今后，開(kāi)發(fā)商“蓋房”前先要編制“建設方案”，明確每期項目中同步都要建設那些公共配套設施以及何時(shí)交付使用等內容，否則將不能獲得規劃許可證。據悉，“建設方案”不僅要交政府部門(mén)審核備案，還將上網(wǎng)公示，接受社會(huì )監督。
昨天，市建委召開(kāi)了《北京市新建商品住宅小區住宅與市政公用基礎設施、公共服務(wù)設施同步交付使用管理暫行辦法》研討會(huì )，邀請了市規委、市國土局等政府部門(mén)代表以及律師、開(kāi)發(fā)商等各行業(yè)代表共同參與討論。
據介紹，新辦法實(shí)施后，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)最大的不同就是今后要規范的編制“建設方案”并交市建委備案，而此前開(kāi)發(fā)商只在私下里編制建設方案�，F在許多大型房地產(chǎn)項目都進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，按照新《辦法》，今后每期項目都要單獨編制建設方案，內容包括：分期的區域劃分，區域界限，建設時(shí)序；每期工程同步配套的公共服務(wù)設施項目、功能及建筑名稱(chēng)；每期工程的市政公用基礎設施項目及建設進(jìn)度安排等,否則將不能獲得規劃許可證。市建委有關(guān)負責人表示，為了加大對開(kāi)發(fā)商的監督，今后編制完成的建設方案將在“北京建設網(wǎng)”上進(jìn)行公示，購房者可以進(jìn)行監督。
為了加強監管，《辦法》還從開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地、規劃、施工許可、竣工驗收、商品房住宅預售等環(huán)節“層層施壓”。
市國土局表示，將從開(kāi)發(fā)商“拿地”環(huán)節就把好關(guān)，目前，已經(jīng)在土地出讓合同時(shí)補充協(xié)議里加上了“受讓方須按照《辦法》規定編制建設方案辦理有關(guān)手續，并接受市建委等部門(mén)監督”的補充條款。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地時(shí)，必須將規劃意見(jiàn)書(shū)中要求同步建設的市政公用基礎設施、公共服務(wù)設施及其建設時(shí)序作為附加條件。如未按照建設方案完成建設居住公共服務(wù)設施，要承擔合同違約的法律責任。
市規委表示，今后，開(kāi)發(fā)商在申請規劃許可時(shí)，其建設方案中必須制定居住公共服務(wù)設施建設的指標，還要制定具體的建設內容和建設時(shí)間表，否則將不能獲得規劃許可證。
市建委表示，小區內公共服務(wù)設施未按照建設方案建設完畢，住宅小區將不能進(jìn)行竣工驗收并辦理入住手續，開(kāi)發(fā)商須承擔因此而產(chǎn)生的違約責任。
官員釋疑
買(mǎi)房人如何獲知所購項目是否受新規約束
作為一名普通的購房者，如何才能知道自己買(mǎi)的房子是否受新《辦法》的約束呢？對此，市建委有關(guān)負責人表示，今后，住宅項目配套公共服務(wù)設施也必須建設完成，開(kāi)發(fā)商才能交房的規定將寫(xiě)入商品房預售合同。這樣，購房者在買(mǎi)房時(shí)就可以通過(guò)合同來(lái)獲知。同時(shí)，不按照建設方案同步建設居住公共服務(wù)設施的項目將不能銷(xiāo)售，保護了消費者的知情權和合法權益。
市建委表示，除3月1日起新建的住宅項目要按照《辦法》執行外，對于截至2007年3月1日已經(jīng)簽訂土地出讓合同，但是未開(kāi)始進(jìn)行施工招標的所有住宅小區項目，也將按照該《辦法》補充制定“建設方案”；而目前已經(jīng)竣工的項目和已經(jīng)完成施工招標的項目則不用執行新規定。
新聞回顧
社區配套須與住宅同步交付
2月1日，市建委會(huì )同市國土、規劃部門(mén)聯(lián)合頒布了《北京市新建商品住宅小區住宅與市政公用基礎設施、公共服務(wù)設施同步交付使用管理暫行辦法》�！掇k法》要求3月1日后“拿地”的開(kāi)發(fā)商，其小區內綠地、道路、學(xué)校、醫院等相關(guān)配套設施必須建設完成，才能交房。其中，教育、醫療衛生、社區管理服務(wù)等公共服務(wù)設施，應當在住宅總規模完成50%之前同步建設、同步交付使用；其他公共服務(wù)設施應當在住宅總規模完成80%之前同步建設、同步交付使用。市建委表示，對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未能達到同步驗收的或弄虛作假交付使用的，將責令其改正，并作為不良經(jīng)營(yíng)行為記入信用檔案，向社會(huì )公布。情節嚴重的，將降低或取消資質(zhì)。涉嫌犯罪的，移交公安檢察機關(guān)處理。
老項目執行新辦法將造成成本增加
按照新《辦法》：“教育、醫療衛生、社區管理服務(wù)等公共服務(wù)設施，應當在住宅總規模完成50%之前同步建設、同步交付使用；其他公共服務(wù)設施應當在住宅總規模完成80%之前同步建設、同步交付使用�！�
萬(wàn)科地產(chǎn)有關(guān)負責人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)提出，如果某個(gè)開(kāi)發(fā)商整個(gè)項目的規劃已經(jīng)做完，并且拿到了規劃許可證，按原有規劃，小區學(xué)校安排在四期建設。目前，一期工程已經(jīng)完工，二期還未開(kāi)始施工招投標。按照新辦法，開(kāi)發(fā)商需要補充制定新的建設計劃并報市建委備案，將學(xué)校的建設時(shí)間前移，從而打亂整個(gè)工期，對整個(gè)工程將造成極大影響，會(huì )增加施工成本和施工周期。
這樣一來(lái)，將直接影響二期、三期居民的入住時(shí)間，同時(shí)額外增加的成本最后無(wú)疑將轉嫁到房?jì)r(jià)上，把房?jì)r(jià)抬高，增加買(mǎi)房者的負擔。因此，萬(wàn)科地產(chǎn)代表建議，對已經(jīng)拿到規劃許可證的項目應按照原規定執行，不宜改來(lái)改去，而新項目則要嚴格按照規定實(shí)施。
對此，市建委有關(guān)負責人表示，針對這種情況，原則上還將按照新規定執行。如果該項目已經(jīng)進(jìn)行了施工招投標，則不執行新規定，而未開(kāi)始進(jìn)行施工招標的項目，需補充制定“建設方案”，將配套建設時(shí)間前移。該負責人表示，新規實(shí)施的意義也在于讓開(kāi)發(fā)商把相應的配套設施盡早建設妥當，讓每期業(yè)主一入住就能享受到方便、舒適的服務(wù)。(王娟)
