“平均700元/平方米的跌幅”。
4月13日，廣州樓市爆出了“下行震蕩”行情。
就在全國樓市“高歌猛進(jìn)”的情形之下，廣州獨成一片“綠洲”——
盡管有關(guān)方面對700元降幅出現了不同解釋版本；盡管有關(guān)人士對廣州市政府大刀闊斧降低房?jì)r(jià)的舉措持有異議。
本報(中國經(jīng)營(yíng)報)記者在歷時(shí)一個(gè)多月的采訪(fǎng)中，探源了廣州市政府調控樓市的“殺手锏路數”，還原了廣州樓市下跌背后的真實(shí)景象。
一線(xiàn)調查
廣州樓市下跌 最大存量公房謀上市
對于習慣在“五一黃金周”大賺一把的廣州開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這個(gè)即將到來(lái)的“五一黃金周”也許不應有太多期許。
買(mǎi)家們都在猶豫。
4月13日，廣州公布樓市出現“下行震蕩”行情，稱(chēng)上一個(gè)月全市十區樓價(jià)下降700元/平方米。
還有“更壞”的消息。
就在以廣鋼“金鶴苑”為首的單位自建房陸續推出“一石激起千層浪”的敏感時(shí)刻，廣州另一種形式的政策性房源即將流入市場(chǎng)。
4月15日，廣汽豐田項目配套宿舍區“豐庭花園”，剛剛結束了內部認購預登記�！柏S庭花園”是一個(gè)由70幢建筑組成的小區，在地產(chǎn)“大盤(pán)”司空見(jiàn)慣的廣州或許并不見(jiàn)怪。但如果該小區住宅將以“存量公房”的名義進(jìn)入市場(chǎng)的話(huà)，其影響就完全是另一回事。
“這將撕開(kāi)一個(gè)口子。而且沒(méi)有人知道這個(gè)口子會(huì )有多大�！币晃毁Y深業(yè)內人士說(shuō)，“豐庭花園”們遠比廣鋼的“金鶴苑”們可怕，存量公房數量非常龐大，分布地方廣，至今沒(méi)有完整的統計數據。
豐庭花園：最大存量公房“臨盤(pán)”
“直到凌晨一點(diǎn)，廣州市國土房管局內依然燈火通明。1999年12月底，由于大批市民蜂擁?yè)屨几＠址康摹┌嘬?chē)’，廣州市國土房管局不得不在最后五天，實(shí)行24小時(shí)晝夜服務(wù)�！�
8年之后，再次回想起這歷史性的一幕，正準備拜訪(fǎng)廣州市國土房管局的廣汽產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司內部人士感嘆：“國土房管局是‘要害’部門(mén)，豐庭花園要實(shí)現以存量公房銷(xiāo)售，必須通過(guò)國土房管局的審批。否則，就算獲得國資部門(mén)許可，房子也還是不能賣(mài)�！�
1998年，我國《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》文件出臺，決定自當年起停止住房實(shí)物分配。2000年1月1日，廣州市正式取消沿襲了40多年的福利分房制度，轉入實(shí)施住房貨幣分配。從2000年開(kāi)始，廣州的許多公有住房便以“存量公房”的形式，主要向城市居民或者企業(yè)職工出租，租金低廉。
2003年，廣州市的存量公房上市，重新出現轉機。當時(shí)，廣州市房改辦發(fā)文允許存量公房上市，同時(shí)公布了存量公有住房的出售程序。根據文件定義，存量公房是指“在廣州市行政區域內，由各單位(含各駐穗單位)和房管部門(mén)管理的，未房改出售的住房�！�
“豐庭花園申請以存量公房出售，依據的就是這份文件�！睆V汽產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司內部人士告訴記者，“但在此過(guò)程中，還有許多敏感因素，其中包括豐庭花園可能是廣州市最大的一處存量公房�！�
