在北京房?jì)r(jià)普漲的格局下，亞奧地區的房?jì)r(jià)更是借著(zhù)奧運東風(fēng)越“躥”越高，奧運概念儼然成為不少樓盤(pán)漲價(jià)的“主打牌”。然而近期出現的世茂奧臨花園工程質(zhì)量、社區環(huán)境、物業(yè)管理等問(wèn)題，也讓許多業(yè)內人士和購房者對打著(zhù)奧運旗號的高價(jià)房疑慮叢生。
“奧東18”：炒作的價(jià)值？
“同一個(gè)世界，同一個(gè)夢(mèng)想”、“綠色奧運、科技奧運、人文奧運”……記者在位于北京朝陽(yáng)區安苑東路18號的一個(gè)在建房地產(chǎn)項目周?chē)吹搅擞∮袏W運口號的巨幅戶(hù)外廣告，其中還穿插有鳥(niǎo)巢等奧運場(chǎng)館的大幅圖片，而記者找了半天，才在廣告牌的最下方發(fā)現了與這些“大號”圖像、字符形成鮮明對比的“小號”項目名稱(chēng)——奧東18。
被廣告牌圈起來(lái)的工地內有兩棟接近封頂的樓群正在施工，由于地面堆放著(zhù)建筑材料和垃圾，兩棟樓之間的空間顯得比較狹小。記者還發(fā)現，與該項目南樓南面僅一條小巷之隔，有一座熱力廠(chǎng)，熱力廠(chǎng)背后聳立著(zhù)一根大煙囪。
隨后，記者來(lái)到該項目售樓處，看房的只有寥寥幾人。
“奧東18由兩棟坐北朝南、板塔結合的樓群組成，北樓1—3層是商業(yè)，集高端公寓與社區商業(yè)配套于一體，有一居至三居精裝戶(hù)型，兩棟樓之間有4000余平米的精致園林……”售樓人員向記者介紹，項目距北四環(huán)500米，離地鐵5號線(xiàn)與10號線(xiàn)的交匯站北土城東路站僅五分鐘路程，緊鄰以“鳥(niǎo)巢”、“水立方”及奧林匹克體育中心為代表的國家運動(dòng)主場(chǎng)圈……
該項目9月份開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)預計在每平方米1.8萬(wàn)至2萬(wàn)元，明年6月份入住。
而據記者此前查閱的相關(guān)資料，奧東18幾個(gè)月前就宣稱(chēng)要開(kāi)盤(pán)，但至今未果，故引致一些有意購買(mǎi)的人認為其捂盤(pán)待漲。而且，該項目今年初的報價(jià)只有每平方米1萬(wàn)元出頭，隨后幾個(gè)月則逐步攀升。據新浪房產(chǎn)頻道的歷史記錄，其今年4月的起價(jià)還是每平方米1.5萬(wàn)元。此外，記者還發(fā)現，該項目在今年4月之前名為“果實(shí)”，后改為“奧東18”。
對此，售樓人員回答，因為樓盤(pán)沒(méi)有封頂，按照政府的規定不能開(kāi)盤(pán)。不過(guò)，9月封頂開(kāi)盤(pán)沒(méi)有問(wèn)題。至于價(jià)格，年初之所以報價(jià)低，是因為當時(shí)樓盤(pán)的精裝修標準還沒(méi)出來(lái)。
“現在我們定出了3000元左右／平方米的裝修標準，1.8萬(wàn)至2萬(wàn)元／平方米的價(jià)格不算貴了�！笔蹣侨藛T說(shuō)，亞奧地區的房子都在漲，奧東18周邊的房子不少都到2萬(wàn)元／平方米了。奧東18這么好的地理位置，離奧運場(chǎng)館也非常近，隨著(zhù)奧運臨近，周邊相關(guān)配套設施還會(huì )更加完備，這樣的價(jià)格根本不貴。
至于改名問(wèn)題，售樓人員并不愿意正面給出回答，只是表示項目本身沒(méi)問(wèn)題就可以。
“但是你們這個(gè)社區小，樓房間距小，活動(dòng)空間少……南樓對面還有一座熱力廠(chǎng)……”記者對售樓人員提出疑問(wèn)，近2萬(wàn)元／平方米的房子，還是有不少問(wèn)題。
“兩樓間距實(shí)際上不小，有62米，因為現在施工，地面比較凌亂，所以看著(zhù)空間不大�！敝劣跓崃S(chǎng)、煙囪，售樓人員非�？隙ǖ卣f(shuō)，年底絕對會(huì )拆除，因為政府有規定，2008年北京市區要實(shí)現無(wú)直接燃煤。而且，那條巷子也會(huì )拓寬、修整。
最后，售樓人員干脆表示，目前的報價(jià)不可能再低了，而且開(kāi)盤(pán)之后還會(huì )漲得更高。
“明年奧運之前熱力廠(chǎng)能不能拆不好說(shuō)，但今年冬天估計拆不了�！庇浾唠x開(kāi)售樓處，來(lái)到奧東18南面的巷子，與一位守攤的老人攀談起來(lái)。他告訴記者，這座熱力廠(chǎng)一般都是夏天運煤，冬天燒煤，周?chē)枚嘈^都是靠這座熱力廠(chǎng)燒煤供暖。今年夏天煤都已經(jīng)運進(jìn)來(lái)堆在這里了，就等著(zhù)冬天燒了，看來(lái)今年是拆不了。
“是��！前段時(shí)間，我就在熱力廠(chǎng)墻邊的一輛三輪上躺了一會(huì )，一起來(lái)，一身的黑煤灰�！毙∠飪纫晃毁u(mài)冷飲的店員對記者說(shuō)，“巷子里夏天運煤飛黑灰，冬天燒煤飛白灰，特別是運煤、運灰時(shí)，機器發(fā)出的噪音……真讓人受不了！”
