發(fā)表評論 房?jì)r(jià)瘋漲，開(kāi)發(fā)商后悔了，要與業(yè)主解除《認購書(shū)》，寧賠雙倍定金也不賣(mài)房了，小業(yè)主們苦等數月，卻等來(lái)兩個(gè)最壞的結果：開(kāi)發(fā)商的毀約和又漲價(jià)了的房子。昨日，廣州市中級人民法院針對這種新型案例“出招”，開(kāi)發(fā)商極端惡意捂盤(pán)的，最高可判賠償買(mǎi)房者全部的上漲差價(jià)。
據廣州中院介紹，隨著(zhù)房?jì)r(jià)瘋漲，開(kāi)發(fā)商撕毀《認購書(shū)》是2007年至2008年房地產(chǎn)審判的新動(dòng)態(tài)。2006年7月，就發(fā)生了廣州某開(kāi)發(fā)商狀告準業(yè)主，要求解除《認購書(shū)》的事情，當時(shí)，開(kāi)發(fā)商寧愿退還萬(wàn)元定金也不肯賣(mài)房子。但準業(yè)主們認為，即使雙倍退還定金也難抵其所受損失，他們拿著(zhù)同樣的錢(qián)已經(jīng)買(mǎi)不到同樣的房子了。
那么，《認購書(shū)》有沒(méi)有法律效力？樓價(jià)上漲后，開(kāi)發(fā)商單方面撕毀《認購書(shū)》，準業(yè)主們還能買(mǎi)那套“下了定”的房子嗎？如果要解除《認購書(shū)》，準業(yè)主們所受的損失又該怎樣補償？
昨日，廣州中院房產(chǎn)庭副庭長(cháng)趙云川給出答案。據其介紹，法院在處理這類(lèi)案件時(shí)，會(huì )仔細甄別是開(kāi)發(fā)商極端惡意的捂盤(pán)，還是正常的違約行為。趙云川說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商是非常明顯的、極端惡意的“捂盤(pán)”，最高可判開(kāi)發(fā)商將房?jì)r(jià)上漲的部分全部賠給買(mǎi)房人。
一般情況下，法院則會(huì )判開(kāi)發(fā)商返還雙倍定金，如果是住宅，另行賠償上漲差價(jià)的20%-30%；非住宅，則賠償上漲差價(jià)的10%。趙云川表示，具體的賠償金額還要看具體案情，房?jì)r(jià)漲幅、定金多少、自住還是投資等都會(huì )成為考量的因素。
法院確認三大處理原則
原則一：確認《認購書(shū)》有效
目前，這類(lèi)案件有三種情況：首先是一種“投石問(wèn)路”的官司，開(kāi)發(fā)商想反悔，就以簽訂《認購書(shū)》時(shí)尚未取得預售許可證為由，起訴準業(yè)主，請求法院判《認購書(shū)》無(wú)效。
趙云川說(shuō)，對于這種官司，一旦法院判無(wú)效，開(kāi)發(fā)商就將更加理直氣壯地反悔了。法院認為，《認購書(shū)》是有效合同，雙方均應切實(shí)履行，如上述案子，法院最終就判“《認購書(shū)》有效”。
原則二：無(wú)法強制開(kāi)發(fā)商賣(mài)房
第二種官司是購房人起訴開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商繼續履行《認購書(shū)》并與其簽訂正式的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。
對于這種官司，法院認為，《認購書(shū)》并不意味著(zhù)雙方的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系已經(jīng)建立，買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂必須是雙方自愿，法院不可能強制開(kāi)發(fā)商把房子賣(mài)給誰(shuí)，“這種情況情理上可以理解，但法律上不能實(shí)現”，開(kāi)發(fā)商如果實(shí)在不愿簽合同，法院強行“拉郎配”，把房子判給準業(yè)主會(huì )產(chǎn)生諸多后遺癥，例如房屋按什么標準交付、怎么收管理費等都會(huì )產(chǎn)生問(wèn)題。
