回顧2007年京城二手房樓市，無(wú)論是政策、市場(chǎng)還是消費者心態(tài)都經(jīng)歷了太多的變化，如股市波動(dòng)、保障性住房落地、資金監管、網(wǎng)上簽約、央行加息等。而這些變化也見(jiàn)證了今年上半年北京二手房市場(chǎng)的成長(cháng)和發(fā)展。對于2007年上半年的京城二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，用一句話(huà)來(lái)概括就是：政府，保障與抑制協(xié)調并行；市場(chǎng)，價(jià)量漲幅趨緩；區域，成交區域格局多樣化。
看點(diǎn)一｜資金監管網(wǎng)上簽約推出
2007年上半年，北京市建委相繼推出資金監管和二手房網(wǎng)上簽約政策，兩個(gè)政策在上半年的先后出臺，可以說(shuō)是為下半年二手房市場(chǎng)的快速發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎。
據北京中原三級市場(chǎng)部統計數據顯示，2006年全年北京二手房成交金額達到424億元，其中70%的交易是通過(guò)經(jīng)紀公司進(jìn)行辦理。因此，資金監管政策的出臺也是大勢所趨；而二手房網(wǎng)上簽約政策的出臺，則為資金監管的良好運行埋下鋪墊，保障二手房市場(chǎng)的規范化進(jìn)程順利實(shí)現。
看點(diǎn)二｜政府保障與抑制協(xié)調并行
對于2007年上半年的二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，政府采取的有保有壓的策略，推出一系保障性住房，靠增加供給來(lái)滿(mǎn)足消費者居住需求。目前已入市的大型經(jīng)濟適用房項目如宋家莊經(jīng)濟適用房，均價(jià)為4369元/平方米。限價(jià)房方面，2007年北京共推出10塊限價(jià)房，首批已確定售價(jià)的限價(jià)房是豐臺區花鄉造甲村“鴻基花園二期”，石景山區金頂街三區項目用地，售價(jià)與同區域的二手房?jì)r(jià)格相比具有很大的價(jià)格優(yōu)勢，低于同區域二手房?jì)r(jià)格2000元/平方米左右。
看點(diǎn)三｜市場(chǎng)成交價(jià)量同漲
統計數據顯示，2007年上半年二手房買(mǎi)賣(mài)成交量同比2006年上半年增長(cháng)16%�？梢钥闯�，二手房市場(chǎng)消費者購房需求仍很是強勁。在對北京朝陽(yáng)、海淀、豐臺、東城、西城、崇文、宣武城區的新房住宅監測中顯示，2007年上半年這七大區域內中高檔次新房住宅的成交均價(jià)為10903.8元/平方米，同2006年下半年成交價(jià)格相比，價(jià)格增幅為9.4%。究其原因，業(yè)內人士認為，今年上半年二手房成交價(jià)格仍不斷上漲一是受到北京城市發(fā)展大環(huán)境影響，二是受到區域內一手房房?jì)r(jià)居高不下且新供應土地不足的影響。
看點(diǎn)四｜成交區域格局多樣化
2007年上半年二手房成交區域不再集中于以前傳統的熱點(diǎn)區域如朝陽(yáng)和海淀，而是成交區域更加多樣化。中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)研究部的專(zhuān)業(yè)人士分析表示，從整體市場(chǎng)來(lái)看，成交價(jià)格呈現上漲勢頭，但各區域板塊成交價(jià)格又會(huì )呈現有漲有跌趨勢，這主要跟各區域內一二手房供需關(guān)系、價(jià)格差有關(guān)，另外，也與區域內房屋品質(zhì)、房屋戶(hù)型結構有關(guān)。
今年上半年二手房市場(chǎng)表現突出的區域主要集中在朝陽(yáng)區、海淀區、豐臺區、崇文區和宣武區。
看點(diǎn)五｜股市、樓市互動(dòng)強烈
2007年上半年股市經(jīng)歷了由持續高漲到突然暴跌的震動(dòng)，而股市的震動(dòng)也使得樓市產(chǎn)生了相應的波動(dòng)。數據顯示，5月，北京中原的租、售房源登記量與4月相比，前者下降了10%，而后者增長(cháng)了24%，這說(shuō)明有部分投資者欲將處于以租代售的房子提前出售，以換取部分流動(dòng)資金，而這部分資金普遍被認為已經(jīng)流向股票市場(chǎng)。
而在5月20日以后，二手房樓市出現客戶(hù)看房量明顯增多的趨勢，比4月上漲了近25%�？蛻�(hù)資金量也明顯較多，不少投資者開(kāi)始尋求購買(mǎi)商鋪來(lái)安置錢(qián)款。足見(jiàn)股市的震動(dòng)又促使購房者將資金轉回樓市，以尋求更穩定的回報。
看點(diǎn)六｜區域租賃市場(chǎng)有漲有跌
數據顯示，2007年上半年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)租賃成交量比2006年下半年上漲了32%，成交價(jià)格在不同程度上都有所上漲。而造成價(jià)格上漲的原因，業(yè)內人士分析認為主要有三點(diǎn)，即租賃稅的征收、奧運利好因素的帶動(dòng)和不斷上漲的房?jì)r(jià)。
而據“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心的《2007年上半年北京二手房售租比分析報告》顯示，今年上半年1居室的售租比已經(jīng)達到了272，增長(cháng)了30個(gè)點(diǎn)，增長(cháng)速度非常明顯，已經(jīng)接近國際成熟市場(chǎng)300的上限。而上半年的2居室和3居室售租比均值更是達到了292和293，直逼國際成熟市場(chǎng)的售租比上限300大關(guān)。因此，相比1居室而言，從2居室和3居室的靜態(tài)指標來(lái)看，其售價(jià)租金比已經(jīng)逼近國際警戒上限，投資風(fēng)險已經(jīng)較高。(仰靜)