“你看看我店里的制冷機，被煤灰‘熏’得臟兮兮的�！庇浾哐�(zhù)店員手指的方向看到，小店屋頂上的制冷機“裹”著(zhù)一層黑乎乎的“煤衣”。
店員告訴記者，他聽(tīng)別人說(shuō)這座熱力廠(chǎng)明年可能會(huì )拆，但今年，既然煤都運來(lái)了，肯定要燒。怎么也要過(guò)了冬天再說(shuō)。
在工地附近，記者碰到了一對看樓的中年夫妻。夫妻倆告訴記者，兩人看中了奧東18的地理位置和奧運帶來(lái)的配套設施的升級，但是覺(jué)得樓盤(pán)加上了商業(yè)項目，社區更小，周邊環(huán)境又不是很好，擔心居住品質(zhì)受到影響，所以仍有不少顧慮。
當記者問(wèn)到他們對奧東18價(jià)格的看法時(shí)，兩人無(wú)奈地表示，1.8萬(wàn)元到2萬(wàn)元／平方米的價(jià)格當然很貴，但周邊項目像商量好似地價(jià)格都挺高，也別無(wú)選擇。
他們還告訴記者，對于現在是不是買(mǎi)房的時(shí)機，內心其實(shí)很矛盾。因為最近，亞奧地區的房?jì)r(jià)漲得很快，現在不買(mǎi)，如果以后漲了，買(mǎi)的會(huì )更貴。就拿奧東18來(lái)說(shuō)，還沒(méi)開(kāi)盤(pán)，就在漲，開(kāi)盤(pán)了可能漲得更快；但又有不少媒體預測奧運之后房?jì)r(jià)將下跌，所以還是有點(diǎn)拿不定主意。
房?jì)r(jià)無(wú)量空漲
“具體到亞奧地區房?jì)r(jià)的情況我沒(méi)有專(zhuān)門(mén)研究。但可以肯定的是，目前北京樓市是無(wú)量空漲，最近每天平均成交量也就400多套，成交量說(shuō)明一切�！北本┗⒔芡顿Y咨詢(xún)有限公司首席分析師張寅接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)指出，這種現象跟產(chǎn)品結構有關(guān)，適合中低收入者的產(chǎn)品稀缺，而大量高檔房則有價(jià)無(wú)市。大家手機上每天收到的樓盤(pán)廣告都是在賣(mài)高檔住房，說(shuō)明這類(lèi)房子目前沒(méi)有市場(chǎng)，賣(mài)不出去了。
“但是，無(wú)量空漲的格局并不會(huì )馬上結束，北京房?jì)r(jià)的上漲我目前看能到明年第一季度�！睆堃赋�，這和我國的經(jīng)濟周期、通脹等因素有關(guān)，北京目前處于房?jì)r(jià)上漲的最后一個(gè)波段，但這個(gè)波段能持續多久，明年一季度之后怎么走，目前還看不出來(lái)。
不少開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)也是北京房?jì)r(jià)上漲的因素之一，張寅告訴記者，事實(shí)上，捂盤(pán)的都是一些小開(kāi)發(fā)商，因為房地產(chǎn)業(yè)集中度趨高，不少小開(kāi)發(fā)商將被擠出這個(gè)行業(yè)，賣(mài)完了手上的項目就無(wú)事可干，也不急需資金周轉，當然要捂著(zhù)房子等著(zhù)賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。而大的開(kāi)發(fā)商則只捂地不捂盤(pán)。房?jì)r(jià)的上漲和這些行為不無(wú)關(guān)系。
不能被“奧運概念”炒作蒙蔽
“奧運會(huì )結束后，房?jì)r(jià)總體上應該是下滑然后平穩上升�！敝袊芾砜茖W(xué)院研究員李開(kāi)發(fā)接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)認為，奧運會(huì )過(guò)后，許多與奧運會(huì )有關(guān)的房地產(chǎn)項目會(huì )人去樓空，大量的空置房產(chǎn)需要尋找實(shí)際持有者與實(shí)際投資者，這樣房地產(chǎn)價(jià)格下跌是必然的。但是由于許多新的投資因素加上中國總體經(jīng)濟形勢積極向好，因此房地產(chǎn)的總體趨勢是呈現為向下滑落然后回升的曲線(xiàn)。
“不能否認，奧運會(huì )的舉辦確實(shí)對周邊的配套升級有顯著(zhù)的推動(dòng)。但房?jì)r(jià)是由多種因素共同決定的，奧運這種特殊事件對房?jì)r(jià)的影響有多大目前尚無(wú)法定論�！敝袊鐣�(huì )科學(xué)院財貿所博士況偉大接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)指出，購房者在選擇房產(chǎn)時(shí)不能被“概念”炒作蒙蔽而盲目追高，應該綜合考慮房子的地理位置、交通、配套(如教育、醫療等)、居住環(huán)境、品質(zhì)、價(jià)格等多方面的因素。(謝麗佳)
