最近，廣州房?jì)r(jià)成了一個(gè)說(shuō)不清的迷局：先是廣州市市長(cháng)張廣寧強調廣州中小戶(hù)型房?jì)r(jià)一定降，緊接著(zhù)出臺的“穗七條”力控房?jì)r(jià)；然后有開(kāi)發(fā)商放言“廣州房?jì)r(jià)‘漲到頂了’”；隨即廣州市國土房管局發(fā)布了《2007年3月廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析》，廣州十區一手住宅首次出現最大降幅，每平方米下跌700元，而中小戶(hù)型方面更是比2月每平方米下降887元。
但是，國家發(fā)改委在3天之后公布的最新數據顯示：全國70個(gè)大中城市一手房?jì)r(jià)調查表明，一季度全國房?jì)r(jià)漲幅總體平穩，但深圳、北京、廣州等中心城市的房?jì)r(jià)漲幅依然“名列前茅”，廣州3月份同比上漲8.6%，環(huán)比上漲1.2%。
同樣是來(lái)自權威部門(mén)的統計數據，但截然不同的說(shuō)法把老百姓搞糊涂了。廣州的房?jì)r(jià)究竟是漲了還是跌了？哪個(gè)才是真實(shí)、可信的數據？
數據打架是算法不同
與國家發(fā)改委公布的數據不同的是，廣州市國土房管局4月14日公布的市場(chǎng)分析報告顯示，廣州3月份新建商品住房均價(jià)7029元／平方米，比2月份的7729元／平方米下降了700元，降幅達9.1%，創(chuàng )下去年以來(lái)房?jì)r(jià)單月最大跌幅。
為什么調查的房?jì)r(jià)不同。業(yè)內人士表示，一是數據來(lái)源不同，二是計算方式不同。
發(fā)改委、統計局是按“加權算法”，發(fā)改委數據主要是直接按抽樣房?jì)r(jià)進(jìn)行算術(shù)平均計算均價(jià)，還進(jìn)行了同質(zhì)化數據的處理，比如對同一朝向的房屋進(jìn)行跟蹤調查，而房管局則是按“平均算法”。
“不管是數據來(lái)源不同還是計算方式有別，數字打架現象并不鮮見(jiàn)，但差異如此懸殊也太令人費解了吧。房?jì)r(jià)信息失真，直接的受害者就是老百姓，無(wú)所適從，甚至掉入房市陷阱，誰(shuí)在制造這個(gè)迷局？”記者在廣州街頭采訪(fǎng)了不少市民，許多市民都表達了相同的感受。為探個(gè)究竟，記者通過(guò)相關(guān)渠道走訪(fǎng)多家樓盤(pán)與房地產(chǎn)中介，得到的消息均是房?jì)r(jià)巍然不動(dòng)甚至有所上升，至少降價(jià)的可能性不大或幅度很小。
“貴降低漲”拉低“均價(jià)”
帶著(zhù)“房?jì)r(jià)下降700元”這一數字會(huì )不會(huì )作假的疑問(wèn)，廣州市國土房管局有關(guān)負責人告訴記者，他們堅持數據是經(jīng)過(guò)權威部門(mén)的統計，不會(huì )作假，但不斷強調“拉低了均價(jià)”。
該局宣教處一位胡先生向記者解釋說(shuō)：“從3月份的數據來(lái)看，價(jià)位較高的中心城區(越秀、荔灣、海珠、天河、白云、黃埔)交易量減少，價(jià)位較低的非中心城區(番禺、花都、南沙、蘿崗)交易量增加，這種‘貴降低漲’的結構變動(dòng)就把整體價(jià)格水平拉低了�！�
記者瀏覽了一下廣州市國土房管局發(fā)布的《2007年3月廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析》，該報告顯示：3月份中心六區的成交總量只有35.8萬(wàn)平方米，占成交總量的近六成；而均價(jià)只有3759元／平方米、僅為全市住宅均價(jià)一半左右的花都區，在3月份的成交量達到13.82萬(wàn)平方米，占總成交量的23.13%，近1／4的比例，從整體上拉低了“房均價(jià)”。
針對有報道說(shuō)“該市3月份房?jì)r(jià)下降是因為將處于城市邊緣地帶的花都區納入統計范圍造成的”，胡先生表示，番禺、花都、南沙、蘿崗的統計數據早已列入統計范圍，番禺、花都是2001年1月納入統計范圍的；2005年12月該市行政區劃調整后，該市于2006年5月將南沙、蘿崗納入統計范圍。因此，此次進(jìn)行比較的2007年2月和3月的數據來(lái)源、統計范圍、統計方法是完全一樣的，不存在“故意拉低房?jì)r(jià)數字”。
