為了改善小區內業(yè)主的生活環(huán)境，甘肅省蘭州市宜靜園小區召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，決議通過(guò)招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，將小區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的前期“東家”——甘肅省興隆物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)有限公司趕出去。原因是，興隆物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量跟不上且管理費用高，人員素質(zhì)參差不齊，新招來(lái)的物業(yè)公司不但服務(wù)質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，而且隊伍整齊有素。在重新選聘了業(yè)主們滿(mǎn)意的物業(yè)管理公司，并與其簽訂《服務(wù)合同》后，業(yè)主委員會(huì )要求興隆物業(yè)公司移交物業(yè)管理手續，卻遭到拒絕。近日，記者獲悉，蘭州市中級人民法院對此案作出終審裁定，撤銷(xiāo)一審法院作出的原告選聘物業(yè)公司不合法的判決，認定宜靜園小區業(yè)主委員會(huì )無(wú)訴訟主體資格，駁回了其訴訟請求。此案被稱(chēng)為蘭州市“物權”第一案。
據調查，宜靜園小區由甘肅興隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2004年10月建設竣工，住宅套數176戶(hù)，地上獨立車(chē)位38個(gè)。2004年10月興隆開(kāi)發(fā)公司與興隆物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理合同》。2005年10月30日，宜靜園小區召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì )，投票選舉成立了業(yè)主委員會(huì )，并根據《物業(yè)管理條例》于同年11月22日到蘭州市房地產(chǎn)管理局登記備案，確定小區業(yè)主為174戶(hù)。2006年5月21日該小區再次召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，決議通過(guò)招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，該次業(yè)主大會(huì )實(shí)到業(yè)主122人(即122票)，會(huì )后業(yè)主委員會(huì )工作人員分別征求業(yè)主意見(jiàn)，其中有118位業(yè)主(即118票)簽字同意該大會(huì )的決議事項。業(yè)主委員會(huì )依據該決議通過(guò)招投標的方式選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主與新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》。業(yè)主委員會(huì )要求興隆物業(yè)公司移交物業(yè)管理手續，遭拒絕后，業(yè)主委員會(huì )便將該公司起訴至蘭州市城關(guān)區人民法院。
城關(guān)區人民法院認為，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》有關(guān)規定，該小區具有投票權的業(yè)主應為214票，而實(shí)際到會(huì )人數未能達到法定人數，故原告選聘物業(yè)公司的程序不合法。
宣判后，宜靜園小區業(yè)主委員會(huì )不服，以原審法院認定事實(shí)及適用法律錯誤為由，上訴至蘭州市中級人民法院。
二審庭審中，興隆物業(yè)公司、興隆開(kāi)發(fā)公司辯稱(chēng)，原判決認定事實(shí)清楚，適用法律正確，應維持原判；物業(yè)管理服務(wù)合同沒(méi)有終止，現物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有理由給上訴人移交相關(guān)資料；請求二審法院依法駁回上訴人的上訴請求，維持原判。
蘭州市中級人民法院認為，此案主要涉及宜靜園小區業(yè)主委員會(huì )有無(wú)訴訟主體資格的問(wèn)題。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，雖然物業(yè)管理合同一般是由業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司簽訂的，但他們簽約的后果最終歸至全體業(yè)主，與業(yè)主委員會(huì )或開(kāi)發(fā)商并無(wú)關(guān)系。業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，不是獨立的自然人或法人，本身也并無(wú)承擔民事責任所需具備的組織機構和財產(chǎn)，不具備當事人的民事權利能力，不享有民事主體資格。出于公共管理事由提起訴訟的，其訴訟主體應為小區全體業(yè)主，鑒于全體業(yè)主人數眾多，在由小區全體業(yè)主所提起的訴訟中，可以選派訴訟代表，業(yè)主委員會(huì )委員在全體業(yè)主書(shū)面授權或經(jīng)業(yè)主大會(huì )的決議確定后，在提交相關(guān)的文件證明其符合資格后即可以訴訟代表人的身份參加訴訟。本案中，宜靜園小區業(yè)主委員會(huì )是為維護全體業(yè)主的利益，出于公共管理事由提起訴訟，其訴訟主體應為宜靜園小區全體業(yè)主，故原告不享有民事主體資格。故終審裁定撤銷(xiāo)一審判決，駁回宜靜園小區業(yè)主委員會(huì )的訴訟請求。
對于此案的判決結果，原告方代理律師高華陽(yáng)認為，根據2003年9月1日實(shí)施的《物業(yè)管理條例》第十一條、第十九條規定，業(yè)主委員會(huì )只能在其職責范圍內具有一定的民事行為能力和訴訟當事人能力，只要涉及住宅小區全體業(yè)主公共利益的物業(yè)管理糾紛，就應具有訴訟主體資格。北京市高級人民法院出臺的《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)(試行)》也規定，業(yè)主大會(huì )決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的；物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房及資料移交給業(yè)主委員會(huì )的，業(yè)主委員會(huì )可以作為原告參加訴訟。上海、廣東等地都有了這方面的規定和案例，最高人民法院在有關(guān)批復中也承認業(yè)主委員會(huì )在一定條件下具有民事訴訟主體資格，而10月1日頒布實(shí)施的物權法對業(yè)主委員會(huì )是否具有訴訟主體資格也沒(méi)有明文限制。
高華陽(yáng)律師指出，此案的判決是依據法律理論界相關(guān)理論觀(guān)點(diǎn)作出的，然而，理論觀(guān)點(diǎn)不能作為判案的依據。二審法院認為訴訟主體資格應為宜靜園小區全體業(yè)主，要求全體業(yè)主簽名后共同訴訟，這樣只會(huì )加大業(yè)主維權的困難和成本，也是很難實(shí)現的。(周文馨）
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