豐庭花園位于廣州市南沙經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區廣豐路，總占地面積13.67萬(wàn)平方米，總建筑面積 22.19萬(wàn)平方米。園區合共70棟建筑，其中包括62棟8~15層的套房住宅，6棟12層的單身公寓，全現樓，均為帶電梯小高層。如此龐大的規模，即使放在整個(gè)廣州市的商品房開(kāi)發(fā)目錄上，也絕對稱(chēng)得上是一個(gè)“大盤(pán)”。
目前，豐庭花園已經(jīng)通過(guò)最為關(guān)鍵的一步——國資部門(mén)的審核，剩下的只是例行的程序。
“4月16日，我們將所有《內部認購預登記表》收齊之后，便意味著(zhù)我們的第二道關(guān)已經(jīng)走完了。17日上午，我們將正式往廣州市國土房管局拜會(huì )領(lǐng)導，進(jìn)行初步溝通�！�
上述人士告訴記者，2004年2月，隨著(zhù)廣州汽車(chē)集團有限公司與豐田汽車(chē)公司共同合資的“廣汽豐田發(fā)動(dòng)機有限公司”正式在南沙經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區奠基，豐庭花園作為廣汽豐田項目的配套生活園區，也開(kāi)始由廣汽產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司投資建設。而豐庭花園的建設用地，也隨著(zhù)廣汽豐田項目一道，向廣州市政府交納了土地出讓金。2005年6月30日，豐庭花園全面竣工，并且以租借形式提供給內部職工居住。
“由于當時(shí)廣汽豐田項目聘請的員工多數為大學(xué)畢業(yè)生，隨著(zhù)年齡增長(cháng)，職工建立家庭的需要也在逐年增長(cháng)�！痹撊耸空f(shuō)，為解決內部職工住房困難，增強企業(yè)凝聚力，2007年公司開(kāi)始設想以存量公房的形式，將出租的公房向內部員工出售。
據悉，目前豐庭花園銷(xiāo)售細則方案的設計難點(diǎn)在于，由于不是企業(yè)自建房，如果按照存量公房出售，那么職工在獲得房產(chǎn)證后可以馬上出售。在這種情況下，萬(wàn)一有職工一買(mǎi)房就轉手謀利，便會(huì )與計劃的設計初衷相背離。
據內部人士透露：針對上述難點(diǎn)，目前初步有兩種構思。一種是企業(yè)與員工簽訂合同，例如員工必須為企業(yè)工作一定年限才能完全獲得房子。第二種是，廣州市國土房管局可能會(huì )對豐庭花園的銷(xiāo)售和管理，采取存量公房政策與經(jīng)濟適用房政策“合并”的辦法。這樣的話(huà)，職工在轉售房源時(shí)，就必須補交一定差價(jià)。
政策房源：低成本“撼擊”市場(chǎng)
無(wú)論是自建房還是存量公房，要實(shí)現上市都必須依賴(lài)政府政策的支持。而這些政策性房源對市場(chǎng)最大的沖擊，便是遠低于商業(yè)開(kāi)發(fā)的建造成本及銷(xiāo)售價(jià)格。
今年三月份，廣州首個(gè)自建房——廣鋼“金鶴苑”，以2050元/平方米的均價(jià)售出。與周邊超出4000元/平方米的商品房相比，足足便宜了一半。
由于廣鋼集團至今沒(méi)有公開(kāi)金鶴苑的土地及建筑成本，所以外界很難估計其超低售價(jià)背后的成本構成。但依據廣鋼股份(600894)在同區域內購買(mǎi)的“鶴洞地塊”成本，可以參考算出，免除土地出讓金后可以給金鶴苑帶來(lái)的成本優(yōu)勢。
根據廣鋼股份上市公告：“公司于1995年10月與廣州市國土局簽訂的國有土地使用權出讓合同。市國土局出讓給本公司位于芳村區鶴洞廣中路面積1381889.1平方米的土地使用權，總金額42848927元，在1997年3月31日前分4期支付完畢�！�
2005年6月28日，廣州市規劃局發(fā)布的廣州市芳村區規劃方案稱(chēng)，廣鋼所處地區將成為置換更新區，從生產(chǎn)用地向生活用地轉化。
