日前，北京市政府對《北京市實(shí)施〈中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例〉辦法》作出了修改：本市企業(yè)和把土地用作經(jīng)營(yíng)性目的的個(gè)人，在繳納城鎮土地使用稅時(shí)，稅額標準將提高兩倍；外企首次被納入到征收城鎮土地使用稅的范疇。
城鎮土地使用稅在稅法上屬于財產(chǎn)稅，是典型的保有環(huán)節稅收，嚴格來(lái)講是屬于物業(yè)稅的一種。
此前，社會(huì )一直充斥著(zhù)對物業(yè)稅出臺與否的熱論，政府部門(mén)始終沒(méi)有動(dòng)作。如今政府將城鎮土地使用稅的稅額標準大幅提高，其實(shí)可以看作是將城鎮土地使用稅當作物業(yè)稅的一種提上了日程。
聯(lián)系到今年以來(lái)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、房?jì)r(jià)都有明顯的反彈跡象，甚至局部地區又開(kāi)始出現了房?jì)r(jià)狂飆現象。為防止這樣的現象蔓延，中央先后出臺了再次“限外”的政策，就在上周末還專(zhuān)門(mén)組織八部委到深圳調查，由此可見(jiàn)中央對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的關(guān)注和擔心。
在這個(gè)背景下，此次調整顯然體現出北京市政府對房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控力度在加大，其目的在于加大對建設用地的稅收調節力度，抑制建設用地的過(guò)度擴張，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)再度過(guò)熱。
這一政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )產(chǎn)生什么樣的影響呢？城鎮土地使用稅是我國目前在土地保有環(huán)節征收的惟一稅種。該稅提高后，顯著(zhù)增加了房地產(chǎn)的保有成本：根據城鎮土地使用稅條例的規定，城鎮土地使用稅是按照占有土地使用權的面積繳納的，因此占有土地使用權的面積越多，繳納的稅款就越多。但不容樂(lè )觀(guān)的是，由于實(shí)際上其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中所占的比例較小，對房?jì)r(jià)的直接影響并不是很大。
當然，土地使用稅新政對于開(kāi)發(fā)商還是有很大影響的。首先是開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)速度必須加快。該稅提高后，開(kāi)發(fā)商在取得了土地使用權之后如果不盡快出售該房地產(chǎn)或者轉讓該土地使用權，就必須依法繳納城鎮土地使用稅，而使用稅將造成開(kāi)發(fā)商單位面積成本的增加，也會(huì )造成項目總成本的增加。為了避免上述成本的增加，開(kāi)發(fā)企業(yè)就必須在取得土地使用權之后加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的步伐，以減少土地使用權在開(kāi)發(fā)企業(yè)的保有時(shí)間，降低開(kāi)發(fā)成本。
其次，銷(xiāo)售速度也必須隨之加快。開(kāi)發(fā)企業(yè)需要加快將已經(jīng)開(kāi)發(fā)建成的房地產(chǎn)銷(xiāo)售，以使開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)轉讓給他人，從而使土地使用權保有在開(kāi)發(fā)商手中的時(shí)間縮短，甚至達到不繳納城鎮土地使用稅的目的。
第三，進(jìn)一步要求資金的儲備必須充分。土地使用稅是在開(kāi)發(fā)商取得了土地使用權之后必須繳納的稅收，在這種情況下，繳納稅收是開(kāi)發(fā)企業(yè)必須首先承擔的成本，這將直接增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的前期開(kāi)發(fā)成本，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在資金上進(jìn)行充分的準備。
因此，可以說(shuō)該稅的征收對開(kāi)發(fā)商在土地、開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售三個(gè)環(huán)節上的綜合協(xié)調和規劃能力提出了更高的要求，中小開(kāi)發(fā)商和項目公司的生存空間將進(jìn)一步被擠壓。
需要特別提及的是，此次城鎮土地使用稅的變動(dòng)，最大的亮點(diǎn)在于對外資企業(yè)用地征收城鎮土地使用稅。
此前我國對于外資的選擇基本上持“來(lái)者不拒”的態(tài)度，這不利于公平稅負、平衡內外資企業(yè)的稅收負擔和促進(jìn)各類(lèi)企業(yè)公平競爭。此外，在多項措施的共同作用下，一些只注重短期利益的外資企業(yè)有可能會(huì )選擇離開(kāi)，關(guān)系到這部分的資金流出，是值得關(guān)注的。(蘇晶 安邦集團研究總部分析師)
