曾如利劍高懸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款“四證”，在狂熱的市場(chǎng)中被悄然“化解”成一紙空文；通過(guò)重重“運作”，“四證”不全項目，也能源源不斷地吸食大量銀行信貸。
這引起了監管當局的高度關(guān)注。
記者近日從有關(guān)渠道獲悉，銀監會(huì )不久前向商業(yè)銀行發(fā)出內部通報，警示房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)風(fēng)險：部分地區存在國土及房產(chǎn)管理部門(mén)“串通”開(kāi)發(fā)商，違規出具虛假土地權屬證明，騙取房地產(chǎn)貸款的現象。銀監會(huì )要求商業(yè)銀行全面展開(kāi)內部自查。在北京，各商業(yè)銀行收到的北京銀監局《關(guān)于加強房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》要求，各商業(yè)銀行要在半個(gè)月內迅速排查房地產(chǎn)抵押貸款是否存在上述違規做法，并在8月16日之前報送排查報告。
種種跡象顯示，銀監會(huì )將藉此為高速增長(cháng)的房貸樹(shù)立起一道防火墻，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款將進(jìn)一步趨緊。
預警“假土地證”
“一些地方的國土及房產(chǎn)管理部門(mén)為企業(yè)貸款違規出具虛假權屬證明和辦理抵押登記，造成銀行資金面臨較大風(fēng)險。如一些國土管理部門(mén)在未收到全部土地出讓金的情況下，違規出具全部土地使用權證，并辦理土地使用權抵押登記，或與企業(yè)串通辦理虛假房屋產(chǎn)權登記�！便y監會(huì )在此次內部通報中措辭嚴厲地指出。
“一些不該發(fā)或者不符合條件的項目能獲得土地使用權證�！北本┦袊辆忠晃粌炔咳耸肯蛴浾咦C實(shí)。
自2003年房地產(chǎn)金融政策全面收緊以來(lái)，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款要求越來(lái)越嚴格：項目自有資本金必須達到35%及以上，開(kāi)發(fā)商必須“四證”齊全——土地使用權證、規劃許可證、開(kāi)工許可證和預售許可證缺一不可。而土地使用權證一直位列“四證”之首，沒(méi)有土地使用權證，開(kāi)發(fā)企業(yè)便無(wú)法獲得銀行開(kāi)發(fā)貸款。
一般而言，銀行較少把風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)放在國土管理部門(mén)出具的相關(guān)證明上。據悉，此次是審計署對部分商業(yè)銀行進(jìn)行審計時(shí)發(fā)現問(wèn)題：某些商業(yè)銀行分支機構在發(fā)放房地產(chǎn)貸款時(shí)未嚴格執行國家宏觀(guān)調控政策，違規向自有資金不足或“四證”不全的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款。
在屢次重申商業(yè)銀行只能向“四證齊全”的房地產(chǎn)項目放貸之后，這次，國土管理部門(mén)成為了銀監會(huì )提醒商業(yè)銀行“提防”的對象。
“官商協(xié)作”源流
對于銀監會(huì )通報中所提到“官商協(xié)作”發(fā)放假土地證現象，長(cháng)期從事土地管理工作的業(yè)內人士并不陌生。上述北京市國土局內部人士告訴記者，在2004年土地交易全面實(shí)施“招拍掛”之后，虛假出具土地權屬證明、違規辦理土地抵押登記等現象逐漸增多。不過(guò)他強調，此類(lèi)現象多出現在二三線(xiàn)城市。
