近日，記者不斷聽(tīng)到這樣的提問(wèn)：二套房貸新政會(huì )不會(huì )是樓市的“5·30”？
今年5月30日財政部上調證券交易印花稅，股市應聲大跌，此后，自2005年末起啟動(dòng)的股市賺錢(qián)效應開(kāi)始減弱。9月27日晚，央行和銀監會(huì )聯(lián)合下發(fā)通知，宣布將第二套房及以上的貸款首付比例提高至四成，而且房貸利率不低于基準利率的1.1倍，同時(shí)叫停加按業(yè)務(wù)。盡管此前相關(guān)傳聞甚盛，但關(guān)注樓市的各界人士無(wú)不為之一震。
由于房貸新政適逢“十一”黃金周前兩天推出，而投資者考量房貸新政實(shí)施的影響，焦點(diǎn)落在了各商業(yè)銀行在黃金周結束后有關(guān)房貸的細則制訂，而細則的制訂重點(diǎn)又落在對“第二套住房”的界定上。根據最新的消息，監管層就“第二套住房”的認定標準確定了三點(diǎn)基調底線(xiàn)(詳見(jiàn)本報昨日一版)。對于基調底線(xiàn)的明確，分析人士稱(chēng)，相比此前對“第二套住房”最嚴格界定的猜測，三點(diǎn)基調底線(xiàn)的出籠使得來(lái)勢洶洶的房貸新政變得略為溫和。
值得注意的是，在這三點(diǎn)基調之外，各家銀行細則“只會(huì )緊不會(huì )松”：不少銀行已經(jīng)表示將第三套房首付比例提高至五成；交通銀行廣州分行針對申請購買(mǎi)第二套以上住房的，原則上貸款首付款在前一套的基礎上每增加一套至少提高5%，貸款利率在前一套的基礎上每增加一套上浮比例至少增加5%；招商銀行廣東省分行將第三套住房的利率水平提高至基準利率的1.15倍，并且規定貸款人一人至多只能按揭兩套住房，第三套房將不予受理；工商銀行對使用固定利率購置第二套住房時(shí)，貸款利率不得低于總行最新發(fā)布的同期同檔次固定利率的1.3倍。
運用政策手段壓抑購房需求，是近年來(lái)政府針對樓市調控的一大主題。僅今年以來(lái)，央行已經(jīng)加息5次，提高存款準備金率8次。就在前天，央行宣布從本月25日起，上調存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，執行13%的存款準備金率標準，達到了近年來(lái)的歷史高點(diǎn)。而對未來(lái)收入預期不高者，已不敢輕易入市。在廣州市，國慶前夕，政府先后出臺經(jīng)濟適用房和限價(jià)房的購買(mǎi)、租賃指引。業(yè)內人士稱(chēng)，一批中低收入家庭的消費需求或可由此得到政府保證，房?jì)r(jià)若無(wú)明顯回落，那么估計普通商品房的購買(mǎi)人群將有所縮減。
如果說(shuō)“十一”前收緊第二套以上的房貸是要刺破“購房的欲望氣球”，那么“十·一”后的第一個(gè)房產(chǎn)新政則是對拽住開(kāi)發(fā)商“圈地的韁繩”。上周二國土資源部正式發(fā)布最新版本《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令)，明確建設用地使用權證書(shū)必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商將不能進(jìn)行土地“分期付款、分批拿地”。對于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，大面積“地王”或許將因此大大減少。
銀根、地根相繼收緊，有分析人士提出了“房?jì)r(jià)的拐點(diǎn)或將出現”的說(shuō)法。針對房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控自從2005年開(kāi)始一直不斷，而且越來(lái)越嚴厲。分析人士認為，雖然開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)對調控一一見(jiàn)招拆招，使得樓價(jià)沒(méi)有受到明顯的壓抑，但各種政策累加到一定地步，最后一根稻草便會(huì )壓倒駱駝。
通貨膨脹抬頭，使得不少人希望通過(guò)買(mǎi)入房產(chǎn)實(shí)現資金的增值保值，那么，在房貸新政下，而且房?jì)r(jià)可能出現回落，購房者需要綜合考慮這一系列的問(wèn)題。新政三條細則的出臺，一方面反映了管理層尊重居民在消費升級過(guò)程中合理的換房需求，防止“誤傷”真正的消費者；另一方面，對于以投資為目的的群體來(lái)說(shuō)，如果嚴格按第二套房執行首付和房貸，則有必要算一下細賬，權衡一下利弊了�！ �
投資型：
冷靜權衡成本收益比
但另一個(gè)購房的群體所呈現的行為截然不同。分析人士指出，投資型購房者與改善型的明顯不同�！巴顿Y客往往是以小博大，如果籌款把第一套住房的貸款提前還清，再投資第二套住房，這不利于投資者的資金周轉�！币虼�，他認為提前還款的現象將會(huì )主要集中于購買(mǎi)第一套貸款未還清而購買(mǎi)第二套住房的自住購房者。
