[策劃人語(yǔ)]
一邊是海水，一邊是火焰。
十三年的厚積薄發(fā)，令政府逐漸認識到解決城市低收入家庭住房困難不能僅僅依靠市場(chǎng)，住房保障制度被明確定性為政府公共服務(wù)的一項重要職責，中國住房體制的第三次變革悄然到來(lái)；
另一方面，不管你愿不愿意看到，普通商品房市場(chǎng)，特別是豪宅市場(chǎng)，炒作之風(fēng)愈演愈烈，外資不斷“殺入”更將房?jì)r(jià)炒高，個(gè)別高檔樓盤(pán)價(jià)格短期增幅高達7成以上。
主動(dòng)和被動(dòng)的兩股巨大力量同向牽引，樓市正一往無(wú)前加速前進(jìn)。前方，一個(gè)新“雙核”時(shí)代的帷幕已經(jīng)打開(kāi)。
第三次變革調控回歸本源
8月13日，代表中國行政最高權力的國務(wù)院下發(fā)24號文，全稱(chēng)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》。這也是自1994年全國城鎮房改以來(lái)，第三次以國務(wù)院名義直接下發(fā)的與我國住房制度改革相關(guān)的重大政策文件，其中規格和意義高于此輪任何房地產(chǎn)調控政策，并可能最終鎖定中國市場(chǎng)經(jīng)濟體制下住房制度總框架。而有業(yè)內人士評價(jià)，因為調控之手回歸于住房保障這一根本責任，籠罩在樓市上空的調控失效迷局可能撥云見(jiàn)日。
保障新格局
與前兩次明確房改方向的文件不同，國務(wù)院此次下發(fā)的24號文更多是在原有方向的基礎上明確了執行細則�！扒八从械丶毣巳绾伪Ｕ系褪杖爰彝サ淖》啃枨蟮膱绦袃热�，可操作性很強�！盨OHO中國總裁潘石屹表示。
建設部政策研究中心副主任王玨林則向記者介紹，《意見(jiàn)》新內容體現在四個(gè)方面：一是受益群體擴大，由最低收入擴大到低收入；二是保障類(lèi)住房面積限定在50至60平方米；三是政府責任細分為省級政府負責、市縣落實(shí)；四是明確保障類(lèi)住房開(kāi)發(fā)四個(gè)資金來(lái)源，其中土地出讓金收入用于廉租房建設的比例由此前的5%提高到10%。
其實(shí)，2005年以來(lái)，由“國八條”、“國六條”引領(lǐng)的房地產(chǎn)調控在住房保障方面的政策從未缺失。但不可否認，分散的保障細節并未形成系統的合力。而此次《意見(jiàn)》的出臺，則是在充分調研基礎上，系統勾畫(huà)了未來(lái)住房保障的總格局。
房?jì)r(jià)影響未知
因為《意見(jiàn)》幾乎沒(méi)有涉及商品房市場(chǎng)，分析人士認為，這可能預示著(zhù)調控由側重市場(chǎng)向側重保障的轉變，中國樓市或許也將由此“重回正軌”，即“政府管保障，商品房市場(chǎng)由受市場(chǎng)規律影響自然發(fā)展”。
此后，住宅市場(chǎng)或現四類(lèi)格局：最低收入者通過(guò)廉租房或廉租房補貼解決住房問(wèn)題；低收入者購買(mǎi)有限產(chǎn)權的經(jīng)濟適用房；其他收入人群則通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題，其中低收入者可選擇雙限房，其他人群則購買(mǎi)普通商品房和高檔商品房。
但是，專(zhuān)家們也提醒，這一格局的形成未必會(huì )拉回日益上漲的房?jì)r(jià)，反而助推最后一類(lèi)商品房在放松管制后走向新高。其中，招拍掛土地出讓方式導致的地價(jià)上漲和流動(dòng)性過(guò)剩導致的集中投資是兩個(gè)重要原因。
而潘石屹等開(kāi)發(fā)商則強調，即使是完全以市場(chǎng)調節價(jià)格，高房?jì)r(jià)在供需平衡的原理下仍然會(huì )達到極限而自然回調。相反，城市郊區地帶的低端商品房則可能因保障類(lèi)住房增加的沖擊而產(chǎn)生銷(xiāo)售瓶頸。
疑慮仍在
另外，即便擴大了保障類(lèi)住房政策受益群體的范圍，快速實(shí)現“應保盡�！币彩禽^難實(shí)現的理想。
