近期出臺的調控舉措，直接指向拉動(dòng)房?jì)r(jià)攀升的關(guān)鍵環(huán)節，并呼喚與之配套的政策迅速細化，以防止重陷“越調越高”的尷尬
一度被誤傳為“開(kāi)發(fā)商拿地將不得分期付款”的“39號令”(《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》)，實(shí)際上是要求開(kāi)發(fā)商必須“按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款，方可申請辦理土地登記領(lǐng)取國有建設用地使用權證書(shū)”。
而這個(gè)看似“順理成章”的規定，實(shí)際上是對開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力的極大考驗。如果加上9月底央行剛剛出臺的“提高第二套房首付比例”的房貸新政，政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)密集展開(kāi)的行政性調控舉措似乎正在走向精準細致。
在近期股市獲利資金重新進(jìn)入樓市，在一些開(kāi)發(fā)商重新“囤積土地、捂盤(pán)惜售”以獲取超額利潤等現象再次抬頭的背景下，上述密集出臺的調控政策指向明顯。
房?jì)r(jià)攀升源自多種助推因素
國家發(fā)改委日前發(fā)布的最新一期經(jīng)濟形勢分析報告指出,根據國家統計局今年1～8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資統計快報、70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數和40個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易簡(jiǎn)報提供的數據分析，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)運行呈現四個(gè)特點(diǎn)：
一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅上升，住房投資增速有所加快，普通商品住房和經(jīng)濟適用房投資比重提高；二是住房供應結構開(kāi)始改善，但90平方米以下住宅比重仍然偏低；三是市場(chǎng)需求旺盛，供求矛盾比較突出；四是房?jì)r(jià)漲幅呈逐月加快之勢。
上述分析表明，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨發(fā)展與調整的關(guān)鍵檔口。
從總量上看，供求關(guān)系緊張仍較突出。
先看供給。今年1～8月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資同比增長(cháng)29%，其中住宅完成投資同比增長(cháng)30.9%；全國商品住宅竣工面積同比增長(cháng)10%，增幅比去年同期上升1.6個(gè)百分點(diǎn)。
再看需求。今年以來(lái)，商品房需求增長(cháng)加快。一是住房消費貸款增長(cháng)加快。2007年5月～8月住房消費貸款增速分別為21.7%、24.0%、27.0%和30.0%；二是銷(xiāo)售面積增速大幅提高。1～8月銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)30.9%，銷(xiāo)售面積是竣工面積的2.17倍，且增幅快20.9個(gè)百分點(diǎn)。即便這樣，市場(chǎng)依然呈現需求旺盛、供求矛盾突出的態(tài)勢這在上海、北京等一些特大城市尤其突出。
從結構上看，90平方米以下普通住房供給逐月增加。
今年1～8月，90平方米以下住房完成投資占住宅投資的20.8%，比上半年高1.3個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟適用住房完成投資占住宅完成投資的4.4%，比上半年高0.2個(gè)百分點(diǎn)。據40個(gè)重點(diǎn)城市信息系統數據顯示，各地新審批、新開(kāi)工住房中，90平方米以下普通商品住房供應逐月增加。在批準的預售商品住房供應中，90平方米以下的住房套數占比由2006年的34.39%，提高到今年1～8月的39.05%；面積占比由21.16%提高到24.73%。
房地產(chǎn)市場(chǎng)與股市相互纏繞，資金閘門(mén)難以把住。
2004年以來(lái)中央政府采取各種措施把緊土地和信貸兩個(gè)閘門(mén)，但調控效果并不顯著(zhù)。以資金為例，由于來(lái)源多樣化，資金閘門(mén)并未關(guān)緊，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現錢(qián)松地緊的局面，上市房企通過(guò)股市低成本融資，又仰仗資金大量圈地，長(cháng)此以往，造成土地被少數上市公司壟斷，造成市場(chǎng)的畸形發(fā)展；與此同時(shí)，以房地產(chǎn)市場(chǎng)為介質(zhì)，還可能引發(fā)潛在的金融風(fēng)險問(wèn)題。
