【策劃人語(yǔ)】
在宏觀(guān)調控“國六條”正式實(shí)施一周年之際，最為關(guān)鍵的調控執行戰役在各大重點(diǎn)城市陸續打響。
北京的限價(jià)房開(kāi)始推進(jìn)，保障大旗遍地樹(shù)起；上海則在房產(chǎn)交易個(gè)稅的烏龍事件上栽了個(gè)跟頭，隨后又拿中國最貴的公寓開(kāi)刀，掀起一股“嚴打風(fēng)”；廣州依舊推行市場(chǎng)化調節的措施，但“房?jì)r(jià)下降”的承諾至今沒(méi)有完全兌現；猛地跳出來(lái)的還有南京，讓人大出意外的使出行政鐵腕，要求房?jì)r(jià)只能降不能升，頗有些“拼命三郎”的味道……
不可否認，這些舉措都是地方的努力，它們也不算遲到；但是，在缺乏全局指揮和整體配合的地方混戰后，這硝煙散去的效果，還真是讓人有些擔心。
北京：保障手段尚待后效
調控力度：★★
從去年的調控開(kāi)始，國家就注意到從住房結構、住房保障、土地政策等環(huán)節梳理樓市的深層矛盾。就在本周，先前中標北京首塊限價(jià)房用地的北京住總集團與一些企業(yè)簽訂了搬遷補償協(xié)議，這也標志著(zhù)北京首個(gè)限價(jià)房項目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)建設階段。而在昨天，北京新的保障性住房管理制度正式公布，此前首個(gè)住房保障制度試點(diǎn)工作已在宣武區陶然亭街道啟動(dòng)�？磥�(lái)，面對房?jì)r(jià)兇猛，北京眼下選擇了從住房保障入手。
原計劃去年第四季度入市的北京首批限價(jià)房用地因紛繁復雜的原因，一度“難產(chǎn)”。今年3月底，首批限價(jià)房用地終于正式入市，目前3副地塊也已招標出讓完畢。據了解，未來(lái)3個(gè)限價(jià)房項目的售價(jià)均被控制在6000-7000元/平方米。
據了解，北京市2005年房屋竣工面積3770.9萬(wàn)平方米；2006年基本上保持上年水平。而按照北京市政府的計劃，今年將建設300萬(wàn)平方米限價(jià)房，200萬(wàn)平方米經(jīng)濟適用房，占房屋竣工面積比例約在15%左右。建設部政策研究中心副主任王玨林認為，這樣的比例對市場(chǎng)不會(huì )產(chǎn)生太大的影響。
鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松也認為，由于限價(jià)房從總體上來(lái)說(shuō)建設面積不能與商品房相比，因此其選擇區域相對就會(huì )有局限性，而當前北京主流購房人群卻有著(zhù)濃重的“區域情結”，因此限價(jià)房對北京樓市的整體影響不會(huì )很大。
現狀：房?jì)r(jià)上漲“名列前茅”
來(lái)自國家統計局北京調查總隊的最新數據顯示，4月北京房屋價(jià)格總體漲幅為9.4%，比3月又提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。在商品房中，新建商品住宅價(jià)格漲幅10.7%，比3月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，普通住宅價(jià)格漲幅高達12.1%，高檔住宅價(jià)格漲幅也達8.8%。
此外，雖然5月的房?jì)r(jià)指數尚未公布，但已經(jīng)有市場(chǎng)研究表明，北京上月房地產(chǎn)市場(chǎng)供應有所增加，而房?jì)r(jià)依然高位運行，有近半數新盤(pán)單價(jià)超萬(wàn)元。據悉，5月北京共有52個(gè)樓盤(pán)有新房源入市，均價(jià)萬(wàn)元以上占到45.8%；新增供應面積則為120.36萬(wàn)平方米，比4月增長(cháng)9.4%。
