一個(gè)計劃在4年內完成的綠化隔離帶建設工程，在7年后陷入停滯。
海淀區四季青鎮與開(kāi)發(fā)商簽訂了一份違規合同，四季青鎮玉泉村近30萬(wàn)平方米的農民回遷樓指標，被開(kāi)發(fā)商占用建設商品房。這讓玉泉村新村規劃中計劃拆除的6個(gè)自然村無(wú)法動(dòng)工，近千平方米的綠化任務(wù)無(wú)法完成，8000多農民“上樓”的愿望落空。
四季青鎮的基層操作者認為，政府不符合實(shí)際的政策規定，是違規行為發(fā)生和綠化隔離帶建設工程陷入停滯的原因。
期盼7年難“上樓”
每天傍晚，在寬闊的閔莊路上遛彎兒的時(shí)候，王志都會(huì )心生羨慕：同是一個(gè)村的村民，他的兄弟早在去年就已從平房搬進(jìn)了樓房，除了自家住的一套三居室，還有一套房子用來(lái)出租，而王志一家三口卻仍住在一條馬路之隔的平房里。
“早就說(shuō)要拆，都已經(jīng)兩三年了，還沒(méi)有動(dòng)靜�！蓖踔臼呛５韰^四季青鎮玉泉村的農民。玉泉村緊鄰玉泉山，早在1993年的北京城市總體規劃中，就被全部劃入了綠化隔離帶(簡(jiǎn)稱(chēng)綠隔)建設范圍。
2000年3月，四季青鎮綠隔建設工程正式啟動(dòng)。根據計劃，所有綠隔范圍內的舊村，都將在4年內被拆除，農民集中“上樓”，節約出來(lái)的土地用于綠化工程。
對于王志而言，這是個(gè)利好消息。雖然住樓房生活成本會(huì )加大，但他希望讓10歲的兒子在更好的環(huán)境中成長(cháng)。
根據規委批復的玉泉村綠隔建設規劃，玉泉村下轄的8個(gè)自然村，通過(guò)土地置換的方式，在原小屯、閔莊兩個(gè)自然村建設農民回遷樓，8個(gè)自然村的村民全部搬遷至此居住，騰退出來(lái)的農民宅基地用于綠化。
不用離開(kāi)村子，還能住上樓房，王志一直盼望著(zhù)這一天能早點(diǎn)到來(lái)。
不過(guò)，7年過(guò)去了，王志依然還處于“盼望”階段。
王志驚奇地發(fā)現，原本規劃中用來(lái)給村民建回遷樓的小屯和閔莊，除了稀疏散落著(zhù)的幾棟式樣簡(jiǎn)樸的農民回遷樓外，已經(jīng)全部建成了一幢幢別墅樣的大房子。這些大房子，顯然不是給他和其他村民準備的。
回遷房出現巨大虧空
在村民王志納悶的同時(shí)，玉泉村的支書(shū)張泉在對綠隔建設工程進(jìn)行調查。
玉泉村的舊村改造工程由四季青鎮納入全鎮建設計劃，由其農工商總公司下屬的清遠房地產(chǎn)公司負責開(kāi)發(fā)，玉泉村此前不曾插手。
一個(gè)原本計劃最多用4年完成的工程，7年了還沒(méi)有完成，玉泉村只有不到1000人住上了新房子，還有8000多人仍然住在平房中。北塢、中塢等6個(gè)自然村的拆遷，至今仍未能啟動(dòng)。
這個(gè)擱淺工程，引起了換屆后的四季青鎮政府的關(guān)注。玉泉村支書(shū)張泉領(lǐng)命進(jìn)行調查。
在進(jìn)行系統的調查后，張泉發(fā)現出了大問(wèn)題�！盎剡w房虧了大概30萬(wàn)平方米，全被開(kāi)發(fā)商蓋成了商品房，現在農民要上樓已經(jīng)沒(méi)有房了！”
根據政策，本市綠隔地區的農民回遷房有嚴格的指標規定，每人要保證40到50平方米的建筑面積，這個(gè)指標是不能隨意改變的。
玉泉村涉及綠隔的人口9120人，2000年舊村改造啟動(dòng)時(shí)，市政府批復的農民回遷樓建筑面積為49萬(wàn)平方米。而目前，玉泉村已建和在建的農民回遷樓面積，包括地下室只有21萬(wàn)平方米，出現了28萬(wàn)平方米的虧空。
玉泉村的舊村改造因此陷入無(wú)法推進(jìn)的尷尬境地，綠化任務(wù)也因此擱置，舊村依舊。
指標被商品房占用