首先，相對于龐大的低收入人群，目前廉租房與經(jīng)濟適用房供應計劃仍顯得杯水車(chē)薪。據了解，“十一五”期間擬建廉租住房144.7萬(wàn)套，平均每年28.9萬(wàn)套，而我國的低收入家庭目前估計數量為1000萬(wàn)戶(hù)。其次，我國通貨膨脹有惡化趨勢，受此影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資品價(jià)值還將繼續凸顯。
此外，對于面積等限制，業(yè)內也頗多質(zhì)疑。有開(kāi)發(fā)商認為，將保障類(lèi)住房面積鎖定在60平方米以下是最簡(jiǎn)單的控制高收入者“鉆空子”的辦法；但也有人表示，此做法可能使大部分三代同堂的中低收入階層被排除在保障住房之外。
商品房投資炙熱的另一面
似乎為了印證今年夏季的特別高溫，海外資本也盡情揮霍著(zhù)自己的熱情，近期頻頻出現在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，也使得商品房市場(chǎng)明顯比住房保障市場(chǎng)熱鬧。
外資追漲
僅以本報獨家報道的收購案為例，就有上海新天地頂級豪宅翠湖天地御苑被海外買(mǎi)家“團購”了48套公寓；來(lái)自于英國的高富諾則不甘落后，5億元整體收購了翠湖天地御苑中的2棟復式小高層。而在此之前，愛(ài)爾蘭房企財富控股高價(jià)“包攬”了虹橋上海城一期的商辦部分及中環(huán)廣場(chǎng)；最新出爐的收購事件，則為一美籍華人以5.3億元總價(jià)將浦東中融碧玉藍天72套辦公單位收入囊中。
海外資金對于中國房地產(chǎn)的“追漲”心態(tài)非常明顯。據中原地產(chǎn)上海公司提供的數據，上海商品住宅市場(chǎng)自今年4月份新增供應量達到階段性新高之后又一路走低，7月份更是較4月份減少了近50萬(wàn)平方米。但市場(chǎng)內的需求量則在持續上揚，繼6月份供求關(guān)系達到1：2.05之后，7月份的供求之比又升為1：2.37，表現進(jìn)一步趨緊。在尤其受到海外投資者喜愛(ài)的上海市中心區域，新盤(pán)供應量持續萎縮，從而導致價(jià)格不斷上漲。
“限外”無(wú)效？
奇怪的是，無(wú)論是2006年7月份發(fā)布的171號文件(簡(jiǎn)稱(chēng)“限外令”)，抑或是9月份外管局頒布的《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，皆未能起到有效阻隔海外資金投資中國房地產(chǎn)的作用。
實(shí)際上，在得悉海外兵團購置豪宅之后，最關(guān)鍵的問(wèn)題是：他們究竟是如何操作的？如果確實(shí)是按照“限外令”等相關(guān)政策予以執行，為什么這些境外人士可以如此順利完成購房？
“‘限外令’發(fā)布之后，實(shí)際操作中最大的困難來(lái)自于登記和結匯兩個(gè)環(huán)節。不但時(shí)間延長(cháng)、交易程序增多，而且遭到拒絕的頻率也在增加，這的確讓我們很頭疼�！币晃婚_(kāi)發(fā)高檔物業(yè)的開(kāi)發(fā)商坦承。在記者的詢(xún)問(wèn)過(guò)程中，各區房地產(chǎn)交易中心的對外言辭也非常一致：完全按照相關(guān)規定來(lái)實(shí)施。
但有知情人士透露，由于細則始終未予明確，所以實(shí)施過(guò)程中模棱兩可的執行情況時(shí)有發(fā)生�！岸�，早先操作難度大的兩個(gè)環(huán)節，其實(shí)已經(jīng)都有所放松了�！痹撊耸勘硎��？雌饋�(lái)，原來(lái)還是“籬笆”自己沒(méi)扎緊的緣故。
趨利性明顯
除了屏障缺口外，商品房市場(chǎng)的獲利空間仍被看好。
“我覺(jué)得，地價(jià)的上漲影響甚至大于外資收購對后市的助推作用�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰臉I(yè)內人士坦率表示�！皬臉前鍍r(jià)便可以得出未來(lái)物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格，在地價(jià)上漲的驅動(dòng)影響下，房?jì)r(jià)上漲就在情理之中了�！痹撊耸勘硎�。
