廣州市國土房管局公布3月份廣州一手房均價(jià)每平方米比上月降了700元后不久，國家統計局、發(fā)改委又稱(chēng)廣州3月份新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.6%。
廣州房?jì)r(jià)到底是漲是跌？記者為此進(jìn)行了追蹤調查，結果卻發(fā)現出現房?jì)r(jià)數據“打架”的主要原因，竟然是政府部門(mén)所說(shuō)的“統計方法不同”。有關(guān)專(zhuān)家表示，單用“均價(jià)”來(lái)反映樓市行情完全不夠，政府有關(guān)部門(mén)應該在統一發(fā)布均價(jià)的同時(shí)，提供更多、更透明的信息供市民參考。
兩組數據“打架” 原來(lái)是統計方法不同
“兩組數據其實(shí)沒(méi)有多大的可比性�！睆V州市國土房管局宣教處有關(guān)負責人告訴記者。廣州樓價(jià)出現每平方米700元的跌幅，主要原因是價(jià)位較高的中心城區交易量減少，價(jià)位較低的非中心城區交易量增加，結構變動(dòng)拉低整體價(jià)格水平。
按照廣州市國土房管局公布的數據，廣州3月份中心城區(越秀、荔灣、海珠、天河、白云、黃埔區)各區新建商品住宅交易量普遍減少，比上月大幅減少共20萬(wàn)平方米，減幅達35.5%。而比較偏遠的花都區成交量比上月增加了116%，南沙區則增加了300%。
據介紹，國家統計局和發(fā)改委采用的是抽樣統計的方法，它是將不同類(lèi)型和地段的商品房?jì)r(jià)格，依照一定的權重，計算出一個(gè)同質(zhì)可比樓盤(pán)的價(jià)格。例如分別抽取中心城區和郊區的住宅乘以一定比率，再統計得出廣州本月的可比價(jià)格。
廣州市國土房管局的數據屬于未經(jīng)加工的原始數據，該數據是根據廣州3月登記備案的銷(xiāo)售總額和銷(xiāo)售面積相除后得出的平均交易價(jià)格。這個(gè)數據應該比較客觀(guān)，但受統計方式的局限，容易受具體交易情況影響而出現較大波動(dòng)。例如統計周期內，市中心區域忽然出現幾個(gè)項目，銷(xiāo)售價(jià)格較高，數據就變?yōu)榇蠓蠞q。但如果銷(xiāo)售的項目集中在郊區，數據則變成急劇回落。
該負責人告訴記者，兩種統計方法的時(shí)間期限也不一樣。廣州國土房管局發(fā)布的數據是交易雙方簽約后經(jīng)主管部門(mén)審核確認的數據，即進(jìn)行了書(shū)面合同登記備案的數據，統計時(shí)段為上月26日至當月25日。而國家發(fā)改委、國家統計局的統計數據是從當月1日到月末。
“如果是這樣的話(huà)，那公布樓市均價(jià)還有什么意思？不就是一種數字游戲？”廣州市民丁小姐說(shuō)，她最近準備買(mǎi)房，因此比較關(guān)注樓市的動(dòng)向，一手樓均價(jià)下降700元的消息出來(lái)后，她就逐一地打電話(huà)到曾經(jīng)看過(guò)的樓盤(pán)詢(xún)問(wèn)，結果發(fā)現不少樓盤(pán)不但沒(méi)有下降，反而漲價(jià)了。
樓市均價(jià)背離老百姓的真實(shí)感受
事實(shí)上，這已經(jīng)不是樓市統計數據第一次與老百姓開(kāi)玩笑了。以上海為例，根據國家發(fā)改委、國家統計局發(fā)布的統計數據顯示，2006年三季度上海房屋銷(xiāo)售價(jià)格下降1.1%。而上海市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上有關(guān)數據顯示，當年9月份上海內環(huán)商品住宅均價(jià)跌幅25.56%，而光大證券的一份研究報告表明，2006年前8個(gè)月上海房?jì)r(jià)同比上漲2.9%。
對于這種數據“打架”的現象，曾有專(zhuān)家指出，其原因在于各個(gè)部門(mén)之間沒(méi)有一套標準的統計制度，沒(méi)有站在同一個(gè)標準平臺上來(lái)研究和統計，包括統計的計算方法都缺乏一種標準化的共識。