廣州房?jì)r(jià)出現“地方版本”和“國家版本”之前，還有一個(gè)“媒體版本”。當地媒體根據3月31日陽(yáng)光家緣的實(shí)時(shí)交易數據，得出廣州3月份一手住宅簽約均價(jià)為8100元／平方米，比2月份也下降了34元。
“陽(yáng)光家緣與我們的統計數據時(shí)間不是一致的，我們是從上月25日到本月26日,而陽(yáng)光家緣是從本月1日到月底。另外，陽(yáng)光家緣是進(jìn)行實(shí)時(shí)統計，公布的是預售商品住宅簽約信息，而簽約數據又并非我們月報統計的登記備案數據�！焙壬忉屨f(shuō)，譬如顧客簽約或者下訂了，陽(yáng)光家緣就把這個(gè)簽約數據納入統計；但最后有些顧客覺(jué)得不劃算，不交錢(qián)，也不去備案，到了我們月報的時(shí)候就沒(méi)了這個(gè)簽約數據。
胡先生的看法是，“數據有出入是正常的，相反，如果數據相同才不正常�！�
近七成市民認為房?jì)r(jià)繼續上漲
廣州房?jì)r(jià)到底是跌了還是漲了，老百姓的切身感受也許更接近真相。
4月23日下午，《廣東大型樓盤(pán)居民評價(jià)調查報告》新鮮出爐。在對廣東未來(lái)房?jì)r(jià)的趨勢分析上，廣東省省情調查研究中心執行副主任馮勝平表示，本次調查中共有69.1%的受訪(fǎng)居民認為所在市未來(lái)一年房?jì)r(jià)會(huì )繼續上漲，其中，認為“會(huì )有大幅度的上漲”的比例占12%，估計“略有上漲”的為57.1%，認為“保持平穩”的占23.5%，“略有下降”的占5.9%，“降幅很大”的為1.4%。
一位在天河區上班的李小姐說(shuō)：“我不太相信房?jì)r(jià)下降了700多元，這會(huì )不會(huì )是炒作呢？有可能是吸引買(mǎi)房的人，誘人上鉤？因為現在的房?jì)r(jià)還很高，買(mǎi)房的人比較少。怎么可能一下子降了那么多呢？”
“網(wǎng)上的數據只是一個(gè)數字游戲，房?jì)r(jià)肯定沒(méi)有降！”廣州合作建房發(fā)起人魏琨告訴記者，根據他的了解，有的房?jì)r(jià)不僅沒(méi)有降，反而上升�！昂芎�(jiǎn)單，隨便去問(wèn)一個(gè)樓盤(pán)都會(huì )說(shuō)沒(méi)降價(jià)的，更何況下降了將近一成，這已經(jīng)是很大的幅度了，如果是真的，每個(gè)市民都會(huì )有切身感受的�！�
對于房?jì)r(jià)是否會(huì )真的降下來(lái)的問(wèn)題，魏琨遺憾地說(shuō)：“我認為很難，至少我還沒(méi)看到政府有擴大商品住宅用地供應的實(shí)質(zhì)行動(dòng)，住宅用地面積沒(méi)有擴大，也就是說(shuō)在地價(jià)沒(méi)有下降的情況下，房?jì)r(jià)是肯定不會(huì )下降的�！�
一手房均價(jià)下降不等于房?jì)r(jià)下降
“‘均價(jià)’下降并不等于房?jì)r(jià)下降。媒體用‘房?jì)r(jià)下降’來(lái)做標題，不是別有用心地偷換概念就是缺乏經(jīng)濟學(xué)常識。一手房的均價(jià)由于產(chǎn)品存在很大的不確定性，因此不大適合將單獨一兩個(gè)月的均價(jià)拿來(lái)判斷走勢，而適合將一段時(shí)間的走勢來(lái)作一個(gè)綜合的判斷�！睗M(mǎn)堂紅地產(chǎn)研究部高級主任肖文曉說(shuō)。
“廣州3月份的房?jì)r(jià)并沒(méi)有降下來(lái)，市民感覺(jué)不到就是一個(gè)很樸實(shí)卻充分的證明。所謂的房?jì)r(jià)下降，其實(shí)是3月份的成交結構發(fā)生了很大變化，高樓價(jià)的中心城區的供應、成交減少，低樓價(jià)的郊區成交增多。準確的表述應該是3月份均價(jià)下降了多少而非房?jì)r(jià)下降了多少�！�
肖文曉表示，贊同“均價(jià)一定會(huì )降”的說(shuō)法，經(jīng)濟適用房的建設、中心城區開(kāi)發(fā)用地的減少，郊區房供應的增加，足以讓廣州的一手房均價(jià)降下來(lái)�！拔蚁�，市長(cháng)能夠說(shuō)出那么肯定的話(huà)來(lái)，底氣可能正是基于這兩點(diǎn)�！�
“但愿廣州房?jì)r(jià)實(shí)打實(shí)地降下來(lái)，老百姓不歡迎數字游戲！”一些市民這樣告訴記者。 (林潔 葉小鐘)
