劃權、監管權，比如使用方式不得給建筑物造成損失，不得影響防空使用等，業(yè)主享有日常使用權，包括車(chē)位使用權或出租受益權，民用過(guò)程中的秩序地維護和管理權。
二，物業(yè)管理用房，業(yè)主享有共有權，可以供物業(yè)公司使用，使用的面積、是否需要物業(yè)公司支付租金，由業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商確定。
三，小區綠地、道路，業(yè)主享有共有權，道路及小區內空地形成的車(chē)位由小區業(yè)主共有。
四，樓頂、電梯間、走廊、走道、小區院墻等，業(yè)主有權決定如何使用，比如是否準許發(fā)布廣告等，廣告收益歸業(yè)主所有。
五，建筑物外墻，小區業(yè)主共有。在這些公共部位使用權中，購房合同另有約定除外。(李海霞）