然而，從成交量上看，北京今年前五個(gè)月的期房交易量均是低于去年同期的，所以量縮價(jià)漲的情況令業(yè)內擔憂(yōu)。國家統計局北京調查總隊指出，一方面部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)分批取得預售許可證，從而不斷上調房屋銷(xiāo)售價(jià)格；另一方面由于基礎配套設施不斷完善，使同一樓盤(pán)的后期項目?jì)r(jià)格不斷上漲；此外，別墅類(lèi)住宅用地審批的叫停，別墅類(lèi)項目供應減少，也使其價(jià)格漲幅較大。
上海：嚴征嚴打“亦真亦幻”
調控力度：★★
躁動(dòng)的5、6月，似乎已經(jīng)慣例性地成為房地產(chǎn)調控政策的多發(fā)期，而為控制房?jì)r(jià)上漲趨勢而進(jìn)行的“保衛戰”，上海今年的表現至少從態(tài)度上看可謂不遺余力。5月底，上海二手房個(gè)稅嚴征的通知引來(lái)許久不見(jiàn)的交易過(guò)戶(hù)潮；近日又宣布進(jìn)行樓市“嚴打”，正對三個(gè)商品房項目的開(kāi)發(fā)商和一家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司進(jìn)行專(zhuān)項檢查。一是金融稅收，一是市場(chǎng)整治，調控工具運用之靈活之恰當，彰顯歷來(lái)的上海特色。唯有對房?jì)r(jià)的調控效果，市場(chǎng)還需拭目以待。
二手房個(gè)稅嚴征的政策說(shuō)法源于上海某區房地產(chǎn)交易中心曾在5月下旬掛出的一份《關(guān)于個(gè)人轉讓房屋有關(guān)稅收征管問(wèn)題的通知》，根據這份文件，此前一些在出售二手房后可以“就低”選擇總價(jià)1%-2%而非差價(jià)20%繳納個(gè)稅的口子被明確封死。
蹊蹺的是，這一文件很快被相關(guān)部門(mén)推翻，朝令夕改地表示二手房個(gè)稅征收政策沒(méi)有變化。到今天為止，在上海出售二手房后需要繳納的個(gè)稅仍大可按核定征收方式。
另一個(gè)措施是對市場(chǎng)操作層面的監管。根據有關(guān)部門(mén)的說(shuō)法，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控和交易秩序整治是一項長(cháng)期的工作。上海市房地局近期就布置了幾項具體工作。對開(kāi)發(fā)企業(yè)的檢查包括：捂盤(pán)惜售行為；銷(xiāo)售人員炒作房?jì)r(jià)，制造虛假銷(xiāo)控表、人為組織排隊等方式哄抬房?jì)r(jià)的行為；無(wú)證預訂預售、期房售后包租、拆零銷(xiāo)售等行為。對房地產(chǎn)經(jīng)紀環(huán)節的檢查包括為轉讓人非法“墊”資還貸，估價(jià)機構違規迎合委托人意愿任意抬高或壓低房屋評估價(jià)格行為。
一個(gè)喜人的跡象是，相關(guān)部門(mén)對市場(chǎng)各類(lèi)潛規則和擦邊球了解得如此細致，若下力氣解決如上所有問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)凈化指日可待。但是，相關(guān)部門(mén)通報的四個(gè)被查案例，記者從三家當事人處均得到了否認違規的答復�！叭绻@次審查以沒(méi)有結論告終，政策執行力在市場(chǎng)的認可度將大打折扣�！�
現狀：房?jì)r(jià)持續止跌回升
因為沒(méi)有類(lèi)似的官方統計數據，記者從個(gè)案中了解的情況是，上海一些樓盤(pán)近期漲幅明顯。比如，上海浦東某樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)第一天和第二天調價(jià)幅度達到800元/平方米。而二手房個(gè)稅嚴征通知公開(kāi)后，有房產(chǎn)中介稱(chēng)，高檔房售樓人員乘機上調銷(xiāo)售價(jià)格，有些升幅在10%左右，“奇怪的是居然仍舊賣(mài)得出去�！�
即便是均價(jià)統計，根據國家發(fā)改委公布的70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數報告，一直引領(lǐng)房?jì)r(jià)回調趨勢的上海也從今年3月開(kāi)始止跌回升�！耙恍┱邷p少了本就有限的市場(chǎng)供給，一些政策則增加了售房成本，反而被售房者打進(jìn)了房?jì)r(jià)中。在剛性需求強大的市場(chǎng)局勢下，控制房?jì)r(jià)平穩確實(shí)并非易事�！睂�(zhuān)家指出。
南京：政府鐵腕引發(fā)爭議
調控力度：★★★
今年4月，南京市江寧區的一個(gè)樓盤(pán)，上午的價(jià)格還是3900元/平方米，下午就提到5100元/平方米，創(chuàng )造了2小時(shí)每平方米房?jì)r(jià)暴漲1200元的“神奇記錄”，也令全國對南京樓市“刮目相看”。
然而，南京的政府部門(mén)對此所作的應對同樣令業(yè)界嘩然。5月底，南京市物價(jià)局出臺新規，表示在此前實(shí)行的普通商品房銷(xiāo)售必須“一套一價(jià)”、明碼標價(jià)的基礎上，要求在售樓盤(pán)中尚未銷(xiāo)售部分的最高價(jià)格應低于今年5月14日前該樓盤(pán)實(shí)際成交的最高價(jià)格。業(yè)內認為，此舉意味著(zhù)南京在售樓盤(pán)的價(jià)格“只能降不能漲”，而也有不少人提出，此舉有悖于商品房市場(chǎng)化定價(jià)的原則，是一個(gè)“逆市政策”。
任志強就是最先向南京市物價(jià)局“開(kāi)炮”的業(yè)內名人，兩度在博客上撰文質(zhì)疑南京針對商品房?jì)r(jià)格的調控政策嚴重失當，違背了市場(chǎng)經(jīng)濟的基本規律，有“開(kāi)倒車(chē)”之嫌。一些南京的市場(chǎng)人士也覺(jué)得這樣的調控措施“莫名其妙”。
而南京市物價(jià)局有關(guān)人士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，最新出臺的文件只是對南京原有的商品房定價(jià)體系在操作上的進(jìn)一步細化補充和貫徹落實(shí)，這一調控措施并非“逆市”而行。 “對于這次新的規定，應該以一個(gè)‘歷史延續性’的眼光去看。南京對于高檔商品房一直是完全市場(chǎng)化定價(jià)的，但對于普通商品房很早就采取物價(jià)部門(mén)核定基準價(jià)、規定浮動(dòng)幅度的定價(jià)模式。同時(shí)在新規出臺前，南京已經(jīng)頒布了兩個(gè)文件進(jìn)行價(jià)格規范，新規只是進(jìn)一步的細化補充和貫徹落實(shí)�！蹦暇┦形飪r(jià)局有關(guān)人士認為，“何況在售樓盤(pán)往往有很多套房源，一般樓盤(pán)總是定個(gè)平均價(jià)，然后再按照樓層、朝向等條件在規定的浮動(dòng)幅度內給房源定價(jià)，我們也不是‘一棍子打死’的，這也得到了開(kāi)發(fā)商方面的理解�！�
在另一些市場(chǎng)人士看來(lái)，南京動(dòng)用行政手段也實(shí)屬無(wú)奈，否則真不知道該如何快速抑制房?jì)r(jià)飛速上漲的態(tài)勢。不過(guò)，目前令南京市民擔心的是，“一房一價(jià)”等新政抑制房?jì)r(jià)的效果并非“立竿見(jiàn)影”。據披露，目前南京樓市內能按照物價(jià)部門(mén)的“規定動(dòng)作”實(shí)施的樓盤(pán)并不多，看來(lái)開(kāi)發(fā)商的“抵制”情緒仍在。
現狀：房?jì)r(jià)屢創(chuàng )近年新高