據證券界人士透露：與其他沒(méi)有整體上市的鋼鐵企業(yè)不同之處在于，廣鋼擁有鶴洞廣中路地塊的使用權。結合廣鋼股份搬遷，該地塊若按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，根據廣州市國土房管局對芳村區的基準地價(jià)測算，廣鋼股份或許可以產(chǎn)生10億~20億元的潛在收益。
“從中我們可以看到金鶴苑撿了多大的便宜�！庇蟹康禺a(chǎn)人士向記者抱怨，“在土地不斷升值的背景下，政府還不斷允許廣船、廣鐵、廣州市第三煤礦等七家單位自建房。企業(yè)將自建房低價(jià)售給內部職工，表面上看是解決了職工的住房困難，實(shí)質(zhì)上卻是在拿國家的錢(qián)補貼給少部分人。萬(wàn)一這批房源管理不好，最后又進(jìn)入流通市場(chǎng)，不但成為了個(gè)人的謀利工具，對高價(jià)拍地的房地產(chǎn)商來(lái)講，也是不公平的市場(chǎng)競爭�！�
“豐庭花園不是自建房，已經(jīng)支付了土地出讓金，所以我們的售價(jià)相對會(huì )比金鶴苑要高�！睆V汽產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司內部人士告訴記者，存量公房的出售必須執行市場(chǎng)評估價(jià)，不能造成國有資產(chǎn)流失，這是國資部門(mén)的“紅線(xiàn)”。但即使如此，存量公房的售價(jià)仍然會(huì )比周邊商品房略低，因為存量公房可以不計算“利潤”。
根據初步估算，豐庭花園每平方米的售價(jià)預計會(huì )在3500~4050元之間。雖然廣汽產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司方面拒絕透露豐庭花園的土地及建造成本，但其土地價(jià)值，同樣可以從去年的南沙土地拍賣(mài)中找到參考坐標。
2006年12月16日，越秀承建地產(chǎn)分別以5.61億元和3.04億元價(jià)格競得豐田生活區東、西側兩地塊。其中，東側地塊占地面積20.74萬(wàn)平方米、總建筑面積37.15萬(wàn)平方米；西側地塊占地面積13.85萬(wàn)平方米、總建筑面積23.92萬(wàn)平方米。折算下來(lái)，東側地塊價(jià)格為1510元/平方米，西側地塊為1271元/平方米。
當時(shí)，越秀城建曾表示：“按該地價(jià)兩住宅地塊開(kāi)發(fā)成本在4000元/平方米左右，而現時(shí)越秀城建的南沙濱�；▓@洋房售價(jià)已達到5000多元/平方米，預計未來(lái)兩年樓價(jià)可升至6000-7000元/平方米�！�
很明顯，如果豐庭花園最終獲準以每平方米3500元起的價(jià)格銷(xiāo)售，則僅僅接近于越秀城建的開(kāi)發(fā)成本。這對越秀城建在離豐庭花園僅一街之隔的地塊開(kāi)發(fā)，肯定是不小的壓力。
“廣汽豐田項目投資巨大，本來(lái)房地產(chǎn)商還希望從中能帶來(lái)龐大居住需求�！睆V州市同創(chuàng )卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，如果豐庭花園按存量公房銷(xiāo)售，不但減少了這部分需求，而且按照職業(yè)經(jīng)驗，這批房源最后肯定進(jìn)入流通市場(chǎng)，這對周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )造成新的壓力�！�
據消息人士透露：正是由于涉及到周邊房地產(chǎn)商的利益問(wèn)題，豐庭花園以存量公房銷(xiāo)售的申請，政府是允許其全部?jì)炔砍鍪�，還是僅允許出售其中一部分，也還是一個(gè)未知數。目前，越秀城建也未對此事發(fā)表任何評論。
三月跌幅與政策“無(wú)關(guān)”？
就在豐庭花園悄然謀劃上市的同時(shí)，廣州市國土房管局《2007年3月廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析》也在4月13日正式發(fā)布。
