“跌了，跌了，真的跌了！”
在廣州市長(cháng)張廣寧誓言降價(jià)推出“穗七條”不到一個(gè)月，廣州市房管局公布的信息就顯示，3月廣州新建商品房均價(jià)環(huán)比(今年2月)下降了700元，下跌了9.1%。
然而三天后，國家發(fā)改委統計的數據與其背道而馳——3月廣州新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.6%，環(huán)比上漲了1.2%。
數據是真是假，這種反�，F象讓廣州房?jì)r(jià)再現迷局。
跌了，還是漲了？
“兩組數據其實(shí)并沒(méi)有多大的可比性�！睆V州國土房管局宣教處的發(fā)言人向記者表示。之所以廣州樓價(jià)出現9.1%的跌幅，該發(fā)言人表示主要是“結構性變化”。位于郊區的花都區成交量忽然由6萬(wàn)平方米飆升到3月的13萬(wàn)平方米。而花都的房?jì)r(jià)只有中心城區的1/3，一下子廣州均價(jià)大幅下跌。
據介紹，市國土房管局的數據屬于未經(jīng)加工的原始數據，該數據是根據廣州3月登記備案的銷(xiāo)售總額和銷(xiāo)售面積相除后得出的平均交易價(jià)格。按業(yè)內人士的說(shuō)法，這個(gè)數據應該最為客觀(guān)，但由于統計方式較為原始，容易受到周期性波動(dòng)的影響。例如統計周期內，市中心區域忽然出現幾個(gè)項目，銷(xiāo)售價(jià)格較高，數據就變?yōu)榇蠓蠞q。但如果銷(xiāo)售的項目集中在郊區，數據則變成急劇回落。廣州3月的情況正是后者。
另一方面，發(fā)改委和統計局采用的是抽樣統計的方法，它是將不同類(lèi)型和地段的商品房?jì)r(jià)格，依照一定的權重，計算出一個(gè)同質(zhì)可比樓盤(pán)的價(jià)格。例如分別抽取中心城區和郊區的住宅乘以一定比率，再統計得出廣州本月的可比價(jià)格。這種統計方法對施行者的統計技術(shù)要求較高。
肖龔早在半年前就開(kāi)始四處“淘房”，過(guò)年前曾看中了白云區一個(gè)樓盤(pán)，苦于樓價(jià)上漲過(guò)快，一直沒(méi)狠心出手。在看到房管局的數據之時(shí)，曾是一陣狂喜。然而到樓盤(pán)實(shí)地考察后卻是失望而歸，他所看中的單位非但沒(méi)有減價(jià)，還比春節前少了一些折扣。
“這只是數字游戲，反正有沒(méi)有降價(jià)我們清楚，購房者清楚，決策者也清楚�！币晃辉趶V州有十余個(gè)項目的開(kāi)發(fā)商負責人如是說(shuō)。
但是記者對比房管局公布的各區成交均價(jià)后發(fā)現，在剔除花都的因素外，廣州十區中，有九區3月的成交均價(jià)都比上月有所下調，例如天河區的均價(jià)由2月的10755元下降到10667元，白云區的成交均價(jià)更是大幅下跌了792元，跌幅超過(guò)10%。
廣州房地產(chǎn)研究專(zhuān)家韓同時(shí)表示應該相信房管局的數據，因為從統計技術(shù)上看，這是最為客觀(guān)原始的數據。這起碼反映了中心城區供應過(guò)少、且樓價(jià)太高，一些市民開(kāi)始選擇房?jì)r(jià)較低的區域置業(yè)的事實(shí)。政府的強硬措施也讓市民心理預期產(chǎn)生變化，觀(guān)望者增多。
穗七條：連續3年供地增一倍
業(yè)內人士告訴記者，期待政府措施一出臺即可收到立竿見(jiàn)影的效果有些不現實(shí)，措施的作用相信會(huì )在未來(lái)兩年內逐漸顯現。其中“連續三年確保全市十區每年供應住宅用地5平方公里以上，2007年住宅供應總量達到建筑面積1250萬(wàn)平方米”更是直指房?jì)r(jià)“七寸”。