按照土地“招拍掛”政策的相關(guān)規定，企業(yè)必須在全額支付土地出讓款項之后，國土部門(mén)才能為其辦理土地使用權證。同時(shí)，監管當局也一直嚴禁銀行向開(kāi)發(fā)商發(fā)放土地購置流動(dòng)資金貸款。
但記者了解到，在實(shí)際操作中，部分開(kāi)發(fā)商以違規辦理的土地證進(jìn)行抵押貸款，并將絕大多數貸款資金用于向地方政府支付土地購置費用。
上述國土局內部人士告訴記者，目前在一些城市，的確存在開(kāi)發(fā)商未繳清土地出讓金，主管部門(mén)便為其辦理土地權屬證明的現象�！坝袝r(shí)候是主管部門(mén)向銀行出具擔保函，說(shuō)明土地證正在辦理中，企業(yè)以擔保函向銀行申請開(kāi)發(fā)貸款；還有極個(gè)別情況，干脆是土地費用未繳清，就直接辦理了土地證�！�
據了解，在后一種情況中，通常是開(kāi)發(fā)企業(yè)與國土管理部門(mén)私下達成協(xié)議，約定開(kāi)發(fā)貸款到位后，企業(yè)必須在限定時(shí)間內繳清全部土地費用，否則，國土管理部門(mén)將收回土地使用權。
“這幾年土地價(jià)格上漲比較快，很多企業(yè)沒(méi)有能力在限定時(shí)間里全部付清土地使用款項，但是地已經(jīng)拍出去了，‘回款’就成了國土局的任務(wù)�！鄙鲜鰢辆謨炔咳耸扛嬖V記者。他還透露，在相當多城市，市政府對國土局下達“回款”指標，個(gè)別城市甚至直接和主要負責人的工作業(yè)績(jì)考核掛鉤。
在這種情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)和主管部門(mén)之間便具備了共同利益基礎。為了實(shí)現快速回款，國土主管部門(mén)便“配合”企業(yè)在土地權屬證明上作假。
銀行再次收緊錢(qián)袋
“現在房?jì)r(jià)、地價(jià)都在漲，還顯現不出什么風(fēng)險�！睂τ阢y監會(huì )此次內部通報，上述人士分析，監管層主要是擔心一旦房地產(chǎn)、土地市場(chǎng)發(fā)生方向性逆轉，這些以虛假土地證為抵押的銀行貸款，其風(fēng)險將迅速顯性化。
其中最為核心的風(fēng)險是支付危機。記者了解到，一些地方國土主管部門(mén)也有類(lèi)似的擔心�！耙话闱闆r，土地款項也要分多期才能付清，付款過(guò)程中一旦土地價(jià)格出現趨勢性逆轉(由漲轉跌)，最終會(huì )牽連到土地款回款�！币晃坏胤絿辆止賳T對記者說(shuō)。
銀行的風(fēng)險更甚。一旦開(kāi)放商資金斷裂不足以?xún)斶�貸款，不僅貸款面臨回收風(fēng)險，更大的問(wèn)題在于，由于抵押物是虛假土地權證，銀行可能遭遇第二還款來(lái)源也落空的風(fēng)險。
“如果政府部門(mén)出具的證書(shū)都是虛假的，貸前審核的時(shí)候很難察覺(jué)，我們真的沒(méi)法放貸了�！蹦炽y行信貸人士告訴記者，“如果國土管理部門(mén)串通企業(yè)違規出具土地抵押證明，一旦企業(yè)發(fā)生支付危機，國土管理部門(mén)不具備法人資格，沒(méi)有償付能力，這對銀行來(lái)說(shuō)風(fēng)險很大�！�
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事總經(jīng)理李文杰告訴記者，一旦發(fā)生償付危機，國土管理部門(mén)可以收回用以抵押的土地，但其所有權并不在國土管理部門(mén)；而國土管理部門(mén)出售土地所得，也要上繳財政。
如此一來(lái)，銀行只能是“啞巴吃黃連”，自己消化不良資產(chǎn)。
因此，在此次自查之后，銀監會(huì )再次對商業(yè)銀行強調：“各行要深入調查貸款人資質(zhì)，重視第一還款來(lái)源，關(guān)注資金使用情況，審慎發(fā)放貸款�！�(李樂(lè )，朱紫云)