既然房?jì)r(jià)仍有上漲空間，對于投資者來(lái)說(shuō)就是明顯的利潤。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是本身格局還是限制規定，是否也在無(wú)形中助長(cháng)了投資者的興趣呢？如果地方政府的博弈心態(tài)始終存在，如果限令形同虛設，最終城門(mén)大開(kāi)的結局便也情有可原了。
記者觀(guān)察
“雙核時(shí)代”需要水火相融
隨著(zhù)樓市的新“雙核時(shí)代”向我們走近，我們需要的恰恰是涇渭分明卻又水火相融的共生理念。
保障類(lèi)住房就似安身之水，隨著(zhù)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》本周浮出水面，讓我們看到，我國的房地產(chǎn)調控進(jìn)入了一個(gè)由“主調市場(chǎng)”轉向“主調保障”的新階段。
住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題。正如建設部所指出的，改革開(kāi)放以來(lái)，我國不斷深化城鎮住房制度改革，城市絕大多數居民的住房條件得到了較大改善；但隨著(zhù)住房社會(huì )化、商品化程度的提高，部分城市低收入家庭住房還比較困難，總體看現行的政策措施還不夠有力，低收入家庭住房問(wèn)題沒(méi)能得到有效解決。
有關(guān)專(zhuān)家指出，現在群眾的意見(jiàn)主要就在于地方政府在其中發(fā)揮的作用不夠，完全依靠市場(chǎng)，所以帶來(lái)了一些問(wèn)題。但要知道，對弱勢群體的住房保障是絕大多數國家在經(jīng)濟發(fā)展、城市化進(jìn)程過(guò)程中不可回避的一個(gè)現實(shí)問(wèn)題，其不但具有現實(shí)的政治意義，也具有很強的社會(huì )意義和經(jīng)濟意義，政府更是義不容辭。
在去年，“國六條”等系列調控政策已要求各地區著(zhù)力解決低收入家庭住房問(wèn)題。而此次的《意見(jiàn)》更提出了，解決低收入家庭住房困難是各級人民政府的重要職責。
當然，在完全市場(chǎng)化的商品房市場(chǎng)，依然是“火苗”亂竄。國家發(fā)改委、國家統計局本周發(fā)布的最新調查顯示，今年二季度，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.3%。新建商品住宅中，普通住宅、高檔住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲6.8%和7.1%。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅較高的城市主要有深圳12.5%、北京10.3%、南京9.8%等。
有業(yè)內人士指出，盡管外資進(jìn)入我們房地產(chǎn)業(yè)的資金所占比重仍然十分小，但在近兩年的時(shí)間里外資顯然加快了進(jìn)入的步伐。同時(shí)就目前政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的界定而言，國內房地產(chǎn)作為一個(gè)投資品市場(chǎng)，進(jìn)入高檔產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)投資的外資如果要推高房?jì)r(jià)并非難事。比如上海，最高的房?jì)r(jià)就是外資炒作而短期內快速飚升的。
還需要注意的是，作為一個(gè)發(fā)展中國家、一個(gè)轉型經(jīng)濟的國家，房?jì)r(jià)快速飚升，不僅會(huì )把絕大多數居民排除在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，還會(huì )嚴重損害國內居民的住房福利水平，也容易吹大房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。
所以，在房地產(chǎn)“雙核時(shí)代”來(lái)臨之即，我們更是要同時(shí)處理好保障類(lèi)住房與商品房的關(guān)系。兩者缺一不可，更要同步健康發(fā)展。（柯鵬 于兵兵 唐文祺 李和裕）