對于投資型購房者來(lái)說(shuō)，他們更關(guān)注所投資的房產(chǎn)增值空間有多大。因此，投資第二套房的購房者如果認為其收益仍然超過(guò)投入成本的增加，就阻擋不了他們的投資熱情。
精明眼：一位商業(yè)銀行的房貸經(jīng)理給記者算了一筆賬：現在5年期以上房貸年利率為7.83%，由于銀監會(huì )允許房貸在基準利率7.83%基礎上執行15%的下浮，也就是說(shuō)，將來(lái)實(shí)施新規后，購買(mǎi)第一套房最多可以享受6.6555%的優(yōu)惠利率；而第二套房及以上的購買(mǎi)者，貸款利率以1.1倍計算，就必須按照8.613%的利率支付房貸。以總房?jì)r(jià)130萬(wàn)元、貸款20年、等額本息還款為例：原來(lái)首付30%，提高到40%以后，原來(lái)貸款額91萬(wàn)元的實(shí)際利率是6.6555%，每月需還款6868.28元，20年利息總額為738387.15元；若被確認為第二套住房，貸款額則為78萬(wàn)元，接受8.613%的還貸利率，則每月需還款6824.91元，20年利息總額為857978.31元。
相比之下，如果被確認為第二套住房，需要比原來(lái)多支付13萬(wàn)元的首付，貸款總額少了13萬(wàn)元，但是20年利息總額卻要比原來(lái)多支付119591.16元，接近12萬(wàn)元的利息，而月供僅是比原來(lái)少43.37元。
建議：分析人士表示，在這種情況下，該投資客需要衡量13萬(wàn)元流動(dòng)資金對于其價(jià)值幾何，還要考慮購房的其他成本，權衡后再作投資的決定；而依靠“以租養房”的方式投資的，則要考慮租金收入要超過(guò)或達到6824.91元，也就是應該以7000元左右為標準�！ �
升級型：
研究房貸細則作出有利決定
據業(yè)內人士介紹，目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，二次以上置業(yè)的消費者約占到4成左右，在這部分消費者中，既有投資者，也有為改善居住環(huán)境為父母及子女購房的自住需求。因此，房貸新政除了擠出房產(chǎn)市場(chǎng)的投資者和投機者，而且也影響到了部分貸款購買(mǎi)第二套房的升級置業(yè)者，從而減少了黃金周的購房人群。
廣州市房管局屬下的陽(yáng)光家緣網(wǎng)站數據顯示，9月廣州一手房均價(jià)已達11290元／平方米，而國慶黃金周7天陽(yáng)光家緣錄得的成交數據僅167套，遠遠低于去年“五一”期間的475套、去年國慶黃金周的201套，以及今年“五一”黃金周的234套。市場(chǎng)人士表示，房貸新政加濃了購房者的觀(guān)望氣氛。
有專(zhuān)家向本報記者表示，目前在二手房市場(chǎng)中，升級置業(yè)以及為父母、子女購房的二次置業(yè)比較普遍，為了避免買(mǎi)第二套住房時(shí)首付要提高至4成、利率增加到1.1倍的情況，消費者很可能會(huì )考慮先進(jìn)行提前還款，把第一套住房的貸款還清，在購買(mǎi)第二套住房時(shí)，就可以享受銀行對第一套住房的低首付、優(yōu)惠利率的政策。這樣一來(lái)，提前還款的現象將顯著(zhù)增加。
根據目前的消息，華夏銀行規定，如果結清第一套房貸款，再貸款購房，同樣可享受“首套自住房”待遇；而光大銀行規定比較嚴格，即使此前的房貸已經(jīng)還清，再貸款買(mǎi)房仍被視為第二套房。所以專(zhuān)家也提醒為了改善居住的升級置業(yè)消費者，必須結合自身實(shí)際并研究銀行的房貸細則再作決定，而且要善用公積金貸款，因為根據監管層最新公布的基調，公積金貸款不列入認定是否為第二套住房的參考項。
精明眼：李先生就是在考慮升級置業(yè)的一個(gè)例子。李先生此前買(mǎi)了一套價(jià)值70萬(wàn)元的房子，貸款49萬(wàn)元。近期他想換一套更大面積的價(jià)值130萬(wàn)元的房子。但如果他沒(méi)還清之前那套房子的貸款，銀行會(huì )將他確認為購買(mǎi)第二套住房，從而執行首付4成、1.1倍基準利率。一旦這樣，他必須支付52萬(wàn)元的首付，而若確認為第一套住房則只需要3成首付39萬(wàn)元；被認為第二套住房需接受8.613%的房貸利率，遠遠高于第一套的基準利率7.83%和優(yōu)惠利率6.6555%。
建議：所以李先生決定首先提前還貸，付清此前買(mǎi)的那一套住房的貸款。針對這種情況，專(zhuān)家建議在經(jīng)濟條件允許的情況下，他可以選擇第一種將所剩貸款一次性還清，或者部分提前還款、增加月供、縮短還款期限的做法，又或者大部分提前還款、月供不變、縮短還款期限的做法。
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