今年年初，房地產(chǎn)業(yè)界多家調研機構根據北京去年土地的現實(shí)放量以及房地產(chǎn)項目的開(kāi)工數量作出樂(lè )觀(guān)的預計，即進(jìn)入2007年，北京一手房的供量將增加50%。今春，中大恒基也根據市場(chǎng)調研曾預計，今年二三月份，受2006年“90／70”、“未封頂樓盤(pán)禁貸令”政策影響延期入市的房地產(chǎn)項目將在春節后至上半年集中放量，預計北京一季度開(kāi)盤(pán)項目總數量將達到140個(gè)左右，其中逾80個(gè)項目在春節后入市。各家機構預言，隨著(zhù)供量的增加，房?jì)r(jià)的增幅將有所下降。然而，今年一季度人們的期待落空了，北京市場(chǎng)的供量并未如預期增加，房?jì)r(jià)的漲幅高達9.9%。
為何大量樓盤(pán)未能上市？是信息不夠真實(shí)，還是有其他原因？
記者從中大恒基方面了解到，該機構的調查數據來(lái)自于市場(chǎng)一線(xiàn)已經(jīng)取得開(kāi)工證的各個(gè)樓盤(pán)，其中，除了有少部分項目尚沒(méi)有拿到預售證，大多項目已具備上市銷(xiāo)售條件。而據該機構最新調查，北京樓市5月份預計將有51個(gè)項目入市，其中純新盤(pán)項目入市22個(gè)，占5月開(kāi)盤(pán)總數的43.1%，其余為老項目后期。5月份開(kāi)盤(pán)的項目中，普通住宅約占47.1%，其中有75.0%分布于四環(huán)外區域。
中大恒基方面表示，該機構的信息來(lái)源是真實(shí)的。其各項目的上市時(shí)間是開(kāi)發(fā)商自己提供的，但許多項目也確實(shí)在一再推遲開(kāi)盤(pán)，有的項目本應在春節上市銷(xiāo)售的，但至今沒(méi)有動(dòng)作。
“與以往相比，近半年，北京房?jì)r(jià)上漲的速度最快，根本原因是開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)�！币粚�(zhuān)業(yè)人士坦陳。很顯然，北京雖然確定了經(jīng)濟適用房與限價(jià)房?jì)蓚�(gè)“一千萬(wàn)”的目標，但建設周期決定其實(shí)際供量需要一定時(shí)間，眼下樓市價(jià)格的調節取決于一手商品房和二手房的入市速度。
從北京各房產(chǎn)機構掌握的數據看，北京商品房的供量是存在的，但據業(yè)內人士透露，目前，開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)行為比大家想象的嚴重得多。由于國內經(jīng)濟的向好及人們對奧運會(huì )的良好預期，使北京房?jì)r(jià)沒(méi)有下跌的理由。此外，需求存在，房子的供量可以預見(jiàn)，但是如果從時(shí)間上晚半年出售，當前的短缺效應會(huì )更強，其帶來(lái)的是更為豐厚的利潤。
有開(kāi)發(fā)商也承認，北京的房?jì)r(jià)漲到這個(gè)份上，早晚會(huì )“爆破”，但當前這半年時(shí)間非常緊要，在整個(gè)預期高漲時(shí)，最有可能將利潤空間做大。不用多算，如果一個(gè)30萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)項目在半年時(shí)間里，一平方米能長(cháng)1000元，即可多得3個(gè)億的純利。
有業(yè)內人士認為，由于限價(jià)房?jì)r(jià)格是在其周邊商品房?jì)r(jià)格基礎上降低10%-15%計算出來(lái)的，這種“水漲船高”的定價(jià)方式的確定，實(shí)際上確認了目前含有很高利潤的商品房?jì)r(jià)格的合理性。開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)帶來(lái)的房?jì)r(jià)持續上揚進(jìn)而也使新推的限價(jià)房房?jì)r(jià)基礎高企，使限價(jià)房從一開(kāi)始就失去抑制房?jì)r(jià)上漲的作用，與政策調控的初衷有所背離。
去年，政府針對開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)行為出臺了一些措施，但業(yè)內人士認為，僅靠加快土地放量、網(wǎng)上簽約等措施還是不夠的。應該盡快打破開(kāi)發(fā)商的控盤(pán)局面，關(guān)建須對房地產(chǎn)預售制度進(jìn)一步加以改革。政府在這個(gè)問(wèn)題上再不動(dòng)“真格”，將使政府的公信力降低。最近，有消息人士透露，目前，有關(guān)部門(mén)對開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)行為已有動(dòng)議，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目開(kāi)工4個(gè)月后必須上市銷(xiāo)售。否則，將到封頂后才能允許進(jìn)入市場(chǎng)。這是一場(chǎng)利益的博弈，但愿這一動(dòng)議能盡快形成決議并付諸實(shí)施。(陸昀)
