江蘇省南京市一家房產(chǎn)中介公司近日因挪用業(yè)主售房款，被南京市房產(chǎn)管理部門(mén)勒令停業(yè)整頓。
據記者了解，這家名為融眾的房產(chǎn)中介公司共挪用和拖欠售房款多達500萬(wàn)元，涉及到24戶(hù)業(yè)主，主要是買(mǎi)主支付的首付款和銀行發(fā)放的貸款等，最多的一筆50萬(wàn)元，最少的一筆5000元。
有一位業(yè)主投訴說(shuō)，他和購房者是自己交易的，但找的是融眾公司辦的銀行貸款�！般y行的貸款其實(shí)早辦下來(lái)了，但融眾就是不給我們，一直拖著(zhù)。買(mǎi)家早拿了鑰匙，都住進(jìn)去了，等于我們把房子送給了中介公司�！�
其實(shí)，像融眾這樣擅自挪用業(yè)主房款的房產(chǎn)中介公司不僅在南京，在全國也是普遍存在的。但挪用業(yè)主房款并不是房產(chǎn)中介們侵害業(yè)主的惟一手段，還有諸如簽訂陰陽(yáng)合同、騙取差價(jià)、發(fā)布虛假信息、收取看房信息費、訛詐威脅當事人強買(mǎi)強賣(mài)等。
交易中業(yè)主對房款無(wú)法監控
目前，一半以上的二手房買(mǎi)賣(mài)是由房地產(chǎn)中介機構撮合成交的，造成這種現象的原因，是業(yè)主與中介公司交易信息的不對稱(chēng)。如果說(shuō)，這種不對稱(chēng)促成了房產(chǎn)中介的橋梁和紐帶作用，那么業(yè)主和中介在合同簽訂、辦理按揭貸款、更名過(guò)戶(hù)、辦理產(chǎn)權證等一系列手續方面的信息和權利的不對稱(chēng)，則使業(yè)主完全處于被動(dòng)的弱勢地位。而業(yè)主對房款的失控，則是這種弱勢地位的直接體現。
按照目前的二手房買(mǎi)賣(mài)交易程序，一般是由買(mǎi)房人先將買(mǎi)房定金或全款存入在中介機構，待更名過(guò)戶(hù)、辦理產(chǎn)權證完畢后，房屋中介再將房款轉給賣(mài)方，自己提取不超過(guò)2%的傭金。但在這個(gè)過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方大量的資金，包括購房者的定金和購房款，代辦的銀行貸款，都有一段時(shí)間壓在房屋中介機構，無(wú)論是賣(mài)房者還是買(mǎi)房者，都無(wú)法對這筆資金進(jìn)行監管，更不用說(shuō)控制。
據南京市房管部門(mén)估計，全市有大大小小3000多家房產(chǎn)中介，每年代理銷(xiāo)售房屋兩萬(wàn)多套，而每套房子動(dòng)輒幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的成交金額，這意味著(zhù)全市房產(chǎn)中介行業(yè)的賬上每年流動(dòng)著(zhù)幾十個(gè)億甚至上百億的資金。
二手房交易法律法規缺失
采訪(fǎng)中記者了解到，我國目前有關(guān)二手房交易的相關(guān)法律法規嚴重缺失，更沒(méi)有法律規范這筆巨款的保存、使用和管理。據有關(guān)人士介紹，關(guān)于房屋中介的法律規定在民法通則和合同法中都有涉及，包括反不正當競爭法、廣告法、合同法、無(wú)照經(jīng)營(yíng)取締辦法，以及2004年國家工商總局出臺的《經(jīng)紀人管理辦法》等法律法規，都涉及對房產(chǎn)中介相應行為的規范。然而，這些法律、法規對于中介行業(yè)存在的具體問(wèn)題針對性較弱。即使建設部根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規定》這個(gè)規范房產(chǎn)中介市場(chǎng)最直接的依據，其中也沒(méi)有關(guān)于購房款管理的相應規定。也就是說(shuō)，中介們是否利用流過(guò)手中的錢(qián)財牟利，全憑他們的自覺(jué)。
中介商拿著(zhù)房款去炒股放貸