廣州中地行房地產(chǎn)代理公司董事長(cháng)徐建平表示，市長(cháng)從全國兩會(huì )回來(lái)做的第一件事就是成倍地增加土地供應。這對房?jì)r(jià)將產(chǎn)生重大影響。其中既有針對結構性短缺的調整，同時(shí)也善于著(zhù)眼盤(pán)活存量土地，一定程度上能解決過(guò)去短期性供應減少與結構性短缺的雙重矛盾。
合富輝煌房地產(chǎn)咨詢(xún)公司首席分析師、原廣州市房地產(chǎn)信息中心主任黎文江說(shuō)，僅僅從土地供應來(lái)看，比去年制定廣州市5年住房規劃增加了一倍(2006年廣州十區的住宅用地供應僅為2.5平方公里)。相信能在一定程度上緩解土地供應緊張的矛盾。
措施的第二條是加快保障型住房的建設供應，其中提到了堅持以政府為主導，加快調動(dòng)社會(huì )力量來(lái)完成此類(lèi)住房的建設計劃。而這些住房都是市場(chǎng)需求旺盛的小戶(hù)型住宅。
去年，廣州市一手房交易量為925萬(wàn)平方米，其中90平方米以下的不到30%，住房供應結構嚴重失衡。據悉，自去年6月份以來(lái)，廣州大量增加了“雙限雙競”的土地供應，以求改變小戶(hù)型供不應求的局面。
誰(shuí)解土地供應困局？
但也有發(fā)展商對此發(fā)出質(zhì)疑：“廣州還能提供那么多有價(jià)值的土地嗎？”廣州某地產(chǎn)集團的營(yíng)銷(xiāo)負責人鄧先生發(fā)出了疑問(wèn)。
鄧先生的質(zhì)疑并非無(wú)的放矢，記者從房管局了解到，2006年廣州實(shí)際放出的住宅用地總建筑面積尚不足計劃的40%。
“其實(shí)政府也看到了問(wèn)題所在，這次新措施提出的盤(pán)活舊城土地，就是為了加大中心區域優(yōu)良地塊的供應�！鄙鲜龇抗芫秩耸客瑫r(shí)向記者表示�！八肫邨l”第三、四條措施就是加快回收閑置土地、盤(pán)活存量土地的力度、增加舊城區土地供應，并推進(jìn)老城區改造。
據悉，廣州市現存的141塊爛尾地中，已經(jīng)有140塊有了解決方案，其中有57塊已經(jīng)落實(shí)。
對開(kāi)發(fā)商與政府“吵架”非常熟悉的黎文江說(shuō)，政府在第六條中承諾加快用地和房屋建設審批，力求實(shí)現商品住房開(kāi)發(fā)審批流程總體時(shí)間大幅縮短，加快住房供應。這一點(diǎn)不僅是為了緩解緊張的供求關(guān)系，還有另一深意——這些年，政府說(shuō)開(kāi)發(fā)商“搶劫”(哄抬房?jì)r(jià)就是搶劫，廣州市前市委書(shū)記、現任貴州省省長(cháng)林樹(shù)森語(yǔ))，而開(kāi)發(fā)商則指責政府辦事效率低，增加了資金、人工等各項成本�！皬慕档烷_(kāi)發(fā)成本的角度來(lái)看也能對抑制房?jì)r(jià)有一定作用�！�
“雖然增加供應的措施需要較長(cháng)時(shí)間才能發(fā)揮作用，但政府的態(tài)度已相當清晰，這對購房者的心理無(wú)疑會(huì )造成相當沖擊，有跡象表明持觀(guān)望態(tài)度的購房者開(kāi)始增多。另外，近期政府還會(huì )聯(lián)合各部門(mén)高調清查開(kāi)發(fā)商的囤房行為，繼續強化這種短期效應，平衡供求雙方的需求。相信短期內，起碼會(huì )對瘋漲的樓價(jià)有一定的抑制�！笔蟹抗芫值囊晃惶幖壐刹肯蛴浾弑砻髁苏乃悸�。(龍飛 江海波)