據玉泉村支書(shū)張泉介紹，玉泉村的綠隔舊村改造項目，啟動(dòng)于2000年，由四季青農工商總公司下屬的清遠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負責項目操作，四季青鎮其他幾個(gè)村子的舊村改造項目也由其負責。
由于缺乏資金，清遠公司先后和北京潤地、物華天寶、天方世城三個(gè)房地產(chǎn)公司合作，進(jìn)行玉泉村的舊村改造，玉泉村的農民回遷樓，正是被這三個(gè)房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)項目占用。
據記者了解，玉泉村虧空的28萬(wàn)平方米的回遷房面積，被北京潤地房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的御墅臨楓項目占用12.3萬(wàn)平方米，被物華天寶開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的香山甲地占用4.9萬(wàn)平方米，另外，北京天方世城房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的四季香山占用7.66萬(wàn)平方米，另有3萬(wàn)多平方米的用地被附近的某別墅區占用。
對于回遷樓被建成商品房，北京潤地房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)理朱申稱(chēng)：“我們所有的開(kāi)發(fā)項目都是按照合同走的，都是合乎規范的�！�
朱申提到的合同，是指他們與清遠房地產(chǎn)公司簽署的合同，根據雙方合約，由清遠公司負責土地的“三通一平”，合作的房地產(chǎn)公司負責回遷樓和商品房建設的所有資金投入以及手續辦理。在清遠公司與三家房產(chǎn)公司簽的合同中，回遷房和商品房的比例被定為4比6，或者3比7。
在綠隔建設的舊村改造中，進(jìn)行適量的商品房開(kāi)發(fā)是被允許的，主要是為了彌補舊村改造的資金不足，但其建設面積有著(zhù)嚴格的規定。在保障回遷房指標的前提下，每開(kāi)發(fā)1平方米的回遷房，可以建設0.5平方米的商品房，1比0.5，這是一個(gè)不可逾越的比例界限。
“占用回遷房指標開(kāi)發(fā)商品房，是一種明顯的違規行為�！北本┏鞘芯G化隔離地區建設協(xié)調小組辦公室副主任楊振君表示，“市政府批給玉泉村的建設用地一共只有74萬(wàn)平方米，商品房多了，自然回遷房就沒(méi)有了�！�
違規建設后惡性循環(huán)
這種明顯會(huì )導致回遷樓面積虧空的違規操作方式，在四季青鎮卻被默許，甚至在其他幾個(gè)村子的舊村改造中，被廣泛“移植”。
“住宅項目建設，都是要經(jīng)過(guò)政府部門(mén)批準的，不批準怎么能建得起來(lái)呢�！睆埲|(zhì)疑。
“我們審批的時(shí)候，都是嚴格按照1比0.5的比例審批的，是房地產(chǎn)公司在操作的時(shí)候偷梁換柱了�！彼募厩噫偖敃r(shí)主管規劃和土地審批的副鎮長(cháng)閆慶和稱(chēng)。
不過(guò)，四季青鎮鎮長(cháng)李萬(wàn)生認為，清遠公司之所以與三個(gè)開(kāi)發(fā)商簽訂4比6甚至3比7的比例，也是一種無(wú)奈的選擇。
“如果按照1比0.5的比例建，商品房的利潤根本無(wú)法承擔回遷樓的建設成本，舊村改造就無(wú)法啟動(dòng)�！�
李萬(wàn)生算了一筆賬：2000年綠隔項目啟動(dòng)時(shí)，北京近城地區的商品房造價(jià)每平方米1600元左右，如果按1比0.5的比例建設，建2平方米回遷房和1平方米商品房的成本約4800元。也就是說(shuō)，1平方米的商品房要賣(mài)出至少4800元的價(jià)格，才能填平賬，而2000年時(shí)，政府定價(jià)商品房的房?jì)r(jià)是3900元到4000元。
