2006年5月17日，一年前的今天，中國所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聽(tīng)到了讓他們幾個(gè)月內都不想談起的名字——“國六條”。一年后，不愿談、不想談這個(gè)名字的角色卻發(fā)生了變化。當幾大部委都對“國六條”諱莫如深時(shí)，一個(gè)疑問(wèn)很自然的產(chǎn)生了——國家一年來(lái)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控都發(fā)生了什么？
“國六條”內容
(一)切實(shí)調整住房供應結構。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求。
(二)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。嚴格執行住房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售有關(guān)政策，完善住房轉讓環(huán)節稅收政策，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求�？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行為。
(三)合理控制城市房屋拆遷規模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(cháng)。
(四)進(jìn)一步整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設全過(guò)程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房?jì)r(jià)行為。
(五)加快城鎮廉租住房制度建設，規范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。
(六)完善房地產(chǎn)統計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅持正確的輿論導向。
“九部委意見(jiàn)”內容
一、切實(shí)調整住房供應結構
(一)制定和實(shí)施住房建設規劃。
(二)明確新建住房結構比例。
二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節作用
(三)調整住房轉讓環(huán)節營(yíng)業(yè)稅。
(四)嚴格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸條件。
(五)有區別地適度調整住房消費信貸政策。
(六)保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應。
(七)加大對閑置土地的處置力度。
三、合理控制城市房屋拆遷規模和進(jìn)度
(八)嚴格控制被動(dòng)性住房需求。
四、進(jìn)一步整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序
(九)加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設全過(guò)程監管。
(十)切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節違法違規行為。
五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難
(十一)加快城鎮廉租住房制度建設。
(十二)規范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。各地要繼續抓好經(jīng)濟適用住房建設，進(jìn)一步完善經(jīng)濟適用住房制度，解決建設和銷(xiāo)售中存在的問(wèn)題，真正解決低收入家庭的住房需要。
(十三)積極發(fā)展住房二級市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。引導居民通過(guò)換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價(jià)位、中小套型住房供應。
六、完善房地產(chǎn)統計和信息披露制度
(十四)建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統和信息發(fā)布制度。
(十五)堅持正確的輿論導向。
90m2大限 新房設計陷尷尬
“‘90平方米’政策的出臺，讓已經(jīng)做完施工圖的住宅項目延遲一年才上市�！北本┦薪ㄖO計研究院第六設計所高級工程師徐晨的言語(yǔ)中透露著(zhù)無(wú)奈。
根據2006年5月31日出臺的九部委意見(jiàn)，自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上。
一個(gè)多月后的7月6日，建設部在《關(guān)于落實(shí)新建住房結構比例要求的若干意見(jiàn)》中明確：套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成；70%是指占各城市(含縣城)年度(從6月1日起計算)新審批、新開(kāi)工的商品住房總面積。
而一般情況下，建筑設計分為方案、初步設計、施工圖3個(gè)部分，需歷時(shí)一年才能完成。
此政策一出，許多已經(jīng)完成的項目設計圖紙就要推倒重來(lái)，據說(shuō)僅北京地區被修改的圖紙項目就達600多個(gè)。這一年多來(lái)，徐晨所在設計所的主要工作就是為去年6月后開(kāi)工建設的住宅項目修改設計圖。
“按照‘90平方米’政策，真的很難設計房子�！毙斐颗e例說(shuō)，一個(gè)1萬(wàn)平方米的住宅項目，按照原有的設計方案，可能只需要設計400多套房子，而現在要改成1000多套，等于增長(cháng)了一倍多。按照每千人公共設施配套標準，就需要配套設施，而許多項目并沒(méi)有土地來(lái)修建這些設施，而且在房屋套型的設計上也非常困難，很多邊邊角角的面積很難協(xié)調，“都有開(kāi)發(fā)商想過(guò)不建陽(yáng)臺”。
國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)所研究員廖英敏認為，從今年以來(lái)的統計公報來(lái)看，通過(guò)“90平方米”、“70%”等政策調整確實(shí)帶來(lái)了一系列的變化。例如，在住宅投資比例上，特別是中低價(jià)位中小戶(hù)型的住宅投資出現了略高于房地產(chǎn)其他投資的局面，但是“有些城市由于結構的調整卻造成了市場(chǎng)供應不足，短期無(wú)法緩解，導致了房?jì)r(jià)上漲”。
