近年來(lái)，北京的房?jì)r(jià)不斷攀高，而房屋租賃價(jià)格卻始終表現得不溫不火。今年2月，北京市地稅局下發(fā)《關(guān)于個(gè)人出租房屋征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，再次重申對個(gè)人出租房屋嚴格執行5%的綜合稅率。此舉，在波瀾不驚的北京房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上激起層層漣漪。
5%稅收，從條文到現實(shí)
對于大多數房地產(chǎn)業(yè)內人士來(lái)說(shuō)，對個(gè)人出租房屋征稅5%并不是一件新鮮事。
記者從北京市稅務(wù)部門(mén)了解到，這一政策從2004年就已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施。將按照實(shí)際租金征收5%的綜合稅率交納稅金，個(gè)人轉租或再轉租采用2.5%的稅率計征，但都是實(shí)行由房主到地稅部門(mén)自行申報的原則。從去年開(kāi)始，北京朝陽(yáng)、豐臺等區改變了征稅方式，不再由地稅局統一征收，而改由街鄉代征，房主在交納相關(guān)稅費時(shí)，只要到所屬街道、鄉鎮的辦事處去辦理手續即可。
此次重申嚴格執行的5%綜合征收率征收的稅款中，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加稅、房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、個(gè)人所得稅等地方稅。北京市地稅局有關(guān)負責人介紹，個(gè)人出租、轉租、再轉租房屋的收入，可以在5%綜合征收率和分稅種征稅兩種繳稅方式中自選。但是，選定綜合征收率繳稅后，就必須嚴格按5%的綜合征收率繳納稅款。繳稅后，稅務(wù)機關(guān)將給納稅人開(kāi)具包括房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅的完稅證明。
據相關(guān)部門(mén)統計數據，2006年北京市存量房近400萬(wàn)套，約80萬(wàn)套房產(chǎn)上市出租。目前北京市住宅租賃平均價(jià)格為每套2400元，房主平均理論年收益28800元。按照實(shí)際收入5%的綜合稅率繳納稅金計算，房主出租整年應上繳費用為1440元，整個(gè)租賃市場(chǎng)稅金為11.52億元左右。而2006年全年，北京市個(gè)人出租房屋繳稅僅在2億元左右，雖比上一年有增長(cháng)，但仍遠遠低于理論計算的出租房稅收。
現實(shí)征收額與理論計算值的巨大差異引起了政府相關(guān)部門(mén)的高度關(guān)注，怎樣讓5%的稅收從條文走向現實(shí)，成為有關(guān)部門(mén)進(jìn)一步解決的問(wèn)題。
5%稅收的現實(shí)命運
記者近日向幾家北京房地產(chǎn)中介公司電話(huà)咨詢(xún)，在仔細詢(xún)問(wèn)房屋位置、房屋條件、租金價(jià)位等情況后，幾家中介公司都未提及5%稅收的問(wèn)題。事實(shí)上，在現實(shí)的房產(chǎn)市場(chǎng)中，對個(gè)人出租房屋征稅5%更多的還是停留在紙面上�！艾F在很多房屋租賃僅有一個(gè)口頭協(xié)議，或者一個(gè)簡(jiǎn)單的書(shū)面協(xié)議，大多沒(méi)有正式的租賃合同�！币晃环康禺a(chǎn)中介人士告訴記者，“對于這樣的情況，5%的稅收根本無(wú)從談起�！�
據北京市地稅部門(mén)介紹，目前，北京的房屋承租人中70%都只是跟房東達成了口頭協(xié)議，并沒(méi)有簽訂書(shū)面合同，這其實(shí)是不利于房屋承租人權益保護的。從法律規定來(lái)說(shuō)，房東是通過(guò)財產(chǎn)租賃來(lái)取得收入的，理應繳納相應的所得稅，否則就是違反了稅法中的相關(guān)規定。但由于絕大部分承租人都沒(méi)有索要發(fā)票的意識，這部分房屋租賃所得稅大部分就都漏掉了。
至于5%的稅收對北京房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)可能產(chǎn)生的影響，北京房產(chǎn)中介機構“鏈家地產(chǎn)”研發(fā)中心認為，就目前情況來(lái)看，尚不會(huì )對整體租賃市場(chǎng)造成較大沖擊，但部分典型區域普通住宅市場(chǎng)會(huì )出現稅費轉嫁的情況，而高端租賃市場(chǎng)業(yè)主出租房屋收益會(huì )稍有影響。
據“鏈家地產(chǎn)”統計數據分析，目前普通住宅市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)，供需比例在1：2.5-1：3。其中軌道沿線(xiàn)、學(xué)校周邊等租賃熱點(diǎn)區域供需比則大概在1：3-1：4左右，因此，稅費很容易轉嫁到房租里或者直接轉嫁到承租者身上。但是，增加5%的租價(jià)對整體租賃市場(chǎng)影響并不大。而高端租賃市場(chǎng)則屬于完全相反的情況，月租金在3000元以上租賃房屋供需比在3：1-3.5：1左右，處于買(mǎi)方市場(chǎng)，租戶(hù)的選擇性比較大，業(yè)主轉嫁稅費的結果很可能只是會(huì )使房屋的空置期加長(cháng)，因此稅費很難轉嫁到房租中。因此，一般業(yè)主都不會(huì )將稅費成本轉嫁給租戶(hù)。
強制備案能否成為最終解決之道
北京對個(gè)人出租房屋嚴格征稅5%的政策出臺已有兩月，但從相關(guān)部門(mén)傳來(lái)的信息并不容樂(lè )觀(guān)。據了解，主動(dòng)繳稅者僅一成左右。對此，業(yè)界的看法是，如果沒(méi)有強制的備案制度，出租房征稅政策必然會(huì )流于形式。
其實(shí)，早在2006年7月，北京市建委就出臺了《關(guān)于加強房屋租賃登記備案工作的通知》，要求各區縣建委(房管局)高度重視房屋租賃登記備案工作，并要求從事房屋租賃代理的企業(yè)必須同時(shí)辦理相關(guān)備案手續。但租賃合同登記備案屬告知性備案，沒(méi)有強制力，因此備案率還是沒(méi)有明顯起色。
多數業(yè)內人士認為，如果政府部門(mén)出臺強制備案制度，將有助于為地稅和房屋管理部門(mén)建立起對接平臺，方便監督房東納稅情況。
記者從北京市建委獲悉，正在醞釀中的《北京市房屋租賃管理辦法》中已將出租房屋備案管理列為強制事項，可望通過(guò)強制備案的方式堵住這個(gè)漏洞。(孫曉勝）
