一段時(shí)期以來(lái)，購房者先繳納物業(yè)費、專(zhuān)項維修基金、契稅等各種費用后，才能拿到新房的鑰匙，似乎是一種慣例，由此引發(fā)的消費糾紛較多。北京市近期將出臺《北京市預售商品住宅交付若干規定》，其中要求開(kāi)發(fā)商交房前，應先讓購房人對房屋進(jìn)行查驗，然后再繳納各項費用并辦理入住手續。有關(guān)人士認為，這一規定將會(huì )有效地緩解開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾。然而，其他一些城市對此還沒(méi)有相應的規定，類(lèi)似的糾紛仍在發(fā)生。
“開(kāi)發(fā)商規定，購房人不繳物業(yè)費，就不給房屋鑰匙，這合理嗎？”購買(mǎi)遼寧省大連市旅順口區和平海岸樓盤(pán)商品房的業(yè)主宋先生想不通這個(gè)理兒。日前，宋先生告訴記者，按他與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同，10月2日應將新房鑰匙領(lǐng)到手，可如今，因宋先生沒(méi)按開(kāi)發(fā)商要求繳納物業(yè)費，至今未入住新房。
投訴
先收物業(yè)費再交房難以接受
據宋先生介紹，2006年6月，他以20余萬(wàn)元的價(jià)格購買(mǎi)了大連華通夕陽(yáng)紅房屋開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)華通公司)在旅順口區世界和平公園附近開(kāi)發(fā)的和平海岸樓盤(pán)商品房一套。雙方約定，今年9月底為交房日期。
宋先生說(shuō)，當初購房時(shí)售樓員說(shuō)物業(yè)費每月0.5元／平方米。同時(shí)搜房網(wǎng)等媒體公示的該期房物業(yè)費也是這個(gè)標準。10月2日，樓盤(pán)交房時(shí)，華通公司標出的收費明細中物業(yè)費變成每月1.2元／平方米，并且規定購房者不繳物業(yè)費，不給新房鑰匙。物業(yè)費漲幅翻倍，宋先生要求開(kāi)發(fā)商給出漲價(jià)的理由，否則就不繳物業(yè)費。華通公司堅持要求購房者必須先繳清物業(yè)費、取暖費、電梯費、氣源費、裝修保障金、垃圾清理費等收費項目，才能拿到鑰匙入住。對此，宋先生沒(méi)有接受。
宋先生說(shuō)，10月3日，業(yè)主就物業(yè)費上漲等問(wèn)題向華通公司討說(shuō)法。華通公司負責人強調，業(yè)主必須繳納3個(gè)月的物業(yè)費，否則不給新房鑰匙。
回應
收取物業(yè)費是合同約定的
11月5日，記者趕到大連旅順經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區，華通公司趙總經(jīng)理在接受記者采訪(fǎng)時(shí)介紹說(shuō)，這些收費項目是事前與購房人約定的，公司也咨詢(xún)過(guò)物價(jià)部門(mén)。至于為什么要提前收物業(yè)費，是因為物業(yè)公司已開(kāi)始為進(jìn)住小區的業(yè)主提供了服務(wù)。至于以后小區業(yè)主是否繼續聘任由開(kāi)發(fā)商組建的物業(yè)公司，要等到小區業(yè)主入住率達到50%以上，由業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )后再定。目前，必須按照雙方當初的約定執行。至于物業(yè)費是按每月1.2元／平方米還是按每月0.5元／平方米來(lái)收取，要由物價(jià)部門(mén)核準，最終核定多少公司就按多少收取。
“業(yè)主們反映你們售樓時(shí)承諾物業(yè)費是每月0.5元／平方米，且在搜房網(wǎng)等媒體上公示，為何交房時(shí)變?yōu)槊吭?.2元／平方米呢？”對此，華通公司趙總經(jīng)理告訴記者，“我們從未委托搜房網(wǎng)刊發(fā)布每月0.5元／每平方米的物業(yè)費標準，前一階段，我們已找到搜房網(wǎng)大連頻道交涉此事”。
觀(guān)點(diǎn)
具備交付條件就應當交房
記者在宋先生與華通公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同補充協(xié)議第5款中看到，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主約定，買(mǎi)受人領(lǐng)受房屋應辦理完下列手續后方可領(lǐng)取房屋鑰匙，即：付清全部房款、繳納氣源費、維修基金、物業(yè)管理費、垃圾清運費等。
對于這份商品房買(mǎi)賣(mài)合同補充協(xié)議是否公平，記者采訪(fǎng)了東北財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授王巖。她認為，從一般意義上說(shuō)，只要商品房具備了交付條件，購房人履行了購房合同中的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商就應當交房。這里的義務(wù)主要是指交付房款，至于其他的諸如物業(yè)費、垃圾清運費等，屬于業(yè)主入住之后與物業(yè)公司形成服務(wù)合同關(guān)系時(shí)應當交付的款項，約定此項義務(wù)以及收取的主體應當是物業(yè)公司。如果事先沒(méi)有特別約定，開(kāi)發(fā)商是不應當以收取這些費用作為交房條件的。
王巖教授提醒，購房人在訂立購房合同時(shí)應當慎重，不要將繳納房款之外的物業(yè)費等義務(wù)寫(xiě)進(jìn)購房合同。應當看到，這樣的條款本身存在著(zhù)對購房人權益的損害，具有一定的不合理因素。因為物業(yè)費是應該在購房者入住后，由業(yè)主委員會(huì )選出的物業(yè)公司來(lái)收取的，收費標準是否合理也應由業(yè)主委員會(huì )來(lái)確定。王巖教授最后認為，商品房買(mǎi)賣(mài)合同補充協(xié)議存在的不合理約定，購房人可以申請撤銷(xiāo)。
提醒
購房者慎簽購房補充協(xié)議
“將物業(yè)費與交付房屋鑰匙捆綁到一起，本身是不合理的�！贝筮B市消費者協(xié)會(huì )投訴部主任陳彩鳳認為，業(yè)主是否先繳納物業(yè)費，開(kāi)發(fā)商是否后交新房鑰匙，它是兩個(gè)法律關(guān)系。
陳彩鳳表示，近幾年，由商品房買(mǎi)賣(mài)合同補充協(xié)議引發(fā)的投訴成為商品房領(lǐng)域中一個(gè)新的投訴熱點(diǎn)。不少開(kāi)發(fā)商之所以在簽署完商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，又要與購房人續簽補充協(xié)議，主要是要加進(jìn)自身免責的條款，提出免除自己應該承擔義務(wù)的條件。陳彩鳳說(shuō)，建設部與國家工商行政管理總局出臺商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本，既考慮到對消費者合法權益的保護，也考慮到開(kāi)發(fā)商的利益。在開(kāi)發(fā)商提供的購房補充協(xié)議中，其起草的補充條款是單方面的，往往不利于消費者合法權益的保護。因此，陳彩鳳提醒購房者，在與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同補充協(xié)議時(shí)，應認真審查各項補充條款，拒絕不合理內容。
有關(guān)專(zhuān)家提出，由于近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，購房者在簽訂購房補充協(xié)議時(shí)很難有主動(dòng)權，這就要求相關(guān)管理部門(mén)出臺一些具體的措施來(lái)切實(shí)保障消費者的合法權益。如，北京市將出臺的《北京市預售商品住宅交付若干規定》，明確要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交付商品房時(shí)要符合相關(guān)的規定，先驗房后繳費，這樣就避免了一些消費糾紛的發(fā)生。(張恒）
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