地根緊縮 供需矛盾被激化
2006年，全國土地開(kāi)發(fā)投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為6.2%，同比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。中國社科院近日出版的《2007年房地產(chǎn)藍皮書(shū)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《藍皮書(shū)》)中分析，土地開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)率高于土地開(kāi)發(fā)面積增長(cháng)率，表明單位土地開(kāi)發(fā)成本增加，這是國家嚴控土地供應制度等政策實(shí)施的結果。
另有數字表明，2006年全國主要城市地價(jià)總體水平為1544/平方米，與2005年相比，增長(cháng)率為5.19%，增幅上漲0.99個(gè)百分點(diǎn)。北京南三環(huán)的東鐵匠營(yíng)地塊曾上演6700元/平方米的火爆，連在場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商也稱(chēng)是“瘋了”。而在我國，地價(jià)占房?jì)r(jià)的比例約為30%。
實(shí)行最嚴格的土地控制政策一直是房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策的主調。
“國六條”出臺后的一年間，連環(huán)出臺的土地控制政策，有利于解決違法違規用地嚴重、工業(yè)用地的盲目擴張、地方政府強烈的占地沖動(dòng)等問(wèn)題，規范土地市場(chǎng)。
但房?jì)r(jià)上漲的根本原因是供需矛盾。用中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員李景國的話(huà)說(shuō)，住房是生活必需品，剛性需求無(wú)法抑制，盡快加大土地和住房的供應量，緩解供需矛盾，是解決房?jì)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題的根本出路。
“隨著(zhù)土地閘門(mén)進(jìn)一步收緊，供求矛盾將會(huì )加劇。在市場(chǎng)規律作用下，房?jì)r(jià)將可能進(jìn)一步上漲，而房?jì)r(jià)的秩序上漲，就會(huì )助長(cháng)投資和投機�！痹凇端{皮書(shū)》中，李景國將此土地調控政策中有待考慮的問(wèn)題之一。
營(yíng)業(yè)稅新政 二手房交易跳水
“2006年6月1日起的那幾天，二手房的交易量像跳水一樣，我們的日子特別難過(guò)�！被貞浧鸲址空魇諣I(yíng)業(yè)稅年限由2年升至5年的威力，一位房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員至今仍心有余悸。
2006年5月31日，國稅總局下發(fā)《關(guān)于加強住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確2006年6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足5年的住房對外銷(xiāo)售全額征收營(yíng)業(yè)稅。
國稅總局稱(chēng)此舉的目的是“抑制投機和投資性購房需求，進(jìn)一步加強個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征收管理”。
鏈家地產(chǎn)的統計數字顯示，6月1日至4日與新政實(shí)施前4天(即5月28日至31日)相比，二手房房源掛牌量、客戶(hù)登記量、成交量分別下降41.7%、55.4%、35%。二手房交易中觀(guān)望者驟增，一方面是對房產(chǎn)價(jià)格走勢的觀(guān)望，另一方面是對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房是否供應到位的觀(guān)望。
營(yíng)業(yè)稅增加了房地產(chǎn)交易成本，在一定程度上抑制了房地產(chǎn)的投機行為�！暗诓煌氖袌�(chǎng)環(huán)境中，政策手段的有效性是不同的。如果市場(chǎng)供不應求，則任何成本的增加或利潤的減少都能被迅速轉移到最終的消費者身上，助長(cháng)房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲�！敝袊缈圃撼鞘邪l(fā)展與環(huán)境研究中心研究員李恩平在《藍皮書(shū)》中分析說(shuō)。
一家房產(chǎn)中介市場(chǎng)負責人表示，同樣地段的二手房要比新房便宜2000元-3000元/平方米。本來(lái)想通過(guò)二手房市場(chǎng)買(mǎi)到便宜房子的中低收入者，由于營(yíng)業(yè)稅新政，相當于要多支付6.5%的房?jì)r(jià)，因而被逼向了新房市場(chǎng)。
回望“國六條”的第5條，正是“積極發(fā)展住房二級市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)”。
數據“整容” 市場(chǎng)真假難覓
“那么多關(guān)于房地產(chǎn)的統計數據，亂哄哄的，不知道信哪個(gè)�！币晃挥I(mǎi)房的朋友感覺(jué)自己是“霧里看花”。信息的混亂，不但使買(mǎi)家惶惑，也使行業(yè)管理部門(mén)乃至政府決策者大為頭痛。
為此，“國六條”中就明確地指出要關(guān)于建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統和信息發(fā)布制度，擊中了房地產(chǎn)行業(yè)信息失真的要害。
可不久前，廣州市國土房管局發(fā)布3月份房?jì)r(jià)顯示廣州房?jì)r(jià)下跌700元/平方米，正當人們?yōu)檫@一利好消息高興時(shí)，國家發(fā)改委公布的數據卻顯示，廣州3月份房?jì)r(jià)同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.8%。兩組數大相徑庭。
