8月24日，全國住房工作會(huì )議低調召開(kāi)。這次會(huì )議讓人聯(lián)想起1998年6月，全國城鎮住房制度改革與住宅建設工作會(huì )議召開(kāi)，福利分房制度被終結，市場(chǎng)化的住房體制得以確定。
如此算來(lái)，商品房時(shí)代已經(jīng)進(jìn)入了第10個(gè)年頭�！ �
5年后，黃海平在北京郊區買(mǎi)入一套近200平方米的大宅。(今年7月北京50個(gè)商品住宅開(kāi)盤(pán)均價(jià)為12156元／平方米)
5年前，黃海平在廈門(mén)買(mǎi)了房，價(jià)格為4000元／平方米
10年前，黃海平想在中原某城市買(mǎi)房，當時(shí)價(jià)格為800元／平方米
相對于收入，房?jì)r(jià)從未便宜過(guò)
“如果每月能存1000元，按那時(shí)的房?jì)r(jià)，8年能買(mǎi)上100平方米左右的房子”
那個(gè)小區有一個(gè)好聽(tīng)的名字，叫“綠云”，黃海平看著(zhù)那些房子童話(huà)般一天天長(cháng)高，變得漂亮，他每天騎車(chē)路過(guò)那條塵土飛揚的淮河路，盤(pán)算著(zhù)哪天會(huì )成為哪間房子的主人。
那是十年前，黃海平就要大學(xué)畢業(yè)了，他走去實(shí)習單位的路上，那年，那座中原城市最大的住宅小區就是“綠云”，在他的學(xué)校圍墻外瘋長(cháng)�！昂孟袷悄菚r(shí)不多的在報紙上登廣告賣(mài)房子的小區之一吧�！币呀�(jīng)離開(kāi)那座城市，輾轉了廈門(mén)、上海、北京等城市的黃海平努力回憶塵封了的青蔥歲月，“我想過(guò)要買(mǎi)一套那里的房子，可那時(shí)，我買(mǎi)不起�！�
他從江西鄉下走出，住上自己的樓房是一個(gè)十年前的奢望�！皯撌�800多元一平方米�！彼浀媚菚r(shí)報紙廣告的房?jì)r(jià)，那是那座省城幾乎最高的房?jì)r(jià)了。
十年前，萬(wàn)科集團的老板王石，令他的屬下在中國12個(gè)城市中做房?jì)r(jià)與收入比調查，他拿到的平均值是8.4。
“我跟一個(gè)要好的同學(xué)算過(guò)，如果每月能存上1000元，按那時(shí)的房?jì)r(jià)，8年能買(mǎi)上100平方米左右的房子�！秉S海平工作的頭一年幾乎沒(méi)存上一分錢(qián)，因為他那時(shí)的月薪只有800多元，忍受不了那座省城可憐的收入，他跑到了廈門(mén)。
十年前的春天，后來(lái)的“地產(chǎn)界的章子怡”，那位秀得過(guò)分的SOHO中國老板潘石屹，與另兩位老友從萬(wàn)通分家剛兩年，正請了5家設計公司做方案，籌劃著(zhù)SOHU現代城。那時(shí)，現代城樓盤(pán)位置東大約1000米處，規劃了北京的東四環(huán)。人們正憧憬著(zhù)“四環(huán)夢(mèng)”，北部學(xué)院路到四元橋的北四環(huán)已經(jīng)通車(chē)數年，那里的房子是北京最貴的，已經(jīng)是4000多元一平方米了。
5年前，黃海平在廈門(mén)買(mǎi)了他的第一套房子，花去了他打拼5年的積蓄，還從銀行貸款50萬(wàn)元�！百I(mǎi)房后，我希望每年能存下10萬(wàn)元�！彼膬π顗�(mèng)想翻了10倍，他買(mǎi)入的房子價(jià)格是4000多元一平方米，比起他渴望的“綠云”，貴了5倍。
潘石屹在做著(zhù)那當年看似個(gè)奇怪的SOHO現代城時(shí)，北京東三環(huán)外還是一片陳舊的老屋，幾家大型工廠(chǎng)是那里的主人，有兩個(gè)很土的名字，一個(gè)是大北窯，一個(gè)是郎家園。直到數年后，相距千米的大北窯和郎家園加上另幾個(gè)北方村莊的地名被捆綁在一起，在東長(cháng)安街兩側，擁有了一個(gè)絕對現代、絕代西方的名字--CBD。
又是5年后，黃海平從廈門(mén)搬到了北京，他以寫(xiě)書(shū)為生，以8000元一平方米的價(jià)格賣(mài)掉了廈門(mén)的房子，在北京城的郊區，買(mǎi)入一套近200平方米的大宅�！跋鄬τ谑杖�，房子的價(jià)格從來(lái)就沒(méi)便宜過(guò)，但必須得買(mǎi)�！睋碛袠闼氐陌簿硬拍軜�(lè )業(yè)情懷的黃海平似乎終于可以安頓下來(lái)，“'綠云'的房子一直是我想要的，直到現在�！彼f(shuō)，很想回到那個(gè)城市看看“綠云”�！ �
房改，為拉動(dòng)內需而啟動(dòng)
“買(mǎi)房后要花錢(qián)裝修，要買(mǎi)家具家電，這又帶動(dòng)很多行業(yè)，既從投資角度拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，又可從消費角度拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)”
黃海平收拾好行囊，準備奔赴廈門(mén)特區時(shí)，時(shí)任國務(wù)院總理朱镕基簽發(fā)了一份國務(wù)院令�！拔夷菚r(shí)并不知道這些事情，房子對我來(lái)說(shuō)只能是夢(mèng)，除了夢(mèng)還是夢(mèng)�！彼厴I(yè)后的那個(gè)單位曾給他提供了單身宿舍，“老同志都分有房子，都不大，四五十平方米的居多�！�
后來(lái)被看作房改綱領(lǐng)性文件的國發(fā)［1998］23號文件，以“取消福利分房而實(shí)現居民住宅貨幣化、私有化”為核心，已經(jīng)討論了多年，并在天津等城市先期試點(diǎn)的住房制度改革，正式啟動(dòng)了。那年，香港的樓價(jià)正一落千丈，亞洲金融危機席卷而來(lái)。在很多學(xué)者看來(lái)，啟動(dòng)在風(fēng)口浪尖之際的房改，實(shí)際上是朱镕基領(lǐng)導下的政府實(shí)施“積極拉動(dòng)內需政策”的重要措施之一，盡管中國沒(méi)有受到直接沖擊，但仍然不可避免地出現了內需不足、消費不旺的局面�！凹涌熳》拷ㄔO，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)”更是被明確為房改的指導思想。
“在1998年的時(shí)候，中國的經(jīng)濟發(fā)展速度不快，中央領(lǐng)導說(shuō)，要拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)這是第一位的，如果不大量地投入，不大量地投資，國家GDP7%、8%的目標，就實(shí)現不了”，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌，參與了1998年整個(gè)房改政策的制定過(guò)程，“住宅建設的產(chǎn)業(yè)鏈很長(cháng)，涉及到幾十個(gè)行業(yè)，建材、化工、鋼鐵等，都要拉動(dòng)增長(cháng)�！眴�(dòng)房改的最初動(dòng)機就是要使房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，這在那時(shí)，目標清楚。
“買(mǎi)房以后，要花很多錢(qián)裝修，要買(mǎi)家具、買(mǎi)家電，這又帶動(dòng)了很多行業(yè)，前期后期都帶來(lái)這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈效果，既是可以從投資角度拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，又可以從消費角度拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，是雙重拉動(dòng)的�！鳖櫾撇龢�(lè )觀(guān)于最初的設想，可是，如果個(gè)人買(mǎi)不起房子，拉動(dòng)內需就將是“鏡中花”。
很多人還沒(méi)有從單位出錢(qián)建房、買(mǎi)房的思維中轉過(guò)神來(lái)�！岸嫉戎�(zhù)分房呢，我們在中部一個(gè)城市開(kāi)發(fā)的第一個(gè)小區賣(mài)了5年，才勉強賣(mài)完�！敝蟹抗臼菄鴥茸钤缫慌膰械禺a(chǎn)公司，吳先生曾多年供職，“很多人不習慣，再一個(gè)是誰(shuí)有那么多錢(qián)啊�！�
