“身為業(yè)主，沒(méi)想到要罷免自己小區的業(yè)委會(huì )竟然會(huì )這么難！”盡管?chē)鴦?wù)院剛剛發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》，為罷免小區業(yè)委會(huì )而奔波了兩個(gè)月的業(yè)主代表陳某卻仍不樂(lè )觀(guān)。
一個(gè)多月前，因更換物業(yè)公司，廣州市番禺區富庭華園小區業(yè)主與業(yè)委會(huì )之間引發(fā)了一場(chǎng)軒然大波。由于不滿(mǎn)業(yè)委會(huì )在未讓自己知情的情況下更換新的物業(yè)公司，7月4日晚上，該小區的383戶(hù)業(yè)主連夜簽名要求召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )，罷免現任業(yè)委會(huì )并選舉出新的業(yè)委會(huì )。然而，兩個(gè)月過(guò)去了，臨時(shí)業(yè)主大會(huì )卻似乎仍遙遙無(wú)期……
事發(fā)：業(yè)委會(huì )更換物管引發(fā)不滿(mǎn)
原本為業(yè)主維權的業(yè)委會(huì )為何卻成了業(yè)主們要罷免的對象？據了解，兩個(gè)多月前，在與潤某物業(yè)公司的合同未到期的情況下，該小區業(yè)委會(huì )與另外一家物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)管理合同。7月2日，新的物業(yè)管理公司正式接管了小區的物業(yè)管理。然而，這卻引起了不少業(yè)主的不滿(mǎn)。有業(yè)主反映，直到新的物業(yè)公司前來(lái)接管，他們才知道小區更換物業(yè)管理公司的事情。在此之前，小區業(yè)委會(huì )并未召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，而他們也從未知情。而對于這家新?lián)Q的物業(yè)管理公司，很多業(yè)主則并不放心。
現實(shí)：臨時(shí)業(yè)主大會(huì )遲遲開(kāi)不成
新的物業(yè)管理公司進(jìn)駐讓小區掀起了軒然大波。7月4日晚，不滿(mǎn)的業(yè)主們連夜簽名要求召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )，罷免現任業(yè)委會(huì )成員并選舉出新的業(yè)委會(huì )。當晚，小區總共728戶(hù)業(yè)主當中有383戶(hù)業(yè)主簽名，超過(guò)了該小區業(yè)主的一半。
7月5日，該小區的業(yè)主代表以書(shū)面形式將這些業(yè)主的簽名資料向番禺區房管局提交，并郵寄給現任業(yè)委會(huì )主任唐某，并在小區公告欄內予以通告。然而，兩個(gè)月過(guò)去了，到現在為止，業(yè)委會(huì )卻并未按照規定組織召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )……
“眼看物業(yè)公司3個(gè)月的試用期就快到了，如果在這之前不能召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )，到時(shí)我們要更換新的物業(yè)公司就很難了�！睒I(yè)主代表陳某心急如焚。他說(shuō)，當時(shí)業(yè)主們連夜簽名要求罷免現任業(yè)委會(huì )，就是為了盡快選出新的業(yè)委會(huì )，并在新的物業(yè)管理公司試用期滿(mǎn)之前解除與其的合約。在陳某看來(lái)，業(yè)委會(huì )遲遲不召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )，是在故意拖延。然而，面對業(yè)委會(huì )的做法，業(yè)主們跑遍當地居委會(huì )、房管部門(mén)，卻仍未尋求到解決之道。
矛盾：誰(shuí)來(lái)召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )
“按照《物業(yè)管理條例》，現任的業(yè)委會(huì )在未被罷免以前仍然代表著(zhù)小區業(yè)主，臨時(shí)業(yè)主大會(huì )必須要由業(yè)委會(huì )來(lái)組織�！� 番禺區房管局物業(yè)管理科楊某表示，他們已經(jīng)將業(yè)主要求召開(kāi)“業(yè)主大會(huì )”的簽名表決書(shū)交給富庭華園的業(yè)委會(huì )主任唐某，并要求他在小區內公告召開(kāi)“業(yè)主大會(huì )”的通知。但房管部門(mén)只能按照有關(guān)規定來(lái)督促業(yè)委會(huì )按照程序來(lái)組織召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )，并沒(méi)有權力去強制執行。
擁有過(guò)半業(yè)主簽名仍不能合法罷免業(yè)委會(huì )？明知召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )是為了罷免自己，業(yè)委會(huì )如何會(huì )愿意組織呢？“這的確是個(gè)矛盾，但我們只能根據目前的《物業(yè)管理條例》來(lái)處理�！睏钅潮硎�，富庭華園小區的業(yè)主與業(yè)委會(huì )的糾紛的確暴露了現行的《物業(yè)管理條例》對于究竟如何保障業(yè)主的權益還存在不完善的地方。
業(yè)主代表陳某認為，當業(yè)委會(huì )不但不能維護業(yè)主權益反而侵犯業(yè)主權益時(shí)，業(yè)委會(huì )就失去了代表小區業(yè)主的資格。陳某認為，根據《廣東省物業(yè)管理條例》第五條規定，業(yè)主享有業(yè)主委員會(huì )的選舉權和被選舉權，那么既然小區有過(guò)半業(yè)主簽名，臨時(shí)業(yè)主大會(huì )完全可以在房管部門(mén)的監督下由業(yè)主們自發(fā)來(lái)組織。
疑問(wèn)：誰(shuí)來(lái)監管業(yè)委會(huì )
而在明境律師事務(wù)所律師胡福傳看來(lái)，雖然國務(wù)院剛剛發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》中有一條提出：“只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責�！钡捎谇疤崾侵安](méi)有成立業(yè)主大會(huì )，所以對富庭華園小區來(lái)說(shuō)并不適用。
在業(yè)主們看來(lái)，導致此次與業(yè)委會(huì )之間的這場(chǎng)風(fēng)波的最根本的原因，在于缺乏有效的監督機制，使得原本代表業(yè)主利益的業(yè)委會(huì )反而傷害了業(yè)主的權益。
有業(yè)主提出，應該由房管部門(mén)來(lái)對業(yè)委會(huì )進(jìn)行監管。然而，對此，番禺區房管局物業(yè)管理科楊某卻表示，業(yè)委會(huì )只是業(yè)主自治的一種形式，政府沒(méi)有義務(wù)監督業(yè)委會(huì )，沒(méi)有必要出臺法律法規去規范這樣一個(gè)民間組織。如果由房管部門(mén)來(lái)監管，則會(huì )和業(yè)主自治的原則相矛盾。
明境律師事務(wù)所律師胡福傳表示，業(yè)委會(huì )缺乏監管，的確是目前很多小區普遍存在的問(wèn)題。但究竟由誰(shuí)，如何來(lái)對業(yè)委會(huì )進(jìn)行監管，目前的相關(guān)法規也存在很多空白。胡福傳認為，最好的解決辦法是通過(guò)居委會(huì )或者民間機構的形式來(lái)對業(yè)委會(huì )進(jìn)行監督和協(xié)調。
“房管局和居委會(huì )都很難出面對業(yè)委會(huì )進(jìn)行監管，我認為民間的業(yè)委會(huì )協(xié)會(huì )來(lái)進(jìn)行監管會(huì )更好�！睆V州市業(yè)主聯(lián)誼會(huì )籌備會(huì )主要負責人孫威力認為。(雷燕)
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