樓市均價(jià)的另一個(gè)弊端，在于它比較籠統，容易出現總體真實(shí)、局部失真的現象，嚴重的時(shí)候，就會(huì )背離老百姓對樓市的感受。廣東省政府參事、廣州市房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)潘蜀健說(shuō)，人們經(jīng)常用商品房的均價(jià)來(lái)描述市場(chǎng)的波動(dòng)情況，并以此作為決策的依據。商品房的價(jià)格差別是很大的，不同的地區、不同的層次，一個(gè)均價(jià)，掩飾了不少至關(guān)重要的信息。
“橘子每500克1.5元，榴蓮每500克10元，你說(shuō)公布一個(gè)城市的水果均價(jià)有意義嗎？”上海地產(chǎn)界有關(guān)人士顧海波尖銳地說(shuō)。公布樓市均價(jià)的一個(gè)出發(fā)點(diǎn)就是為了給市民買(mǎi)房作參考，但目前各地國土房管部門(mén)每月只公布均價(jià)和各區的情況，盡管比宏觀(guān)調控以前要好，但還是不夠具體，只能給市民以一個(gè)心理感覺(jué)，因此很難為他們購房提供具體的參考。
不要讓失真的均價(jià)成為購房者眼里的雞肋
就目前的情況來(lái)看，由于信息不透明，有些城市的房地產(chǎn)數據還容易成為不良開(kāi)發(fā)商的炒作對象。如廣州國土房管局主辦的“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)站，其顯示的交易價(jià)格和交易套數都比國土房管部門(mén)公布的數據高，主要原因就是一些開(kāi)發(fā)商利用“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)站進(jìn)行炒作賣(mài)房。
“一些開(kāi)發(fā)商為了抬高房?jì)r(jià)，炒作熱銷(xiāo)現象，先讓員工以高價(jià)購買(mǎi)樓盤(pán)中位置最不好的一些房子，因此在網(wǎng)上經(jīng)�？梢钥吹揭恍┎⒉缓玫姆孔訁s賣(mài)到八九千元一平方米�！睆V州市國土房管局有關(guān)人士披露，“接著(zhù)，他們的銷(xiāo)售人員就讓買(mǎi)家看，并說(shuō)‘你再不買(mǎi)就要賣(mài)到1萬(wàn)元了’。以此來(lái)誘騙買(mǎi)家�！比缓�，開(kāi)發(fā)商再跟員工撤銷(xiāo)合同，如此循環(huán)往復，造成“熱銷(xiāo)”假象。
廣州地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同指出，正是因為政府有關(guān)部門(mén)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的數據公布得不及時(shí)、不詳盡，才讓不良開(kāi)發(fā)商有機可乘。太復雜或公眾看不懂的數據其實(shí)沒(méi)有價(jià)值和意義。要解決樓市均價(jià)忽悠百姓的問(wèn)題，相關(guān)政府部門(mén)應該放棄分歧，攜起手來(lái)共同建立完整的房產(chǎn)信息體系，統一對外發(fā)布。
其次要抓緊開(kāi)展住房狀況調查，全面掌握住房總量、結構、居住條件、消費特征等信息。要及時(shí)披露市場(chǎng)信息，應該像股市一樣每天將每個(gè)樓盤(pán)的成交均價(jià)、最低價(jià)和最高價(jià)公布，并在此基礎上按區、按類(lèi)統計成交均價(jià)和數量，才可以對樓盤(pán)和區域樓價(jià)漲跌作出準確判斷。
“不管計算方法、時(shí)間如何，最重要的是能還樓價(jià)本來(lái)面目，希望有關(guān)部門(mén)統一數據發(fā)布，提供真實(shí)數據，不要讓模糊不清的均價(jià)成為購房者眼里的雞肋�！倍⌒〗阏f(shuō)。(彭勇 徐壽松)