根據統計數據：3月份廣州十區的一手房?jì)r(jià)創(chuàng )下去年以來(lái)單月最大跌幅。新建商品住宅均價(jià)為7029元/平方米，比2月份降了700元/平方米，降幅9.1%。這一數據，再次激起了廣東省房協(xié)與廣州市政府的“觀(guān)點(diǎn)對峙”。
4月14日，廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)黃毅文在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，這個(gè)數據目前只能證明，是“成交結構變化所致”。黃毅文強調，本次統計數據需要注意兩點(diǎn)。第一，廣州市中心城區的住宅均價(jià)同比并無(wú)明顯降幅，相比之下，房?jì)r(jià)相對較低的花都區，成交量卻大幅上升。郊區低價(jià)房的大量成交，拉低了整體房?jì)r(jià)。第二，“價(jià)量雙降”，房?jì)r(jià)降了，成交量也在下降，說(shuō)明能買(mǎi)到房的還是少數。
黃毅文說(shuō)，廣州房?jì)r(jià)要真正降下來(lái)，關(guān)鍵點(diǎn)在于供應量有實(shí)質(zhì)性的增長(cháng)，而不是停留在“成交結構”的變化上。
緊接著(zhù)，4月17日，廣州市國土房管局召集媒體對3月份市場(chǎng)數據進(jìn)行“解惑”。廣州市國土房管局表示：價(jià)位較高的中心城區交易量減少，價(jià)位較低的非中心城區交易量增加，結構變動(dòng)拉低整體價(jià)格水平，確實(shí)是3月樓價(jià)下降的主要原因。但中心城區的均價(jià)，卻是有升 有降。
根據廣州市國土房管局統計數據，2007年3月，越秀、荔灣、天河、海珠、白云和黃埔6個(gè)中心城區的住房均價(jià)，除了海珠區均價(jià)環(huán)比2月略升1.4%外，越秀、荔灣、天河、白云和黃埔五區均價(jià)環(huán)比2月分別下降2.4%、3.9%、0.8%、11.1%和3.6%。
廣州市國土房管局強調，3月份成交量減少，表示市場(chǎng)持幣觀(guān)望的氣氛趨濃，這其中有“國六條”等房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策，包括“穗七條”，影響住房消費心理預期的因素。
有分析人士指出，目前大城市樓價(jià)快速上漲本身與投資有很大的聯(lián)系，當下股市本身分流了不少資金，而廣州樓市在政府的嚴厲呼聲與“七條措施”影響下，再加上自建房、存量公房等政策性房源流入市場(chǎng)，無(wú)論量大量小，都勢必對投資者的未來(lái)預期產(chǎn)生重大打擊。在多重因素影響下，房?jì)r(jià)很有可能出現關(guān)鍵性逆轉。
PK延續：房?jì)r(jià)下調預期增加
事實(shí)上，廣州市政府與房地產(chǎn)界在“房?jì)r(jià)升跌”上的公開(kāi)“PK”，其導火線(xiàn)點(diǎn)燃于今年3月1日。當時(shí)，全國政協(xié)委員、祈福集團董事長(cháng)彭磷基公開(kāi)預測：“廣州、珠三角其他城市在5年后，很難找到均價(jià)每平方米萬(wàn)元以下的房子�！�
這一震撼性觀(guān)點(diǎn)，不但給期待房?jì)r(jià)下調的市民直接潑了一盆冷水，也將未來(lái)房?jì)r(jià)是升是跌的爭論推向了風(fēng)口浪尖。