正是基于讓多數人買(mǎi)得起房的考慮，1999年2月，一條由中國人民銀行下發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費信貸的指導意見(jiàn)》，“積極開(kāi)展個(gè)人消費信貸”的概念第一次提出了，提前消費、貸款買(mǎi)房、按揭等陸續登陸中國內地。這個(gè)意見(jiàn)造就了多年后的成千上百萬(wàn)的“房奴”。
數年后，在廈門(mén)靠經(jīng)營(yíng)廣告小賺了一些錢(qián)的黃海平，決定買(mǎi)下第一套房子�！昂孟褚谀抢镞^(guò)一輩子似的�！币患毅y行很快為他提供了貸款，“我找朋友的公司蓋章開(kāi)了收入證明，很簡(jiǎn)單�！彼膽�(hù)口留在了中原省城，“他們似乎并不關(guān)心戶(hù)口在哪里�！�
黃海平買(mǎi)的第一套房子面積是140多平方米。而在1997年房改全面啟動(dòng)之前，建設部等多部委曾對日本、歐美等8個(gè)發(fā)達國家的居民人均住房面積進(jìn)行了專(zhuān)項調研，提出中國人均住房面積在30平方米-40平方米之間為宜，并依據計劃生育政策制定了戶(hù)均90-120平方米的標準。
人們逐漸從福利分房的習慣里走了出來(lái)，買(mǎi)商品房不再是稀奇的事。就在黃海平買(mǎi)房后的第二年，房?jì)r(jià)開(kāi)始進(jìn)入了“狂飆”猛漲時(shí)代�！ �
“造城”運動(dòng)下，房?jì)r(jià)大躍進(jìn)
月薪5000多元，根本無(wú)力買(mǎi)到五環(huán)以?xún)鹊姆孔印 ?/p>
年輕的黃海平遷入廈門(mén)的新居時(shí)，60歲的劉容成搬出了從出生一直居住的四合院。他拿著(zhù)領(lǐng)到的補償款，在北京四周奔波了數月，于2002年底，在通州區一個(gè)叫新華聯(lián)家園的小區，買(mǎi)下一套120平方米的三居室�！翱紤]到退休了，住在郊區，空氣好�！眲⑷莩纱蛩阍谕ㄖ菀恢弊∠氯チ�，他在此買(mǎi)房的一個(gè)主要原因還是便宜的房?jì)r(jià)，“才2400元一平方米，城里的三環(huán)邊的都是6000多元了�！�
2006年，老劉不得不再次搬家�！皟鹤右Y婚，新華聯(lián)的房子要給他做新房�！彼局竿麅鹤庸ぷ骱竽苜嶅X(qián)自己在城里買(mǎi)上房子，可是，月薪5000多元的兒子根本無(wú)力買(mǎi)到五環(huán)以?xún)鹊姆孔�，“五環(huán)內沒(méi)有低于10000元的房子了，他買(mǎi)不起�！本瓦B劉容成住的新華聯(lián)，也漲到了近8000元。
“兒子終于買(mǎi)到了便宜的房子，5000多元一平方米，還是按揭的�！眱鹤淤I(mǎi)下的是一套遠在河北境內的房子，與劉容成做了交換，老劉搬家到河北一個(gè)小鎮上�！爸�?chē)従佣际菑谋本┏抢锇醽?lái)的，倒不陌生�！眲⑷莩砂岬降难嘟夹℃�，距離北京四環(huán)30公里，隸屬河北廊坊，數年來(lái)，移居而來(lái)的北京城里人和在北京上班的年輕人，已達20萬(wàn)之多。
潘石屹在北京城里有一套豪華的公寓，他更喜歡在北京城外的八達嶺山腳下曬太陽(yáng)，在多個(gè)房產(chǎn)項目上的成功，操著(zhù)西北口音普通話(huà)的老潘才有財力集納多國建筑設計師的智慧，建造了“長(cháng)城腳下的公社”別墅群，并使那里成為京城名流云集之地。
在劉容成從城里搬到郊區，又從郊區搬到外省的幾年中，北京房?jì)r(jià)以每年超過(guò)10%的幅度上漲著(zhù)，2006年底，北京商品房的銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)上漲到8792元／平方米。而在2007年上半年，這一紀錄再次被打破，北京五環(huán)內萬(wàn)元以下房子絕跡。
高房?jì)r(jià)之下，買(mǎi)房成了難題，安居無(wú)從談起�！白》勘Ｕ象w系的虧欠，使大量本該在保障體系內解決居住問(wèn)題的居民，進(jìn)入商品房市場(chǎng)解決居住問(wèn)題，從而導致了剛性需求始終不能得到分流�！眳⑴c了房改制度設計的烏日圖說(shuō)，于是，中國各大城市進(jìn)入了兩輪大規模調控，但房?jì)r(jià)卻是越調控越上漲。