“從今年江蘇省尤其是南京市的房?jì)r(jià)走勢看，已不是穩中趨升，而正在急劇飆升�！苯K調查總隊有關(guān)人士這樣評價(jià)南京樓市。按照國家統計局江蘇調查總隊公布的數據：今年4月，南京普通商品住宅成交均價(jià)為4447元/平方米，同比漲幅11.5%，創(chuàng )下兩年來(lái)的新高。
而在剛過(guò)去不久的5月，南京樓市各單周的成交量均屢創(chuàng )新高，相對4月而言，銷(xiāo)售量和價(jià)格又有所增加。據中國指數研究院監控數據顯示，5月南京商品住宅認購量為13785套，成交量為9681套，同比4月增加了2100套；成交均價(jià)則小幅上升，5月均價(jià)為5800元/平方米，相比4月上漲了6.6%。
另?yè)�，目前南京玄武巷、漢府街、秦淮河等二級地段成為房?jì)r(jià)上漲的標尺。有調查顯示，南京這些地段的普通住房均價(jià)，已由去年4月的6800元/平方米左右，漲到現在的8500元/平方米左右，一年上漲了1700元。
廣州：市場(chǎng)化調節“叫好不叫座”
調控力度：★★★
與其他城市收緊供應、加強稅收的政策相比，廣州在房地產(chǎn)調控中的理念被市場(chǎng)評價(jià)為“切中要害”。根據“穗七條”的要求，廣州平抑房?jì)r(jià)的著(zhù)眼點(diǎn)落在調節供需上，比如“加大經(jīng)營(yíng)性商品住宅用地供應量，緩解住房供需矛盾�！�
據了解，廣州已經(jīng)決定，從2007年開(kāi)始連續3年確保廣州十區每年供應住宅用地5平方公里以上，其中2007年供應5.07平方公里。另外，為了啟動(dòng)現有土地資源，廣州宣布，2007年將公開(kāi)出讓16宗居住類(lèi)閑置用地，及通過(guò)司法拍賣(mài)和公開(kāi)出讓盤(pán)活再利用16宗爛尾地。
政策一出確實(shí)引來(lái)了四方叫好�！霸谛枨髲妱诺氖袌�(chǎng)中，不確保有效的供給，一味加大交易成本，并非調控房?jì)r(jià)的明智之舉，激活閑置土地增加供給才是根本�！鄙钲谝晃环康禺a(chǎn)評論人士稱(chēng)。
但是，在供給政策沒(méi)有完全落實(shí)之前，市場(chǎng)對承諾兌現的可能性仍然有所保留�！按饲皬V州承諾房?jì)r(jià)下降，當月統計立刻有700元的單價(jià)降幅，令市場(chǎng)頗感意外，市民可是很少體會(huì )到相同樓盤(pán)房?jì)r(jià)下降的情況�！睆V州一位市場(chǎng)人士向記者表示。
此外，廣州在加大供給中的另一個(gè)措施引來(lái)質(zhì)疑，那就是放寬單位自建房政策。幾個(gè)月前，廣鋼集團均價(jià)2050元/平方米的自建房曝光，此后相關(guān)部門(mén)高調表示單位自建房有助于多渠道增加住房供給。而一些學(xué)者卻表示，單位自建房政策有政府規避保障責任之嫌，并有可能造成新的社會(huì )不公。
現狀：降價(jià)“承諾未兌”
年初“兩會(huì )”期間，廣州市長(cháng)“全力以赴把房?jì)r(jià)壓下來(lái)”的說(shuō)法給市場(chǎng)帶來(lái)了極大的房?jì)r(jià)回調期望。隨后，廣州市國土房管局發(fā)布3月廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，稱(chēng)廣州十區新建商品住房出現最大降幅，均價(jià)7029元/平方米，比2月下跌了700元/平方米。而就在廣州當地房?jì)r(jià)統計數據出來(lái)不久，國家發(fā)改委70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數出爐，廣州以同比上漲8.6%、環(huán)比上漲1.2%再列漲幅榜前位。市場(chǎng)嘩然。（柯鵬 海潮 于兵兵 李和裕）
