同高溫天氣一樣，剛剛過(guò)去的7月份，廣州樓價(jià)創(chuàng )下歷史新高。據市國土房管局陽(yáng)光家緣的統計數據，7月份十區商品住宅均價(jià)首次突破9000元／平方米大關(guān)，達到9473元／平方米，同今年1月份7523元／平方米的均價(jià)相比，一套100平方米的商品住宅，晚了半年買(mǎi)，就貴了19.5萬(wàn)元。
今年3月以來(lái)，廣州市政府陸續出臺了“穗七條”、“惠民66條”和“穗28條”等措施，但“穗七條”出臺百日之后，房?jì)r(jià)卻像被添了一把火，上升得更高了。
值得注意的是，高房?jì)r(jià)背景下，每個(gè)月的成交量仍有幾十萬(wàn)平方米，這都是什么人在支撐？這背后到底又有何玄機呢？
3萬(wàn)元／平方米的房子，也成了“筍盤(pán)”。
一位親戚托在廣州工作的陳先生幫他們在珠江新城找一套房子，價(jià)格不限。陳先生提供了幾個(gè)備選方案后，親戚看中了利雅灣南區的一套三房?jì)蓮d的住宅，建筑面積130平方米。由于樓層高、景觀(guān)較好，賣(mài)方居然開(kāi)出了390萬(wàn)元的實(shí)收價(jià)，而中介經(jīng)紀人也稱(chēng)，“單價(jià)僅僅是3萬(wàn)元／平方米，那么好的單位也就僅此一套了�！睋私�，該樓盤(pán)在2004年底推出時(shí)，售價(jià)還只有9000多元／平方米。如果按照正常辦理房產(chǎn)證所需要的時(shí)間，利雅灣在去年的售價(jià)也未超過(guò)2萬(wàn)元／平方米，這樣算來(lái)，賣(mài)家一轉手就能賺100多萬(wàn)元。
根據廣州市國土房管局陽(yáng)光家緣的實(shí)時(shí)數據，剛剛過(guò)去的7月份，廣州十區網(wǎng)上簽約的商品住宅均價(jià)達到9473元／平方米，創(chuàng )下了歷史新高。
而在今年1月份，陽(yáng)光家緣統計十區房?jì)r(jià)是為7523元／平方米、2月8129元／平方米、3月8096元／平方米、4月8037元／平方米。而經(jīng)歷了黃金周的5月，十區房?jì)r(jià)已到8514元／平方米。7月份升至9473元／平方米，相比1月份漲了1300元／平方米，漲幅達到25.9%。
從數字上分析，今年上半年的樓價(jià)從5月后開(kāi)始急漲。陽(yáng)光家緣數據顯示，廣州十區樓價(jià)在2—4月基本上是持平，甚至有輕微的下降，到了5月便迅速猛升。一個(gè)月均價(jià)升了近500元／平方米，而6月份均價(jià)再比5月升300多元／平方米。與此同時(shí)，市中心六區樓價(jià)也是在5月開(kāi)始突破萬(wàn)元大關(guān)，達到10375元／平方米，到了6月單月再升近千元／平方米，達到11331元／平方米，而7月則達到11512元／平方米的高位。
緣何猛漲？供需失衡仍是主因
對于這一輪房?jì)r(jià)上漲的主因，官方和一些行業(yè)研究機構發(fā)布的報告，均以“供求關(guān)系緊張”作為主要矛盾來(lái)解讀。
在今年5月份廣州市出臺“穗七條”措施后，廣州市國土房管局首次剖析了高房?jì)r(jià)的原因。認為土地供應銳減而需求量大增且包含不合理因素，從而加劇了市場(chǎng)的供需矛盾。而廣東省房協(xié)在日前發(fā)布的《2007年上半年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告》也顯示，供需比從平衡到失衡的拐點(diǎn)出現在2004年，該年上半年全省商品住宅的供需比為1：1.04，到2005年上半年，供需比就變成1：1.30，而2006年的上半年則變成了1：1.57，今年上半年達到1：1.89。
廣州市商品住宅供需比的變化趨勢也基本一致。據統計，1997年到2004年的幾年間，廣州批準商品房預售量同成交量是基本吻合的。但受到2004年“8·31”大限的政策影響，政府批地的速度受到程序限制減慢。從2005年開(kāi)始，土地供應開(kāi)始減少，2005年經(jīng)營(yíng)性住宅用地只出讓了0.5平方公里，2006年經(jīng)營(yíng)性住宅用地出讓1.86平方公里，而往年正常情況下能保證每年出讓3平方公里經(jīng)營(yíng)性住宅用地。受供地影響，過(guò)去每年800萬(wàn)平方米的預售商品房供應量前兩年也縮到700萬(wàn)甚至600萬(wàn)平方米。