2004年春節過(guò)后，正值宏觀(guān)調控降溫房?jì)r(jià)之時(shí)，老潘作文《2004年北京房地產(chǎn)將要發(fā)生的事情》，預言“房?jì)r(jià)會(huì )漲”，此后又多次重申這一觀(guān)點(diǎn)。后來(lái)，有媒體報道說(shuō)，老潘為此遭建設部“不點(diǎn)名”批評。但是，房?jì)r(jià)真的像小個(gè)子光頭男人說(shuō)的那樣，一發(fā)不可收地漲了起來(lái)。
2004年，全國人大常委會(huì )副委員長(cháng)盛華仁透露一組數字：2001-2003年的3年間，地方政府土地出讓金的收入為9100億元。而1998-2003年5年間，全國發(fā)行的國債也不過(guò)9300億元。土地出讓金給地方政府帶來(lái)的巨大收益由此可見(jiàn)一斑。
“房改十年，房?jì)r(jià)漲了若干倍，好像早年買(mǎi)了房子的賺了，現在沒(méi)買(mǎi)房的買(mǎi)不起了”，那位退休的建設部門(mén)官員說(shuō)，“在這個(gè)過(guò)程中，形成了新的利益集團，包括地方政府，想壓低房?jì)r(jià)變得很難，這正是越調控價(jià)格越高的根本原因�！薄 �
三年三份文件，壓不住房?jì)r(jià)
房?jì)r(jià)不為兩輪調控及行政手段上陣所動(dòng)，漲勢依然
2005年5月，國務(wù)院轉發(fā)了建設部等七部委的《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，這就是被后來(lái)稱(chēng)為的25號文。在全國房?jì)r(jià)的突飛猛進(jìn)中，國家層面控制房?jì)r(jià)就此開(kāi)始了。
這份“意見(jiàn)”要求，認真貫徹落實(shí)國務(wù)院各項調控政策措施，做好供需雙向調節，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設，合理引導住房消費�！凹訌娊�(jīng)濟適用住房建設，完善廉租住房制度”被著(zhù)重提了出來(lái)。
25號文之后，一些相關(guān)政策隨后出臺，這被習慣性稱(chēng)為第一輪宏觀(guān)調控。遺憾的是，房?jì)r(jià)并沒(méi)有如25號文所要求的那樣應聲而落，相反，很多地區再次掀起漲價(jià)風(fēng)潮。
一年之后的又一個(gè)5月，建設部、發(fā)改委等9部門(mén)制定《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》，國務(wù)院做了轉發(fā)，后被稱(chēng)為37號文。
37號文是對25號文的再次重申，指出了在一次集中檢查中，發(fā)現對宏觀(guān)調控政策落實(shí)不到位，房?jì)r(jià)漲幅沒(méi)有得到有效控制。
37號文比25號文作了更細的要求，明確要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房建設目標，套型在90平方米以下的住宅比率達到開(kāi)發(fā)面積的70%被明確提了出來(lái)。隨后，稅收和銀行信貸政策進(jìn)一步緊縮。
在2007年3月的全國兩會(huì )上，37號文件被再次強調。
可是，房?jì)r(jià)卻仍然不為兩輪調控、財稅政策、貨幣政策、信貸政策等所動(dòng)，乃至行政手段上陣，房?jì)r(jià)漲勢依然。國家發(fā)改委今年8月16日發(fā)布的數據顯示，7月份全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)上漲了7.5%。
2007年4月，國務(wù)院主持召開(kāi)了房地產(chǎn)形勢和廉租房制度建設座談會(huì )。8月1日，國務(wù)院第187次常務(wù)會(huì )議上通過(guò)了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，這第3個(gè)“意見(jiàn)”被稱(chēng)為24號文。核心內容是加快建立健全以廉租房制度為重點(diǎn)，多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，界定了政府和市場(chǎng)邊界，住房保障與市場(chǎng)分離。