正當人們炮轟廣州房?jì)r(jià)失真時(shí)，南京又傳來(lái)房?jì)r(jià)兩小時(shí)上漲1200元的消息，并指出半年來(lái)南京當地房?jì)r(jià)已經(jīng)上漲了近25%，而根據國家統計局的數據，今年3月份南京房?jì)r(jià)同比上漲6.1%，兩者之間差距甚遠。
“現在關(guān)于房?jì)r(jià)的統計數據太混亂了，幾乎沒(méi)有參考價(jià)值。地方政府應該摸清房屋的銷(xiāo)售情況，比如說(shuō)銷(xiāo)量、戶(hù)型、價(jià)位等，而不是整天去打壓房?jì)r(jià)�！敝袊缈圃航�(jīng)濟研究所汪利娜如此建議,理由是“否則老百姓不了解真實(shí)信息，宏觀(guān)調控也就沒(méi)有依據”。
廖英敏也擔心“造成有些部門(mén)失信于民的后果”，建議“政府出面來(lái)統一口徑”。
土地稅清算 房?jì)r(jià)疑受傳導
2007年1月17日，國稅總局的一紙清算土地增值稅的通知，反映在了股市上——地產(chǎn)股連續兩天大跌，萬(wàn)科、保利等諸多股票跌停。宏觀(guān)調控以來(lái)，地產(chǎn)股從未遭受如此毀滅性的打擊。
土地增值稅自1993年推出后一直沒(méi)有征收。國稅總局稱(chēng)，土地增值稅是國家為了進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控而出臺的稅種，主要目的是調節房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤。由于對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目已經(jīng)預征了土地增值稅，而清算是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目已經(jīng)全部或大部分銷(xiāo)售完畢后才進(jìn)行的，因此，通知的出臺在政策上不會(huì )額外增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負擔，也不會(huì )加重購房者的經(jīng)濟負擔。
但普通購房者的第一反應都是“羊毛出在羊身上”，擔心開(kāi)發(fā)商會(huì )進(jìn)行稅負轉嫁。隨后新浪網(wǎng)所做的調查表明：75%的網(wǎng)民認為，落實(shí)土地增值稅會(huì )推高房?jì)r(jià)；91%的網(wǎng)民認為開(kāi)發(fā)商會(huì )向消費者轉嫁成本。
根據國稅總局的通知，土地增值稅實(shí)行4級超率累進(jìn)稅率。有學(xué)者認為，這種累進(jìn)的所得稅制度有抑制房?jì)r(jià)上漲的作用——如果提價(jià)勢必造成增值額的上升，它到一定程度會(huì )觸發(fā)更高一級稅率的適用，而這對開(kāi)發(fā)商而言未必劃算。土地增值稅到底會(huì )不會(huì )轉移到房?jì)r(jià)上至今難有定論。但是賬還是可以算的。
以北京市南三環(huán)東鐵匠營(yíng)地塊為列，今年4月17日，該地塊拍出了6700元/平方米的高價(jià)。按照總建筑面積4750平方米計算，地皮總價(jià)款為3205萬(wàn)元�，F場(chǎng)一位參與競拍的開(kāi)發(fā)商向記者表示，6700元/平方米的地皮價(jià)格要想賺錢(qián)，成品房至少要賣(mài)到12000元/平方米，因為這個(gè)項目是純住宅沒(méi)有底商，而且容積率不高。假設建筑安裝成本為2000元/平方米，也就是項目整體建安成本為950萬(wàn)元。項目建成后，交納土地增值稅可扣除的金額為(3205萬(wàn)元＋950萬(wàn)元)×1.2＝4986萬(wàn)元。項目建成后以不同的價(jià)格出售，須交納的土地增值稅如上表所示。
從表格中不難看出，在成本相同的條件下，項目的售價(jià)越高，交納的增值稅也隨之提高，但利潤并未因此下降反而是上升了。
規范交易 囤房者我行我素
今年初，記者的一位朋友參加了河北燕郊上上城項目的開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，被那種瘋狂購房的熱情震驚了，“第一感覺(jué)就是房子賣(mài)得真快，不托人買(mǎi)房號根本別想買(mǎi)房”。但是隨后幾天，這位朋友一直接到上上城項目銷(xiāo)售部的電話(huà)，稱(chēng)目前還有空房，請這位朋友去看房。
開(kāi)始是皇帝女兒不愁嫁的陣勢，后來(lái)卻成了上門(mén)的買(mǎi)賣(mài)？是湊巧還是開(kāi)發(fā)商哄抬房?jì)r(jià)的伎倆？
“國六條”明確提出，要堅決打擊囤房、虛假宣傳等市場(chǎng)違規行為，隨后建設部一年來(lái)出臺了不下10項有關(guān)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的文件，還聯(lián)合有關(guān)部門(mén)在全國范圍內開(kāi)展了多次集中整治工作。政策出臺的密度與力度都堪稱(chēng)前所未有。
記者近日就整治的結果致電建設部，建設部辦公廳的有關(guān)人士表示，目前還不方便就此問(wèn)題接受采訪(fǎng)。
而記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，發(fā)布虛假信息、違規銷(xiāo)售等現象依然存在。
在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上，記者發(fā)現，近日開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)項目中大多數樓盤(pán)基本上沒(méi)怎么出售，但是按照售樓電話(huà)打過(guò)去，不少售樓人員卻告訴記者已經(jīng)售空或是基本售空。
根據建設部、國家工商總局聯(lián)合發(fā)出的通知，房地產(chǎn)項目在拿到預售證后3天至10天內必須公開(kāi)進(jìn)行銷(xiāo)售。按照房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示的信息，聞濤苑小區于2007年3月29日拿到了預售許可證。但是記者以買(mǎi)房者的身份咨詢(xún)時(shí)，該樓盤(pán)銷(xiāo)售人員卻稱(chēng)5月15日才正式開(kāi)盤(pán)。東方太陽(yáng)城也有類(lèi)似的情況，其銷(xiāo)售人員稱(chēng)拿到預售證的項目會(huì )分期開(kāi)盤(pán)。（賴(lài)大臣 趙艷紅）