當法律監管缺失的時(shí)候，中介商當然不愿意放過(guò)巨額的現金流中蘊藏著(zhù)的巨大“商機”。于是截流這些本該是業(yè)主的錢(qián)財，用來(lái)炒股、放貸，就成為這些中介的生財之道。據南京市房產(chǎn)部門(mén)的一位官員披露，房地產(chǎn)公司資金緊張時(shí)，往往都從房產(chǎn)中介公司借貸，利率很高，短期月息都在10%到20%。房產(chǎn)中介之所以有錢(qián)可貸，就是因為有這個(gè)巨大的現金流。
房屋中介如果拿著(zhù)房款去炒股或放貸，都是風(fēng)險極大的投資活動(dòng)。一旦借貸的資金鏈斷裂，或股市出現暴跌，本小利大的房產(chǎn)中介公司當然會(huì )破產(chǎn)了事，而受損失的只能是售房者。
《房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》雖然規定“因房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過(guò)失，給當事人造成經(jīng)濟損失的，由所在中介服務(wù)機構承擔賠償責任。所在中介服務(wù)機構可以對有關(guān)人員追償”，但單憑這一點(diǎn)是不能保護售房者的。
中介公司只要十萬(wàn)注冊資金
根據規定，只要有十萬(wàn)元錢(qián)的注冊資金，就可以注冊一家房產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司，而對個(gè)體工商戶(hù)的要求就更低，由此導致這一市場(chǎng)良莠混雜。
有的房屋中介連個(gè)像樣的門(mén)面房都沒(méi)有，有的甚至在臨街的窗戶(hù)玻璃上貼個(gè)“房屋中介”的紙條，就算開(kāi)了一個(gè)公司。即使是那些投資足額的房產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司，也無(wú)力承擔資金鏈斷裂的后果，又如何保證售房者的利益呢？更何況那些本來(lái)就是一間房、一張桌子的皮包公司。
如果出現“房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過(guò)失，給當事人造成經(jīng)濟損失”的情況，解決的途徑只有到法院按合同法打官司。而打官司最好的結果，是按中介合同的條款退回中介費，其他損失不會(huì )有人承擔，中介機構也不會(huì )承擔任何責任。因為當初的合同就是中介公司制定的。
中介執業(yè)人員進(jìn)入門(mén)檻很低
按照有關(guān)規定，房產(chǎn)中介執業(yè)人員應到工商局備案，取得執業(yè)人員備案書(shū)方可上崗執業(yè)。但是，備案只是一道手續，并沒(méi)有設立什么門(mén)檻，因此，什么人都可以當房產(chǎn)中介，包括下崗職工、在校學(xué)生，甚至是農民工。雖然目前獲得《經(jīng)紀人資格證書(shū)》并不難，只要經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的培訓幾乎都可以過(guò)關(guān)，以黑龍江省哈爾濱市為例，據有關(guān)部門(mén)統計，全市大約4000人左右的房產(chǎn)中介經(jīng)紀人隊伍中，經(jīng)過(guò)培訓取得《經(jīng)紀人資格證書(shū)》的只有300多人。更何況我國至今還沒(méi)有一部經(jīng)紀人法。
管理真空致消費者投訴無(wú)門(mén)
法律的缺失，必然導致管理的混亂與無(wú)序。房產(chǎn)中介屬中介機構，又從事房屋交易，工商局可以管，房產(chǎn)局也可以管，但由于法律規定的不明確，很容易造成管理的真空地帶，甚至在出現問(wèn)題后，消費者都不知向什么部門(mén)投訴。有關(guān)部門(mén)即使想查處，也難以下手。南京那家公司非法挪用業(yè)主房款500多萬(wàn)，有關(guān)房管部門(mén)也只能“停止其交易資格”，而對那些發(fā)布虛假信息和廣告，使得交易者上當受騙的房產(chǎn)中介的監管和處罰更是難以做到了。(蔣德）