“這顯然平不了賬�！崩钊f(wàn)生說(shuō)。
四季青鎮在香山腳下，緊鄰四環(huán)，是一個(gè)開(kāi)發(fā)商頗為看好的地段，況且綠隔地區內的商品房開(kāi)發(fā)，政府有很多優(yōu)惠政策，因此，很多房產(chǎn)商都曾對四季青的舊村改造項目表示過(guò)興趣。
“但談了幾家，都沒(méi)有成功，就是因為按照1比0.5的比例算下來(lái)，開(kāi)發(fā)商平不了賬，人家肯定不干�！崩钊f(wàn)生說(shuō)。
在四季青鎮的執政者看來(lái)，借綠化隔離帶政策，加緊綠化，進(jìn)行舊村改造，是促進(jìn)當地經(jīng)濟發(fā)展的一個(gè)大好時(shí)機。四季青鎮是綠隔建設的積極分子，在全市綠隔建設如火如荼進(jìn)行的2000年，市領(lǐng)導的講話(huà)中多次提到四季青鎮的“建設綠色氧吧”計劃，全市的綠隔建設啟動(dòng)大會(huì )也選在四季青鎮鎮政府西樓會(huì )議室召開(kāi)。
“我們那時(shí)是全市的榜樣，舊村改造當然也要積極啟動(dòng)，勒著(zhù)腰帶也要做�！崩钊f(wàn)生說(shuō)。
在李萬(wàn)生等人看來(lái)，政府制定的政策過(guò)于理想化，缺乏實(shí)際操作的可行性，而舊村改造的啟動(dòng)又迫在眉睫，在停滯不前還是“帶病上路”的選項中，四季青鎮選擇了后者。
這樣的選擇，導致了惡性循環(huán)。房地產(chǎn)商占用農民回遷樓指標建設的商品房，雖已建設完成，但由于是違規操作，拿不到產(chǎn)權證，無(wú)法按正規渠道銷(xiāo)售。
沒(méi)有回遷樓安置農民，舊村拆不了，不僅農民的生活條件無(wú)法改善，綠隔的綠化任務(wù)更是無(wú)法完成。
“如果舊村改造順利完成，還能至少再增加綠化面積1000多畝�！痹诜磸秃藢�(shí)后，張泉給出了這個(gè)確定的數字，“但現在舊村拆遷陷入了困境，綠化也難以推進(jìn)了”。
綠隔政策處于調整中
被四季青鎮認為不具可行性的1比0.5的比例，出自《關(guān)于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》，俗稱(chēng)20號文，這是本市目前指導綠隔建設的主要文件。
“我們制定這個(gè)文件，花了大量的時(shí)間調研，歷時(shí)兩年多。在當時(shí)看來(lái)，這個(gè)1比0.5能夠滿(mǎn)足北京綠隔地區大部分村莊的資金需求�！北本┏鞘芯G化隔離地區建設協(xié)調小組辦公室副主任楊振君說(shuō)，他當時(shí)參與了這個(gè)政策的制定。
事實(shí)上，綠隔政策的制定者也一直在就綠隔政策執行中出現的問(wèn)題進(jìn)行調研。
“綠隔政策執行大概兩年后，我們就從基層聽(tīng)到了聲音，從2004年開(kāi)始，就一直在進(jìn)行調研�！睏钫窬姓J目前的綠隔政策確實(shí)有些理想化，給地方執行帶來(lái)了困難。
但楊振君也強調，綠隔政策涉及面太廣，修改要慎重，一項政策的修改，用兩三年的時(shí)間調研，是非常少見(jiàn)的。
一個(gè)由15個(gè)委辦局、近30人組成的調研小組已在去年向市政府提交了一份《關(guān)于進(jìn)一步完善本市城市綠化隔離地區建設有關(guān)政策的意見(jiàn)》，這份《意見(jiàn)》已在去年10月份在市長(cháng)辦公會(huì )上原則通過(guò)，目前正在等待市政府審批�！兑庖�(jiàn)》涉及7個(gè)方面的問(wèn)題，農民回遷房開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題也在其中。
目前在三四環(huán)間，數百個(gè)綠隔新村建設進(jìn)展緩慢，基本處于停滯狀態(tài)，在等待政府新的政策安排。(劉薇）