在供應量下降的同時(shí)，需求量卻上升了100萬(wàn)—200萬(wàn)平方米。市民的收入水平并沒(méi)有突然增長(cháng)，人口也沒(méi)有突然增加，需求量的大增說(shuō)明其中包含了不合理的因素，包括投資性的需求，此外，還有消費者擔心房?jì)r(jià)繼續增長(cháng)而使得消費提前的因素，從而導致供需失衡，房?jì)r(jià)快速增長(cháng)�！ �
誰(shuí)在買(mǎi)房？每月仍成交幾十萬(wàn)平方米
在目前房?jì)r(jià)趨高、普通老百姓疾呼買(mǎi)不起房的當口，廣州市的房地產(chǎn)交易中心每月卻仍然有幾十萬(wàn)平方米的成交量，這些成交者都是怎樣的人群？如此高的房?jì)r(jià)都是他們支撐起來(lái)的嗎？
諸多業(yè)內人士分析了現階段的買(mǎi)房人群：投資客、換房族、還有一批被高房?jì)r(jià)嚇得趕快入市的自住者。
廣州市同創(chuàng )卓越房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文甚至表示，“現在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是有錢(qián)人的游戲�！�
【換房大軍】
廣州作為國內住房商品化改革最早的城市，曾經(jīng)對本市的居民住房狀況進(jìn)行過(guò)調查。來(lái)自廣州市統計局城市抽樣調查隊的調查，到2002年底，廣州就已經(jīng)有83.7%的居民家庭擁有自己的住房，其中64.9%的家庭買(mǎi)了“房改房”，7.1%的家庭買(mǎi)了商品房，另外有11.7%的家庭擁有原有的私房。
而來(lái)自廣州市房協(xié)的統計數字已經(jīng)表明，2005年，在廣州市擁有自有住房的家庭中，18%以上的家庭有兩套以上住房，當時(shí)，市房協(xié)預計今后廣州市擁有兩套以上住房的家庭比例會(huì )快速增長(cháng)，未來(lái)一段時(shí)間，廣州會(huì )有28%甚至38%以上的家庭擁有兩套以上住房。這個(gè)預測逐漸被現實(shí)印證。
近兩年，廣州二手樓市涌出了大量房改房房源，而這些房改房的原業(yè)主，則成為目前廣州一手樓市消費者中的生力軍。
【外地買(mǎi)家】
日前在廣州舉行的一次城市論壇上，來(lái)自各大房地產(chǎn)商的銷(xiāo)售經(jīng)理們透露出一組數據，廣州的一些樓盤(pán)中，深圳客的比例已經(jīng)不容忽視。例如，深圳客在托斯卡納的比例達15%，美林湖達20%，金地-荔湖城超過(guò)20%，夏灣拿甚至達50%，在珠江新城的麗江花園，認購數在3套以上的客戶(hù)，深圳人就占了50%�！吧钲谌�，正在成為廣州樓市的重要客戶(hù)�！敝械匦卸麻L(cháng)徐建平表示。深穗兩地存在的巨大“價(jià)格差”，正是吸引深圳客大規模涌進(jìn)廣州的主要原因。
同銷(xiāo)售經(jīng)理們一樣認為“廣州房?jì)r(jià)同深圳、上海、北京相比的確是一個(gè)洼地”的，還有來(lái)自本土的投資者。潮汕來(lái)的黃先生是廣州一家私企的老板，記者遇到他時(shí)，他正在勤天E品了解樓盤(pán)情況�？戳藥讉�(gè)月的房之后，對于該盤(pán)1.6萬(wàn)元／平方米的均價(jià)，黃先生表示還可以接受，同時(shí)表示，“我看了幾十個(gè)樓盤(pán)，還是本地買(mǎi)家多，廣州人也很有錢(qián)啊�！�
【自住一族】
上周末到廣州華景新城看房的張先生和黎小姐，前者因為結婚，這兩個(gè)月才開(kāi)始著(zhù)急要買(mǎi)房，而后者則是這個(gè)星期才下的買(mǎi)房決定。兩位自住的消費者買(mǎi)下的都是70多平方米的二房戶(hù)型，均價(jià)達到9500元／平方米。兩位買(mǎi)房者心態(tài)一致：“不趕快買(mǎi)不行啊，以后肯定還會(huì )漲，再遲一點(diǎn)，肯定又買(mǎi)不起了�！�
記者遇到小廖(化名)的時(shí)候，她正在翡翠綠洲的按揭服務(wù)處辦理按揭。找遍了整個(gè)廣州，只有開(kāi)發(fā)區這個(gè)地方既能滿(mǎn)足她低房?jì)r(jià)和好環(huán)境的兩個(gè)要求，雖然每天來(lái)回至少在路上有兩個(gè)小時(shí)，但還是一咬牙先買(mǎi)下來(lái)再說(shuō)。讓她下定決心的另一個(gè)原因是，該樓盤(pán)的小洋房一個(gè)月漲了1000元。這個(gè)漲幅嚇得人心驚肉跳，“是不是再晚一個(gè)月，我就又買(mǎi)不起了？”
會(huì )漲多久？專(zhuān)家稱(chēng)須防泡沫破裂
“錢(qián)太多了”，在目前描述中國宏觀(guān)經(jīng)濟時(shí)常常被提起——“流動(dòng)性過(guò)�！�，而經(jīng)濟學(xué)家們對此的解釋是：在貨幣市場(chǎng)上有超額供給(即流動(dòng)性過(guò)�；蝈X(qián)太多了)時(shí)，人們會(huì )通過(guò)增加支出來(lái)調節，而這種支出通常會(huì )是投資而不是消費。
對于目前房?jì)r(jià)的暴漲，多位業(yè)內專(zhuān)家都作出了“流動(dòng)性過(guò)�！钡慕庾x。仲量聯(lián)行亞太區的董事陳立民就表示，樓市、股市快速上漲，歸根結底是流動(dòng)性過(guò)剩的結果。在高增長(cháng)、低通脹格局不變的前提下，民間資金將持續搶灘投資市場(chǎng)，過(guò)剩資金同時(shí)擠向樓市、股市這兩個(gè)市場(chǎng)，推高了價(jià)格的同時(shí)也增加了風(fēng)險。
“沒(méi)有辦法，中國目前的投資渠道還很少，房地產(chǎn)自然而然成為既特殊又尋常的投資品。比起像坐‘跳樓機’的股票，房地產(chǎn)算是相對穩妥的投資”——維森置業(yè)的董事總經(jīng)理張維倫說(shuō)，房產(chǎn)比股票更“重”：“股票只是一張紙，而房?jì)r(jià)即使下跌，還可通過(guò)出租房屋挽回損失。這也是大批的熱錢(qián)涌入房市的原因�！痹谶@種房?jì)r(jià)高漲的短時(shí)期，投資客的比例甚至占了60%的比例，余下是換房一族，也占了30%。張維倫說(shuō)，近年來(lái)，廣州市樓房購入1年內就轉手的，占20%。
“這種投資趨勢在今年上半年確實(shí)特征明顯�！睆V東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )市場(chǎng)研究部主任黃福新說(shuō)。房子的轉手率很快，有的可能一個(gè)月轉三次。由于目前控制嚴格，最容易轉名的環(huán)節在拿預售合同到國土房管局鑒證之前，轉名的方式很多，其中一種就是換一份合同然后換一個(gè)買(mǎi)家的名字。記者通過(guò)暗訪(fǎng)發(fā)現，一些樓盤(pán)銷(xiāo)售人員也頂風(fēng)作案，在公司的支持下幫助買(mǎi)房者轉樓花。
而二手房屋成交量的巨大從另一個(gè)側面，說(shuō)明廣州市房地產(chǎn)交易的頻繁與活躍。根據廣州市國土房管局陽(yáng)光家緣的統計，今年1至5月，廣州全市十區一手住宅的成交宗數是30156套，而二手住宅的成交宗數卻達到33079宗，成交面積達到275.70萬(wàn)平方米，比去年同期242.06平方米的成交量，上漲了14%。而去年6月1日之后二手房的轉手成本要比2005年6月1日之后的轉手成本高——免營(yíng)業(yè)稅的條件從購房后的2年變成了5年。即便如此，二手房的成交依舊活躍。
不少專(zhuān)家表示，由流動(dòng)性支撐起來(lái)的高價(jià)位不可能持久，尤其需要警惕泡沫滋生乃至破裂。中原地產(chǎn)項目部副總經(jīng)理黃韜就認為，廣州的樓市已經(jīng)接近臨界線(xiàn)，已經(jīng)出現泡沫，房?jì)r(jià)的高漲有虛高的成分，需要警惕泡沫破裂。(張睿 宋慶萍）