三年三份文件的發(fā)出，將走了十個(gè)年頭的房改推向了新的層面，重新回到了1998年的房改政策上，在那屆政府制定的文件里，已經(jīng)考慮到了對中低收入者的住房保障問(wèn)題�！白畹褪杖爰彝プ赓U由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)的商品住房�！蔽募姓f(shuō)。
8月24日的全國住房會(huì )議，就是在這樣的背景下低調召開(kāi)了�！ �
房改糾偏，回歸公共政策
在建設部“最后通牒”下，268個(gè)地級以上城市建立并實(shí)施了廉租住房制度
“必須對保障政策進(jìn)一步細化，建立多層次的住房保障體系。例如，對中等偏下收入戶(hù)供應限價(jià)商品房；把經(jīng)濟適用房分為銷(xiāo)售型和租賃型兩類(lèi)，前者供應低收入偏上戶(hù)，后者供應高出低保線(xiàn)，但又無(wú)力購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的低收入偏下戶(hù)�！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)張元端多次提及他的觀(guān)點(diǎn)，并在全國建設會(huì )議后再次重申。
張的觀(guān)點(diǎn)與8月24日召開(kāi)的全國住房工作會(huì )議精神多處相似，這次會(huì )議之后，將有一系列與住房保障相關(guān)的文件陸續出臺，多位專(zhuān)家預計，完整的住房保障政策體系將在年內形成。
顧云昌曾應建設部邀請，參加過(guò)對十多個(gè)城市的經(jīng)濟適用房的建設調研，情況不容樂(lè )觀(guān)�！霸鐜啄�，上海就沒(méi)搞過(guò)經(jīng)濟適用房建設�！鳖櫾撇诮邮蹸CTV采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“他們說(shuō)2000年的時(shí)候，上海的商品房?jì)r(jià)格只有北京商品房?jì)r(jià)格的三分之二�！�
房改政策實(shí)行5年后的2003年，全國用于經(jīng)濟適用房建設的總投資下降到當年房地產(chǎn)投資的6%。直到SARS結束，上海、北京等地房?jì)r(jià)快速上漲，經(jīng)濟適用房覆蓋面不足帶來(lái)的矛盾開(kāi)始尖銳起來(lái)。大量無(wú)房居住又買(mǎi)不到經(jīng)濟適用房的人，只得進(jìn)入商品房市場(chǎng)，房?jì)r(jià)水漲船高。
“一部分中等偏下收入家庭無(wú)力購買(mǎi)市場(chǎng)商品房，一些家庭的收入剛超出最低生活保障線(xiàn)，夠不上廉租住房保障政策的資格，但又無(wú)力購買(mǎi)經(jīng)濟適用房；一些家庭需要解決拆遷安置房�！睆堖h端將這些居民稱(chēng)為“夾心層”，如何解決“夾心層”住房問(wèn)題，他認為就應建立多層次的住房保障體系。張遠端在一篇文章中特別介紹了江蘇南通市的經(jīng)驗，分6個(gè)層面對全市居民住房問(wèn)題統籌安排。
在2006年，宏觀(guān)調控逐漸從“國六條”、“國八條”等走向“住房保障性功能”的政策層面，逐步將房地產(chǎn)從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策糾偏。
“尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立并實(shí)施�！痹诮ㄔO部“最后通牒”重壓下，268個(gè)地級以上城市建立并實(shí)施了廉租住房制度。在經(jīng)濟適用房的概念之外，又提出了廉租房概念�！皣以诜康禺a(chǎn)發(fā)展戰略上顯露出調整姿態(tài)，從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸，房地產(chǎn)開(kāi)始從過(guò)度市場(chǎng)化向社會(huì )保障屬性?xún)A斜�！苯�(jīng)濟學(xué)教授尹伯成說(shuō)。
政策的回歸需要實(shí)施細則的保障。據早前《經(jīng)濟觀(guān)察報》報道，建設部正在會(huì )同相關(guān)部委草擬文件，預計大部分措施將在9月、10月提交國務(wù)院，年底前印發(fā)執行。(喻塵)