“供求緊張”與“囤地捂盤(pán)”等諸多因素，助推房?jì)r(jià)逐月加快。
今年4～8月，70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲5.4%、6.4%、7.1%、7.5%和8.2%，呈現節節攀升的態(tài)勢。其中，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲5.3%、6.6%、7.4%、8.1%和9.0%。
但是，住房上漲表現出明顯的結構不均衡，中小城市和部分偏遠地區房?jì)r(jià)穩中有降，而沿海和內地一些大城市卻領(lǐng)銜增長(cháng)。北京市近5個(gè)月新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格漲幅均在10%以上，深圳近5個(gè)月新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格漲幅均在10%以上，其中，8月份同比上漲17.6%，一手住宅成交均價(jià)每平方米達到19413元，與2006年全年平均房?jì)r(jià)每平方米9384元相比，漲幅超過(guò)了一倍。
盡快細化政策以防“越調越高”
事實(shí)上，近兩年調控房?jì)r(jià)的政策組合，信貸、稅收政策等對住房需求的調節作用不突出，從當前房?jì)r(jià)攀升的態(tài)勢看，也并沒(méi)有很好地起到穩定或降低房?jì)r(jià)的作用，有時(shí)甚至陷入助漲的尷尬境地。如緊縮地根，造成供應量的減少，導致房?jì)r(jià)上漲；緊縮銀根和加稅，在住房需求呈剛性條件下，最終都要轉嫁到房?jì)r(jià)上來(lái)加重購房者負擔；而限面積限比例只能降低購房總額，無(wú)法抑制住宅單價(jià)。
此番對房地產(chǎn)的調控，直接針對開(kāi)發(fā)商和購房投資者供需雙方的資金實(shí)力，可謂是更加深入，其針對性較之以往也更加明確。
以39號令中“按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款”方可有資格“領(lǐng)取國有建設用地使用權證書(shū)”這一規定來(lái)看，直接針對的就是以往不少城市，開(kāi)發(fā)商繳納部分比例的土地出讓款就可獲得建設用地使用權證書(shū)的情況。從各地的情況看，拖欠土地出讓金的情況很普遍，其足額繳納比例據媒體報道“很多地方比例不到50%，低的甚至不到20%�！�
但是如果這條規定沒(méi)有與之相關(guān)的政策配套，其收效將大打折扣。
例如，如果沒(méi)有繳全土地出讓金，不能拿到土地使用權證，并不影響開(kāi)發(fā)商賣(mài)房，對其資金就根本構不成壓力；而這項政策如果完全徹底嚴格地執行，短時(shí)間內將在一定程度影響到供應量；如果加上一些開(kāi)發(fā)商乘機放慢上市節奏甚至捂盤(pán)，烘托、放大供求緊張，在需求不斷高漲的情況下，這種狀況的后果只能是助推房?jì)r(jià)，這無(wú)疑又會(huì )令有關(guān)政府部門(mén)執行起來(lái)“手軟”。如何執行？執行到什么程度？需要政府決策部門(mén)堅定的決心和完備的方案，否則又會(huì )落入越調越高的尷尬。
事實(shí)上，從9月底央行出臺的提高第二套房首付比例的房貸新政策在各地各家銀行的反應看，已能初見(jiàn)一些端倪。
綜合各地媒體報道，目前已有光大、招行等部分銀行擬定了相關(guān)標準，不過(guò)，目前各行對“第二套房”的認定標準尚有一些差別。
目前銀行界對第二套房的界定有兩個(gè)焦點(diǎn)：其一，如果第一套房貸款已還清，貸款買(mǎi)第二套房是否算“第二套房”？其二，第二套房究竟是以家庭為單位計算，還是以個(gè)人為單位計算？
換言之，在一個(gè)家庭中，若借款人的配偶之前已購買(mǎi)一套房，借款人此次購入的房產(chǎn)是否應算第二套房。據悉，光大、招行等銀行對“第二套房”的認定以個(gè)人為單位，即如果配偶已購置一處房產(chǎn)，個(gè)人再買(mǎi)一套，銀行仍可執行相對優(yōu)惠的條件。但是在通常情況下，一個(gè)家庭在擁有一套房產(chǎn)的基礎上，無(wú)論以誰(shuí)的名義再度購房往往是出于投機目的，如果此項政策的初衷是抑制投機需求，那么就應該從嚴限定第二套房的標準，以個(gè)人為單位實(shí)際上是放寬了政策限制。
而在目前住房貸款仍是銀行相對優(yōu)質(zhì)貸款的情況下，放寬政策限制，政策的執行效果將只能是“雷聲大，雨點(diǎn)小”，難以收到預期的抑制房地產(chǎn)炒作，避免房貸風(fēng)險的效果。(唐敏)
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