雖然法院不能把房子判給準業(yè)主，但《認購書(shū)》依舊是有效的，開(kāi)發(fā)商單方撕毀《認購書(shū)》是典型違約行為，應承擔相應違約責任。
原則三：視具體情況定賠償損失
第三類(lèi)案件就是購房人不要房子了，要開(kāi)發(fā)商賠償損失。法院表示，賠償標準最難確定，一方面要足以讓開(kāi)發(fā)商不再繼續這種違約行為，另一方面又要考慮到《認購書(shū)》與《購房合同》不一樣，而且大多數購房人只交付了很少的定金，要開(kāi)發(fā)商賠太多也不合理。
法院在處理這類(lèi)案件時(shí)，會(huì )仔細甄別是開(kāi)發(fā)商極端惡意的捂盤(pán)，還是正常的違約行為。
案例剖析一
開(kāi)發(fā)商反悔稱(chēng)認購無(wú)效 法院判《認購書(shū)》有效
2005年7月10日，24歲的陳先生與某開(kāi)發(fā)商簽訂了《樓宇認購書(shū)》，約定陳購買(mǎi)海珠區某小區住宅一套。當日，陳建新支付定金1萬(wàn)元，據《認購書(shū)》規定，開(kāi)發(fā)商在取得預售證7天內，陳建新付清首期房款，雙方簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
但直到2006年4月，該樓盤(pán)仍未取得商品房預售許可證。眼看快一年了，房?jì)r(jià)又飛漲。
與此同時(shí)，包括陳先生在內的50多位購房者都收到了該樓盤(pán)工作人員打來(lái)的電話(huà)，要求與他們解除認購，并表示愿意雙倍賠付定金。但在這個(gè)時(shí)候，原來(lái)售價(jià)5000元/平方米的房子，現在已經(jīng)漲到了7500-8000元/平方米了。
2006年6月6日，開(kāi)發(fā)商突然率先向海珠區法院起訴陳先生，要求確認《認購書(shū)》無(wú)效。開(kāi)發(fā)商的理由是，認購書(shū)是商品房預售行為之一，沒(méi)有預售證就預售違反了法律規定，所以是無(wú)效合同。
海珠區法院駁回開(kāi)發(fā)商請求，開(kāi)發(fā)商上訴，廣州中院二審認為，陳建新與開(kāi)發(fā)商簽訂的《認購書(shū)》為商品房買(mǎi)賣(mài)的預約合同，是獨立的合同，完全符合預約合同的法律特征，應該視為有效。
案例剖析二
準業(yè)主告開(kāi)發(fā)商要房子 法院判開(kāi)發(fā)商違約
市民肖先生也是在2005年7月與某開(kāi)發(fā)商簽訂了《樓宇認購書(shū)》，約定購買(mǎi)海珠區某小區住宅一套，當日交納定金1萬(wàn)元。2006年4月，肖先生收到解除認購合同的通知書(shū)，遇到了和陳先生同樣的問(wèn)題。
直到2007年的3月20日，肖先生查到開(kāi)發(fā)商已辦好了預售許可證，一再催促，要求簽訂正式購房合同，但開(kāi)發(fā)商單方面向肖先生提出，要求增加房?jì)r(jià)10%，否則就會(huì )在2007年4月1日之后，將肖先生認購的房屋另行出售給他人。為此，沒(méi)有答應開(kāi)發(fā)商要求的肖先生一怒之下將其告至法院，要求法院判令開(kāi)發(fā)商按照《認購書(shū)》約定，繼續與其簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
廣州中院終審認為，合同的內容需由雙方協(xié)商一致，遵從當事人自愿，法律不能強制當事人簽訂合同，因此駁回了肖先生的訴訟請求。但法院同時(shí)表示，開(kāi)發(fā)商也確實(shí)違約了，肖先生可以另行起訴，要求開(kāi)發(fā)商承擔相應的違約責任。(余亞蓮 呂婧 穗法宣)
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