海外熱錢(qián)是如何流入房地產(chǎn)的
據記者了解，非居民外匯流入，在結匯后購買(mǎi)房產(chǎn)的外籍人士很多，主要是海外華人和在華工作的外籍員工，這些海外華人往往購置多套房產(chǎn)。
高清云兩口子都是持有加籍護照的華人，在摩托羅拉公司工作，從2003年以來(lái)，他們在北京萬(wàn)柳地區買(mǎi)了三套高檔房產(chǎn)。在他們看來(lái)，國內大城市房子本身的升值每年至少5%，而實(shí)際上這兩年都超過(guò)了10%，保守地估計，人民幣對美元的年升值幅度能達到3%；買(mǎi)房后租金年收益大約在3%-5%之間。這樣算下來(lái)，年投資回報率大約在10%以上。
除了不少進(jìn)入內陸樓市的海外民間資本外，國外一些投資機構的動(dòng)作也頗大。
“可以這樣說(shuō)，目前北京有一定規�；驅�(shí)力稍大點(diǎn)的房地產(chǎn)公司大都有外資找上門(mén)來(lái)商談合作，不過(guò)有些是試探性的，有些是意向性的，實(shí)質(zhì)性的合作不是很多�！币晃环康禺a(chǎn)商告訴記者。這位房地產(chǎn)商所在的公司規模并不是很大，但也有日本的、中國香港的投資機構找過(guò)他，談了好多次，盡管都是無(wú)果而終。
外資機構投資中國房地產(chǎn)主要有幾種方式：第一種是直接設立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。比如，新加坡某企業(yè)2005年上半年在北京的投資就達到78億元人民幣，在華投資總額已超過(guò)200億元人民幣；第二種是收購境內著(zhù)名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股份，如某外資集團入股北京某房地產(chǎn)企業(yè)；第三種是直接收購國內房地產(chǎn)物業(yè)，通過(guò)長(cháng)期持有或出售獲取利潤。其投資目標往往選擇收益穩定、租金回報高的物業(yè)，以此抵押在海外借款。然后，將這些物業(yè)打包，通過(guò)房地產(chǎn)信托投資基金等形式尋求在海外上市，資金回籠后再做下一單交易。
據一位資深地產(chǎn)評估師的不完全統計，近一年來(lái)，僅北京一地，海外資本投資了近20個(gè)房地產(chǎn)項目，總建筑面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，投資總額近30億元人民幣。而商務(wù)部公布的數據顯示，2005年中國房地產(chǎn)業(yè)與外資的合作項目2119項，合同利用外資金額達194億美元，實(shí)際利用外資金額54.18億美元。
“這些投資機構之所以能夠在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行大手筆投資，主要是利用了中國外匯管理政策模糊、資本項目下的外匯管理與貿易項下的外匯管理界定不清之便利�！蹦硺I(yè)內人士分析說(shuō)，由于海外資本投資的目標大多是國內各大城市的高檔房地產(chǎn)項目，因此可以說(shuō)，是外資或明或暗地進(jìn)入，部分地拉升了中國房地產(chǎn)的平均價(jià)格。
不過(guò)，這位人士也表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于短期資本或長(cháng)期資本有時(shí)很難界定，有些投機資本也可能轉化為長(cháng)期投資，而有些長(cháng)線(xiàn)投資也可能因為其他原因而迅速套現。這就增加了不確定性。
熱錢(qián)流入房地產(chǎn)會(huì )帶來(lái)哪些危害
在目前國際流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題比較嚴重的背景下，熱錢(qián)到處尋找投資機會(huì )，中國免不了成為這些資金的目標。不少經(jīng)濟學(xué)者認為，全球過(guò)剩流動(dòng)性的輸入，使得我國的資本賬戶(hù)順差增長(cháng)�，F在外匯儲備增長(cháng)較快，特別是今年一季度再創(chuàng )新高，更增加了人們對熱錢(qián)流入的擔憂(yōu)。
