兄弟倆打了4年的公房承租權官司,陶然亭街道物業(yè)糾紛調解委員會(huì )不到一個(gè)月就圓滿(mǎn)解決了,兩兄弟重歸于好……這是宣武區物業(yè)管理糾紛人民調解指導委員會(huì )成立兩個(gè)月來(lái)調解的又一起糾紛。到今天為止,宣武區各級物業(yè)調解組織共受理物業(yè)糾紛45件,調解成功42件,成功率超過(guò)90%。與上法院打官司相比,大家開(kāi)始習慣有事先上調解委員會(huì )論個(gè)是非曲直。
物業(yè)糾紛上法院的越來(lái)越多
據宣武區司法局基層科科長(cháng)曹淑琴介紹,宣武區老舊小區和現代小區錯落交織。老的單位自管小區由物業(yè)接管后,居民一時(shí)無(wú)法適應。新建小區存在的問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商留下的,但是因為法律關(guān)系沒(méi)有理順,業(yè)主和物業(yè)公司便產(chǎn)生了矛盾,因此拒交物業(yè)管理費、張貼抗議橫幅標語(yǔ)到暴力沖突事件時(shí)有發(fā)生。據統計,僅去年就發(fā)生因物業(yè)管理導致停水、停電、停車(chē)等群體性糾紛8件。宣武法院的物業(yè)糾紛案件2004年為73件,2005年為226件,上升了200%,2006年更上升到309件。
案例一 樓上要裝修樓下坐月子
去年9月,西便門(mén)西里小區36歲的李女士喜得貴子?伞霸伦印边沒(méi)坐穩,樓上刺耳的電鉆聲就把孩子嚇得哇哇大哭。李女士的丈夫沖上樓就和施工隊吵了起來(lái)。原來(lái),樓上的張先生剛剛分了這套房,單位要求馬上把原有的住房收回!皢挝淮叩镁o,我著(zhù)急裝修也是沒(méi)辦法!睆埾壬埠軣o(wú)奈。
調解:西便門(mén)西里社區調解主任郭建英告訴記者,開(kāi)始雙方都不讓步,一談就吵!昂髞(lái)我們就和兩家單獨談,其實(shí)兩家都有難處:一個(gè)是馬上要交房,另一個(gè)是高齡產(chǎn)婦坐月子。只要雙方換位思考就能互相體諒!
成效:李女士先作出讓步,答應等孩子打完預防針,就搬到娘家住。居委會(huì )又給張先生的單位開(kāi)具了證明,單位也同意了推遲收房。張先生保證,給李女士一個(gè)安靜的休養環(huán)境!袄钆咳ツ锛視r(shí)還特意通知張先生:您可以裝修了,F在兩家處得特別好!
案例二 新建樓侵犯舊平房采光
去年3月,家住新安中里的居民寫(xiě)信給社區物業(yè)糾紛調解委員會(huì ),反映某開(kāi)發(fā)公司新建樓房遮擋了平房的采光。新安里的平房房屋狹小破舊又不屬于拆遷范圍,住戶(hù)心中本來(lái)就有些怨氣,遇上這事情緒十分激動(dòng)。
調解:調委會(huì )經(jīng)過(guò)實(shí)地測量,發(fā)現平房與新建樓房的間距只有1.6米,有的屋檐距離陽(yáng)臺只有十幾厘米,不僅居民采光受影響,連生活隱私都暴露無(wú)遺。調委會(huì )召開(kāi)了小型座談會(huì )逐戶(hù)走訪(fǎng),并說(shuō)服了原本態(tài)度強硬的開(kāi)發(fā)公司。
成效:開(kāi)發(fā)公司對平房居民予以了合理的補償,而且答應一直補償到平房的正常使用期結束。
物業(yè)糾紛調解委員會(huì )調解流程
宣武區物業(yè)糾紛調解指導委員會(huì )
宣武區物業(yè)糾紛調解委員會(huì )
調解重點(diǎn)疑難糾紛、協(xié)調督辦、監督指導
報告工作
街道物業(yè)糾紛調解委員會(huì )
信息反饋
登記、分析、匯總 調解疑難糾紛、協(xié)調督辦
監督指導
社區物業(yè)糾紛調解委員會(huì )
不屬于物業(yè)糾紛 屬于物業(yè)爭議 宣傳物業(yè)管理法律
排查矛盾
調解范圍 調解范圍 法規及來(lái)訪(fǎng)咨詢(xún)
調解不成功協(xié)調相關(guān)部門(mén)進(jìn)行 調解成功達成協(xié)議
告知解決途徑
行政調解 可以制作協(xié)議書(shū)
行政調解不成功的引導進(jìn)行司法訴訟
法院
指導調解 提前介入 前置調解 提出司法建議
打官司一年調解就用一個(gè)月
物業(yè)調解委員會(huì )的首席調解員、北京市良才律師事務(wù)所的李金平律師告訴記者,北京市的物業(yè)糾紛案件數量逐年上升,大約每年都要增長(cháng)20%。
“民事案件一審加上二審,前后花上1年時(shí)間是常事。像業(yè)主大會(huì )要求更換物業(yè)公司這種案件,訴訟費加上律師費一般要花上50萬(wàn)左右!倍盥蓭熡H自參與調解的幾個(gè)物業(yè)糾紛,在一個(gè)月內就達到了雙方“化干戈為玉帛”的目的。
“許多物業(yè)矛盾,需要給雙方一個(gè)‘臺階’,這就要由調解員來(lái)做‘媒’!毙鋮^司法局局長(cháng)張才斐說(shuō),“再加上11位資深律師組成的專(zhuān)家顧問(wèn)團,不管是從情還是從理,物業(yè)調解委員會(huì )都可以雙管齊下!
調委會(huì )需要專(zhuān)業(yè)化
自今年3月宣武區物業(yè)糾紛調委會(huì )成立后,宣武的8個(gè)街道相繼成立了街道級物業(yè)糾紛調解委員會(huì ),并且在全區規模較大或物業(yè)糾紛相對突出的14個(gè)小區成立了社區級物業(yè)糾紛調委會(huì )。今年內,全區還將建成53個(gè)基層社區法律服務(wù)室。據了解,“北京市物業(yè)管理糾紛人民調解指導委員會(huì )”的工作下月將正式啟動(dòng)。
曹淑琴認為,調委會(huì )還存在一些問(wèn)題!艾F在調解員主要由居委會(huì )人員擔任,有時(shí)我在一些基層的司法所看到,百姓來(lái)問(wèn)一些房屋租賃等專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題時(shí),一些調解員的解釋不是很清楚!倍艺{解員和顧問(wèn)律師都是靠著(zhù)奉獻精神來(lái)工作,不能保證調解工作的長(cháng)期效果。因此調委會(huì )應該進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化機構的建設。(王萍 江幗涓 陳虹)