3月5日，正在北京參加全國兩會(huì )的廣州市市長(cháng)張廣寧高調回應：“我認為廣州的房?jì)r(jià)肯定會(huì )降下來(lái)。所以我提醒中低收入者，如果想買(mǎi)房，先不用著(zhù)急�！� 在張廣寧市長(cháng)的承諾聲中，廣州市政府率先出臺政策，批準廣鋼、廣船等七家國企“利用歷史遺留用地”自建經(jīng)濟適用房。為此，3月份率先建成使用的廣州首個(gè)企業(yè)自建房——廣鋼金鶴苑，也一度成為社會(huì )輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。
3月14日，廣州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )率先打破沉默，就單位自建房提出猛烈抨擊，“允許單位自建房，實(shí)際上是變相的‘福利分房’，是用國有土地補貼少數人的利益，是在開(kāi)歷史的倒車(chē)�！睂Υ�，廣州市國土房管局迅速給予否認，表示：“批準符合條件的企業(yè)自建經(jīng)濟適用住房，是引入社會(huì )力量多渠道加快建設政府保障型住房的新嘗試�！�
在持續的爭議聲中，3月28日，被喻為“國六條”地方落實(shí)版的《廣州市關(guān)于加快住房和土地供應，加強住房管理，穩定住房?jì)r(jià)格若干問(wèn)題的意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)穗七條)正式通過(guò)實(shí)施。
“穗七條”從加大供應、完善保障制度和正確宣傳、引導市民消費等三個(gè)方面提出七條降低廣州房?jì)r(jià)的具體措施。其中提及的“多渠道增加住房供給，緩解住房供需矛盾”，在廣汽產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司內部人士看來(lái)，“這意味著(zhù)豐庭花園申請存量公房上市，正在迎來(lái)一個(gè)最恰當的政策時(shí)機�！�
根據《廣州市2006-2010住宅建設規劃》，“十一五”期間，廣州將共建設政府保障型住房900萬(wàn)平方米，其中部隊和國有企業(yè)自建經(jīng)濟適用住房300萬(wàn)平方米，約占住宅供應市場(chǎng)的5.6%。另?yè)?006年的統計數據，廣州市政府存量公房，也僅有30萬(wàn)平方米。
有房地產(chǎn)人士表示，當前的數據，并不能證明自建房和存量公房在數量上可以沖擊廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是，類(lèi)似豐庭花園這種“半路殺出來(lái)”的存量公房，目前還無(wú)法預計最終能釋放多少。因為如果豐庭花園獲批，則意味著(zhù)會(huì )有更多的企業(yè)有可能繼續加進(jìn)來(lái)。
目前，從廣州市政府與廣州房地產(chǎn)界一個(gè)月來(lái)的樓價(jià)“PK”來(lái)看，市場(chǎng)預期正在逐步向“中小戶(hù)型能降價(jià)”的觀(guān)點(diǎn)傾斜。
敏感人士已經(jīng)注意到廣州樓市產(chǎn)生的微妙變化。廣州地產(chǎn)中介合富輝煌集團針對“五一黃金周”的監測報告顯示，今年“五一”期間，廣州全市房屋整體供應以余貨銷(xiāo)售為主，新貨不到四成，反映前期整體市場(chǎng)銷(xiāo)售速度有所放緩。該報告說(shuō)，在主流的潛在購房客戶(hù)中，超過(guò)20%的客戶(hù)由“選擇觀(guān)望”“轉向購買(mǎi)二手房”及“租房”，這正是目前一手商品房成交量逐漸萎縮的主要原因之一。
這說(shuō)明買(mǎi)賣(mài)雙方都在猶豫之中。
“穗七條的威力，預計要到2008年才能真正顯示出來(lái)�！壁w卓文說(shuō)，其主要依據為，政府主導的新社區建設、新推出的“三限雙競房”，“單位自建經(jīng)濟適用房”等中小戶(hù)型，要到2008年后才會(huì )大量上市。
“廣州樓市歷來(lái)都是風(fēng)向標，全國的開(kāi)發(fā)商都在靜觀(guān)其變�！庇蟹康禺a(chǎn)界人士對記者說(shuō)。(江海波 吳程濤 朱紫云)