顯然，外資拉動(dòng)高端房?jì)r(jià)，會(huì )導致周邊房?jì)r(jià)上漲，普通百姓購房需求必受其害。而外資大舉進(jìn)入中國，緣于對人民幣升值的預期。一旦認為升值已經(jīng)見(jiàn)頂，他們就會(huì )集體撤離，那時(shí)候中國經(jīng)濟將面臨艱難調整。因為一旦外資熱錢(qián)撤離，在一定程度上會(huì )對國內房產(chǎn)造成相當大的打擊，如果房產(chǎn)價(jià)格過(guò)快過(guò)猛下降，將會(huì )涉及到整個(gè)中國經(jīng)濟。
首先是銀行受不了。據中國國際金融有限公司資料，大約60%的房地產(chǎn)投資來(lái)源于銀行貸款，再加上個(gè)人房貸的2萬(wàn)億元左右，如果房?jì)r(jià)真的大落，好資產(chǎn)就變成了呆壞賬。本來(lái)就很脆弱的中國金融業(yè)能否承受？其次，是農民工受不了。不可否認的是，進(jìn)城的農民工一半以上都在從事建筑業(yè)以及與建筑業(yè)有關(guān)的行業(yè)，如果房?jì)r(jià)大落，帶來(lái)的必然是房地產(chǎn)業(yè)的萎縮，這樣，很多農民工就會(huì )失業(yè)，農民的增收問(wèn)題難以解決。再次，城市居民也會(huì )受不了。據中國社會(huì )科學(xué)院經(jīng)濟研究所李實(shí)教授的研究，城市居民凈房產(chǎn)幾乎占居民總財產(chǎn)凈值的64%，房?jì)r(jià)大落就意味著(zhù)居民財產(chǎn)的縮水和貶值，進(jìn)而會(huì )影響到居民的消費支出心理，國內需求也會(huì )隨之大落。
熱錢(qián)不足以引發(fā)房地產(chǎn)再發(fā)高溫
但對熱錢(qián)的效應和影響力也沒(méi)必要過(guò)度夸大。對于外資進(jìn)入房地產(chǎn)的問(wèn)題，去年已經(jīng)出臺了相關(guān)政策加以治理，外匯部門(mén)高度重視和密切關(guān)注短期資金通過(guò)貿易、個(gè)人外匯和投資等渠道流動(dòng)的狀況，深入研究改進(jìn)外匯管理，強化對跨境資本尤其是短期資本流動(dòng)的監控和管理，不僅熱錢(qián)活動(dòng)空間很小，而且已經(jīng)部分撤出。
“目前這方面雖是有一定量的異常，但是不會(huì )有很大的規模。因為在歷次檢查中并沒(méi)有發(fā)現大的案件�！眹彝鈪R管理局的一位高層人士不久前曾這樣表示。這位官員認為，從情理上講，如果沒(méi)有真實(shí)的貿易和投資背景，又在國內人民幣的外匯衍生產(chǎn)品和對沖工具缺乏的情況下，大量建立人民幣敞口投資會(huì )有很多風(fēng)險，諸如政策和制度風(fēng)險等，因此雖然會(huì )有錢(qián)來(lái)賭但不會(huì )豪賭。而且真的是要豪賭的話(huà)，也不會(huì )來(lái)中國，可以利用周邊市場(chǎng)，因為中國的市場(chǎng)不是很開(kāi)放，會(huì )在開(kāi)放的新加坡、韓國等市場(chǎng)上進(jìn)行操作。
“我們沒(méi)有很好的證據可以證明樓市高燒和熱錢(qián)有直接而明確的聯(lián)系�！敝袊嗣胥y行金融研究所做博士后的梁猛說(shuō)。他認為，熱錢(qián)進(jìn)來(lái)的目的除了賭人民幣升值以外也會(huì )投入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是熱錢(qián)的規模，特別是進(jìn)入樓市和股市的規模并不確定。而且按照我們的觀(guān)點(diǎn)它的規模相對于國內資金來(lái)說(shuō)，目前還是比較有限的，而且樓市是拉高或拉低不會(huì )由熱錢(qián)來(lái)決定。(朱嘯波)
